Bilan 2015 et perspectives 2016 du marché immobilier résidentiel français - Conférence de presse du 14 janvier 2016

Points clés :

• L’année 2015 a été marquée par la baisse des prix de l’immobilier ancien dans la plupart des grandes villes de France. Seules 3 grandes villes ont échappé à la baisse en régions en 2015 : Bordeaux (+0,8%), Montpellier (+0,5%) et surtout Nantes avec une hausse remarquable de +3,2%.
• Le climat des affaires immobilières s’est dégradé à nouveau pendant les derniers mois de l’année 2015. La reprise n’est pas pour autant totalement remise en cause mais il faut être prudent, elle reste fragile et sera lente.
• Selon nos calculs et nos estimations, les prix de l’immobilier ancien dans les grandes villes de France devraient évoluer entre -3% et +4% selon les villes.
• MeilleursAgents annonce l’Indice de Liquidité qui permet de savoir si un bien va se vendre rapidement avec peu de décote par rapport au prix de mise en vente ou alors après une longue période et une forte décote.

Bilan 2015

L’année 2015 a été marquée par la baisse des prix de l’immobilier ancien dans la plupart des grandes villes de France :

• Lille : -3,7%
• Marseille : -2,3%
• Strasbourg : -1,9%
• Paris : -1,9%
• Lyon : -1,5%
• Nice : -1,3%
• Toulouse : -0,5%

Les baisses enregistrées à Paris et à Lille sont en partie dues à l’encadrement des loyers. Sa mise en œuvre dans la capitale a contribué à figer les transactions des studios et deux-pièces. Les investisseurs à la recherche d’un bien locatif sont allés chercher ailleurs des conditions plus favorables. À Lille, bien que l’encadrement ne soit pas encore effectif, la volonté de la mairie a été clairement affirmée avec les mêmes conséquences qu’à Paris. La baisse des prix parisiens s’est constatée sur toute l’année même si elle a ralenti fin 2015. La tendance baissière est toujours en vigueur aujourd’hui dans la capitale. Seules trois grandes villes ont échappé à la baisse en régions en 2015 : Bordeaux (+0,8%), Montpellier (+0,5%) et surtout Nantes avec une hausse remarquable de +3,2%. En Île-de-France, Petite et Grande Couronne ont mieux résisté que Paris grâce à un effet de report poussant nombre de ménages à chercher dans les départements limitrophes des logements mieux adaptés et à des prix plus raisonnables. Ces évolutions des prix sont en ligne avec les prévisions annoncées par MeilleursAgents en janvier 2015 et légèrement affinées en septembre dernier. Nos outils, nos données et nos modèles démontrent année après année notre capacité à mieux comprendre les dynamiques du marché immobilier et à prévoir ses évolutions. Dans ces conditions de marché et de réglementation, l’évolution des loyers sur un an est très contrastée d’une ville à l’autre.

• Strasbourg : -2,8%
• Nantes : -1,1%
• Paris : -0,6%
• Toulouse : -0,2%
• Bordeaux : +1,2%
• Lille : +1,1%
• Lyon : +0,9%
• Nice : +0,8%
• Marseille : +0,4%
• Montpellier : +0,3%

Volume de transactions et fluidité du marché

Le volume global de transactions dans l’ancien a progressé de 7% en un an pour atteindre 769 000 ventes au niveau national. Cette progression est encourageante mais ne permet pas de retrouver le niveau d’activité du marché constaté en 2000 – 2007. A cette époque, on comptait 3,3 transactions par an pour 100 ménages. En 2015, nous avons compté 2,7 transactions pour 100 ménages. Compte tenu de l’accroissement de la population française (28 millions de ménages en 2015), il manque 140 000 transactions pour retrouver un marché fluide.

Marché du neuf

Dans le neuf, le marché se porte mieux en grande partie grâce au dispositif Pinel qui a ravivé l’intérêt des investisseurs. Les promoteurs ont su gérer leurs stocks et leurs projets pour éviter une chute des prix. La progression constatée en 2015 n’a cependant pas permis de retrouver les niveaux d’activité de 2011.

Évolution des taux d’intérêt

Bien que l’année ait été agitée, les taux sont restés dans une fourchette basse en 2015. Compte tenu de l’absence de croissance et d’inflation, de la montée persistante du chômage et malgré les risques géopolitiques, les inquiétudes suscitées par l’économie chinoise et la hausse des taux aux États-Unis, les taux d’intérêt devraient en 2016 conserver le niveau atteint en 2015 voire baisser encore légèrement.

Une reprise compromise ?

Après avoir retrouvé un peu de vigueur durant les 9 premiers mois de l’année, l’ITI (Indice de Tension Immobilière), qui témoigne du niveau de la demande, ne progresse plus depuis cet automne. Ce changement peut s’expliquer par la diminution de l’appétit commercial des banques en fin d’année, des mesures fiscales et réglementaires contre productives voire dissuasives, la montée du chômage, les incertitudes liées aux élections régionales, les attentats… et tout ce qui a contribué à faire perdre confiance en l’avenir à des acheteurs déjà bien incertains. Le climat des affaires immobilières s’est dégradé à nouveau pendant les derniers mois de l’année 2015. La reprise n’est pas pour autant totalement remise en cause mais il faut être prudent, elle reste fragile et sera lente.

