Baromètre national des prix de l'immobilier du 3 septembre 2019 : l'immobilier français est-il surévalué ?

2019 : un grand millésime immobilier

Alors que les prix ont enregistré une nouvelle hausse de l’ordre de +1,4% depuis janvier au niveau national, s’affichant désormais à 2 606 €/m² en moyenne (+0,8% en 2016, +1,7% en 2017 et +1,2% en 2018), le nombre de transactions dans l’ancien au cours des douze derniers mois a déjà dépassé les chiffres records de l’an dernier (994 000 entre juin 2018 et mai 2019). Pour la première fois, le seuil historique du million de ventes devrait d’ailleurs être atteint d’ici la fin de l’année soutenu en cela par le maintien des taux des crédits immobiliers à des niveaux historiquement bas. Si 2019 a donc confirmé la bonne santé du marché immobilier, celui-ci reste néanmoins porté par Paris et les dix plus grandes villes françaises dont l’activité tranche par rapport au reste de l’Hexagone. Moins attractives en termes d’emploi et de démographie, les zones rurales ont en effet connu depuis le début de l’année une évolution de leurs prix quasi nulle (+0,4%), loin des performances réalisées par certaines des plus grandes agglomérations françaises. À l’image, par exemple, de la capitale qui bondit de +8,8% en un an. Mais pas seulement… Alors que tous les projecteurs sont braqués aujourd’hui sur Paris dont les prix ont franchi au cours de l'été 2019 la barre symbolique des 10 000 €/m², les grandes villes de France ont elles aussi atteint des niveaux records en 2019 : Rennes (3 013€), Toulouse (3 086€) ou même Lille (2 692€). Quant à Nantes, elle rivalise avec Lyon pour le titre de star de l'immobilier français en 2019. Principale locomotive du marché après Bordeaux en 2017 et Lyon en 2018 (respectivement, +16,5% et +8% à l’époque), la préfecture de Loire-Atlantique flirte avec les +10% de hausse depuis un an frôlant désormais les 3 300€/ m² en moyenne.

Les prix immobiliers sont-ils surévalués ?

Élevés, certes. Surévalués, probablement pas. Si les prix ont atteint des sommets en 2019, ils reflètent les niveaux exceptionnellement bas des taux d’emprunt. Une situation qui permet aujourd’hui au pouvoir d’achat immobilier des Français de se maintenir, voire même de s’accroître dans certaines communes malgré les hausses de prix. Ainsi, depuis 2011, la capacité d’emprunt des ménages a bondi de 30% environ (pour mémoire, les taux d’emprunt sur 20 ans s’affichent actuellement à 1,3% contre 4% il y a 8 ans). Or, dans le même temps, les prix moyens en France s'affichent encore en léger repli par rapport à leur plus haut historique de 2011. Même Paris à 10 000€/m² n'a progressé “que” de +17,1% sur la même période. La baisse des taux enregistrée depuis une dizaine d’années a donc plus que compensé l’évolution des prix immobiliers observée au cours de la même période, écartant de fait tout problème de pouvoir d’achat dans la quasi-totalité de l'hexagone. Seules exceptions : Bordeaux, Toulouse, Rennes, Nantes et Lyon qui ont, pour leur part, vu leurs prix s’envoler de plus de 30% depuis 2011. Corollaire de cette capacité des emprunteurs à maximiser l’effet de levier du crédit, la durée de détention nécessaire pour rentabiliser un achat a rarement été aussi faible. En pratique, un ménage a aujourd’hui tout à gagner à acheter plutôt que louer. À Lille, par exemple, il suffit désormais de 3 ans pour que l’acquisition d’un logement se révèle plus rentable qu’une location, soit deux fois plus vite qu'il y a 10 ans. Même chose à Marseille et Montpellier où moins de 4 ans sont nécessaires pour parvenir au même résultat. Autant de bonnes nouvelles qui n’ont pas échappé aux candidats à la propriété. Loin en effet d’être effrayés par les niveaux de prix affichés, les acheteurs s’avèrent toujours aussi nombreux sur le marché. D'autant qu'aux conditions de crédit exceptionnelles viennent s'ajouter les améliorations sur le front de l'emploi. Si depuis 2015, les prix de l'immobilier ne cessent d'augmenter, le nombre de chômeurs en France ne cesse de reculer. En passant de 10,5% en 2015 à 8,7% aujourd'hui, la baisse du taux de chômage a créé 500 000 potentiels acquéreurs de plus sur le marché. Preuve supplémentaire s’il en est que les prix ne sont pas surévalués, notre indicateur de tension immobilière (ITI) atteste ainsi d’un véritable surplus de la demande par rapport à l’offre. Du moins… dans les secteurs les plus dynamiques économiquement et démographiquement : en moyenne, 21% d’acquéreurs de plus que de vendeurs à Paris et dans les dix plus grandes villes de France. Quant aux acquéreurs en question, notre récent sondage révèle que 70%* d’entre eux cherchent à acheter non pour faire un investissement locatif mais bien pour se loger à titre de résidence principale, éloignant par là-même toute idée de bulle spéculative. Plus intéressant encore, près de 33% des répondants sont des primo-accédants. Ce taux élevé de candidats à la propriété pour la première fois illustre bien le caractère particulièrement sain du marché immobilier actuel et surtout de la capacité des ménages français à continuer d’y entrer malgré ses prix historiquement hauts.

Cette situation est-elle soutenable ?

De tels niveaux de prix interrogent sur l’accessibilité du logement, qui pèse déjà lourd dans le budget des français. Dans l’ensemble du pays, le problème de pouvoir d’achat immobilier ne semble pas devoir se poser à moyen terme. Il reste aujourd’hui très localisé à Paris, Lyon et Bordeaux, où les classes moyennes rencontrent d'ores et déjà des difficultés à accéder au logement. D’autant plus que face à la politique accommodante de la BCE et au passage en territoire négatif des OAT 10 ans, les banques devraient en effet théoriquement continuer dans les mois à venir à prêter massivement de l’argent aux particuliers à des taux si ce n’est inférieurs au moins égaux à ceux proposés actuellement. Cependant, la hausse significative des prix de l'immobilier dans les grandes métropoles économiquement attractives a toutes les chances de se poursuivre. Sous l'effet de cette dynamique, les problèmes d'accessibilité au logement risquent à moyen terme de s'étendre à des agglomérations jusque-là épargnées et qui connaissent actuellement une forte attractivité, comme Nantes ou Toulouse. Si rien dans les fondamentaux du marché immobilier ne semble pouvoir arrêter cette hausse des prix, ses conséquences sociales posent question. Cette augmentation des prix de l'immobilier au sein des métropoles ne ferait qu'alimenter la caricature, largement mise en avant cette année, opposant deux France : celle des métropoles qui "gagnent" et celle de la périphérie qui "perd". * Etude Myfeelback MeilleursAgents - Juillet 2019