Baromètre : un démarrage sur les chapeaux de roues

Alors que nombre d’esprits chagrin n’hésitaient pas en fin d’année à évoquer un marché immobilier en passe de se retourner, les premiers chiffres 2020 attestent au contraire d’un dynamisme renforcé. L’année commence en effet sur les chapeaux de roues avec une poussée des prix particulièrement élevée pour un mois de janvier, traditionnellement moins dynamique que le printemps ou la rentrée. Si Lille et Rennes enregistrent une augmentation sans précédent pour cette période de l’année (+1,1%), Lyon les talonne de près (+1%). Même chose pour Paris qui, après un quatrième trimestre 2019 relativement calme, voit ses tarifs repartir à la hausse de manière marquée (+1%). Quant à Nantes, Marseille ou encore Montpellier, si la progression de leurs prix semble un peu plus limitée (respectivement, +0,5%, +0,4% et +0,2%), elle reste néanmoins bien au-dessus des normales de saison. Signe supplémentaire de ce dynamisme, la Seine-Saint-Denis réalise une performance inégalée avec 0,8% de croissance contre seulement 0,5% pour les Hauts-de-Seine et 0% pour le Val-de-Marne. Conséquence : en deux mois, les prix du 93 ont bondi de 1,3% signant la plus forte hausse de l'Île- de-France, une augmentation supérieure aux prix parisiens (1%) sur la période.

IPI Paris

Indices des Prix Immobiliers à Paris depuis 2008

Loin des prévisions pessimistes des Cassandres, ces premiers chiffres de l’année confortent donc nos prévisions quant à la bonne tenue du marché en 2020. D’autant qu’il faut relativiser les craintes liées au crédit. La menace d’une hausse des taux nous semble en effet à écarter à court terme.  Motif ? La Banque Centrale Européenne a annoncé jeudi 23 janvier maintenir ses taux directeurs à leur niveau actuel, voire plus bas, aussi longtemps qu’elle ne constatera pas un retour durable de l’inflation légèrement sous les 2%. Quant aux annonces récentes du Haut Conseil de Stabilité Financière qui recommande aux établissements bancaires de plafonner la durée des crédits à 25 ans et de limiter le taux d’effort des candidats à l’emprunt à 33%, elles ne devraient pas non plus changer la donne pour les emprunteurs. Selon l’Observatoire Crédit Logement/CSA, les prêts de plus de 25 ans ne représentent en effet que 1,7% des crédits immobiliers émis en 2019, soit 3% de moins qu’en 2008. Pour ce qui est du taux d’endettement, la règle est là-aussi déjà bien respectée par les banques. D’après les derniers chiffres de l'Autorité de contrôle prudentiel et de résolution, le taux d’effort médian avoisine actuellement les 30% et seuls environ 28% des emprunteurs dépassent le seuil de 35%. Et encore… il s’agit généralement, toujours selon l’ACPR, d’acquéreurs déjà propriétaires. Dans les faits, les conditions d’octroi du crédit ne semblent donc pas se durcir. Bien au contraire… Au dernier trimestre 2019, la production de crédit à l'habitat a même augmenté de 2% selon la Banque de France.

Les acquéreurs ne s’y trompent pas et restent très présents sur le marché. Avec des niveaux proches ou nettement supérieurs à 20% dans la plupart des grandes villes françaises, notre Indicateur de Tension Immobilière (ITI) démontre l’existence d’une demande toujours particulièrement dynamique. Exceptés à Marseille, Nice et Bordeaux qui connaissent depuis plusieurs mois un nombre de candidats à la propriété relativement limité (seulement 10 à 11% d’acheteurs de plus que de vendeurs), les autres grandes agglomérations françaises comptent en janvier plus de 12 acheteurs pour 10 vendeurs. A noter, si Lyon conserve toujours une demande nettement supérieure à l’offre avec 18% d’acheteurs de plus que de vendeurs, celle-ci semble aujourd’hui se tasser avec un recul de 10% par rapport à la même période l’année dernière. S’il est encore trop tôt pour conclure à un ralentissement du marché lyonnais, cette baisse pose néanmoins déjà la question de la diminution du pouvoir d’achat immobilier dans cette ville où l’évolution de la capacité de financement des particuliers n’a pas permis de compenser la croissance des prix enregistrée au cours des dernières années.

Zoom sur : changer de vie pour voir plus grand

Partir au soleil, quitter les grandes agglomérations pour s’installer à la campagne… la grisaille du mois de janvier donne souvent des envies de changement. Selon une étude YouGov réalisée pour Meilleurs Agents*, près de 3 Français sur 5 considèrent que déménager les aiderait à améliorer leur vie. Un sentiment encore plus fort chez les habitants de la région parisienne puisque 71% d’entre eux partagent cette position. Quant à savoir où ils souhaiteraient construire leur nouvelle vie, le bord de mer apparaît pour 63% des personnes interrogées comme la destination à privilégier. Pourtant… Annecy, Bayonne, La Rochelle, Angers et Le Mans, tel est, d’après le palmarès 2020 de l’Association des villes et villages où il fait bon vivre, les cinq communes de plus de 2 000 habitants les plus agréables aujourd’hui où résider.  Meilleurs Agents s’est donc intéressé à ces villes en se demandant quelle superficie pourrait s’y offrir les franciliens qui choisiraient de sauter le pas. Et la réponse est sans appel : ils pourraient jusqu’à multiplier par 3,8 le nombre de leurs mètres carrés ! Les habitants de région parisienne qui souhaitent déménager vivent en effet principalement dans près de 80 m². Or, à l’heure actuelle, un bien de cette superficie vaut en moyenne 456 000 €, toute Ile-de-France confondue. Avec un tel budget, ils peuvent devenir propriétaires de 103 m² à Annecy, 138 m² à La Rochelle, 144 m² à Bayonne, 200 m² à Angers et de plus de 300 m² au Mans (309 m² précisément). A titre de comparaison, s’ils décidaient d’aménager à Paris intra-muros, ils ne pourraient y acheter qu’un petit 2-pièces de 44 m² !