Quel scénario pour 2016 ?

Notre scénario pour 2016 prévoit une reprise graduelle avec une croissance lente des volumes de transaction et un ralentissement progressif de la baisse des prix. Les taux vont rester bas, voire baisser légèrement et donc donner encore un peu de pouvoir d’achat aux ménages que les banques acceptent de financer. La demande relative, mesurée par l’ITI devrait progresser légèrement et progressivement à mesure de la disponibilité des crédits bancaires. Pour autant, aucune reprise franche des volumes ou de hausse de prix ne se fera sentir tant que le chômage ne repartira pas à la baisse.

Quel scénario pour 2016 ?

Selon nos calculs et nos estimations, les prix de l’immobilier ancien dans les grandes villes de France devraient évoluer entre -3% et +4% selon les villes.

Point sur les politiques publiques

À Paris, l’encadrement des loyers a déjà 5 mois, mais encore 29% des loyers sont au-dessus des seuils autorisés. Cette mesure a surtout contribué à faire les chuter les prix de vente des petites surfaces (studios et deux-pièces) de -5,6% en deux ans alors que les grands appartements parisiens ne cédaient que -3,0%. Pour la première fois, l’ITI des grandes surfaces dépasse celui des petites, ce qui témoigne de la chute de la demande pour ces biens traditionnellement très recherchés. La hausse des droits de mutation à Paris n’est, d’après nous, pas la mesure la plus adaptée. Avec +0,7% à Paris, cette hausse génère un surcoût moyen de 2 100€ par acquisition. Avec 33 000 transactions par an, la municipalité espère donc une recette additionnelle de 70 millions d’euros. Plutôt que de renchérir chaque transaction, ne valait-il mieux pas chercher à fluidifier le marché et augmenter le nombre de ventes ? Il faudrait ainsi 4 600 transactions supplémentaires pour générer 70M€ de recettes additionnelles sans augmentation des droits de mutation ni baisse du pouvoir d’achat. Sans compter les bénéfices indirects (emplois, chiffre d’affaires et donc recettes fiscales) que génère chaque transaction dans l’ancien via les différents prestataires impliqués (notaire, agent immobilier, déménageur, divers corps de métier liés à l’aménagement…). La relance du PTZ dans l’ancien ressemble à une mesure gadget dont l’objectif semble avoir été de donner l’impression que les politiques publiques n’étaient pas uniquement consacrées aux logements neufs. En effet, ce PTZ concerne des projets comprenant 25% de travaux soit en réalité, un tiers du prix d’achat. Très peu de biens sont éligibles dans des centres villes chers. Au final, cette mesure ne concerne qu’un nombre très réduit de transactions : 3 000 PTZ dans l’ancien en 2015. Nous avons le sentiment que les politiques se trompent d’objectifs ou pire, décident de mesures allant à l’encontre de ce qu’ils recherchent. L’accumulation des législations, taxes et des régimes spéciaux (incitatifs ou dissuasifs) a fini par rendre le marché illisible et instable pour les acheteurs et les vendeurs. Il en résulte une moindre fluidité du marché et donc, moins de recettes et moins d’activité économique pour les acteurs du secteur. Les politiques publiques devraient se concentrer sur trois objectifs :

1. Assurer la plus grande liquidité du marché immobilier
2. Faciliter l’accès au logement pour les moins favorisés
3. Veiller au bon développement de l’urbanisme

Trop de dispositifs sont éloignés de ces objectifs ou produisent des effets contraires.

Pourquoi et comment mesurer et comprendre la liquidité d’un bien immobilier ?

La liquidité d’un bien reflète son potentiel de rapidité de vente avec une décote limitée. Cela revient à mesurer si un bien est facile à vendre ou non. MeilleursAgents vient en aide aux vendeurs, acheteurs et investisseurs en leur donnant toutes les informations nécessaires à l’appréciation de la liquidité d’un bien. MeilleursAgents annonce donc l’Indice de Liquidité qui permet de savoir si un bien va se vendre rapidement avec peu de décote par rapport au prix de mise en vente ou alors après une longue période et une forte décote. Avec cet Indice de Liquidité, le vendeur, l’acheteur ou l’investisseur peuvent adapter leurs stratégies :

• Je vends un bien peu liquide : attention aux prix trop gourmants, écouter les propositions des acquéreurs et faire preuve de souplesse
• J’achète un bien liquide : attention de ne pas trop négocier au risque de perdre l’affaire
• J’investis : je me concentre sur les biens les plus liquides que je pourrai revendre facilement

Analyse de la liquidité

Dans toutes les villes, les petites surfaces sont des biens plus liquides que les grandes surfaces. Pour autant d’importantes disparités apparaissent entre les arrondissements de Paris et entre les grandes villes en fonction des dynamiques d’offre et de demande locales. C’est pourquoi MeilleursAgents complète l’arsenal d’outils mis à disposition des acteurs du marché. Après l’estimation du prix de chaque bien (ESTIMA), l’Indice de Tension Immobilière qui permet de comprendre les dynamiques et tendances du marché, l’Indice de Liquidité permet à tous les acteurs de prendre les bonnes décisions. On apprend que les deux-pièces parisiens sont désormais plus liquides que les studios, et que le marché bordelais est beaucoup plus liquide aujourd’hui que celui de Nice.