Baromètre Meilleurs Agents au 1er juin 2012 - Immobilier francilien : le marché, quasiment bloqué est en attente d’un signal

MeilleursAgents.com publie la 39ème édition de son baromètre mensuel des prix de l’immobilier résidentiel à Paris et en Île-de-France. « Le marché immobilier francilien est assommé, endormi, comme tétanisé par le pessimisme et l’attentisme. Mis à part les petites surfaces de grande qualité de moins de 350 000€ et le micro-marché du très haut de gamme, les ventes sont rares. Quelques primo-accédants aidés ou aisés parviennent encore à bénéficier de taux d’intérêt exceptionnels. Pour le reste, tout est compliqué. Les acheteurs attendent une forte baisse des prix qui ne vient pas. Les propriétaires veulent sécuriser une vente avant d’acheter pour éviter à tout prix un crédit relais pourtant très avantageux (environ 2,4% sur 2 ans – source BPE). Mais avec une stratégie hésitante et sans grande conviction, leurs ventes n’aboutissent pas. Quelques investisseurs dynamisent le marché des petites surfaces. Sans espoir de rendement, ils cherchent avant tout la sécurité de la pierre, » commente Sébastien de Lafond, Président et fondateur de MeilleursAgents.com. « Pourtant, les sites Internet dédiés à l’immobilier n’ont jamais été autant consultés¹. Mais les acheteurs attendent plutôt que passer à l’acte. Qu’attendent-ils ? La fin d’une période de pessimisme ambiant, d’être rassurés sur l’avenir, le chômage et l’euro. Ils attendent notamment les prochaines décisions du gouvernement en matière de fiscalité du patrimoine, d’incitation à l’investissement, de protection des loyers. Les vendeurs attendent aussi un marché plus lisible dont les orientations en matière de prix seraient plus franches. Bref, le marché attend un déclic, un signal, un nouvel élan. Quand viendra-t-il secouer le marché de sa torpeur ? Pas avant quelques mois au mieux. En attendant, les professionnels de l’immobilier doivent se préparer à une période très difficile, » conclut-il.

La faiblesse des taux soutient les prix sur un marché endormi

Les prix évoluent mois après mois dans des fourchettes limitées. Au mois de mai, les prix ont légèrement baissé à Paris et légèrement augmenté en banlieue en moyenne :

• Paris : -0,3%
  • 1. > Petites surfaces (studios et 2 pièces) : +0,9%
  • 1. > Grandes surfaces (3 pièces et plus) : -1,0%
• Hauts-de-Seine (92) : 0,0%
• Seine-Saint-Denis (93) : +0,8%
• Val-de-Marne (94) : +0,3%
• Petite couronne (92, 93, 94) : +0,3%
• Grande couronne (77, 78, 91, 95) : +0,3%

Les taux d’intérêt proposés pas les banques aux rares acheteurs potentiels présentant une solvabilité élevée restent historiquement bas et baissent même parfois : « sur un mois, les durées de 10 et 15 ans ont encore perdu 0,05 %. Sur 20 et 25 ans, les taux moyens affichés pour le meilleurs dossiers s’établissent à respectivement 3,45% et 3,60 %. » (source Empruntis). Ces taux soutiennent en réalité des prix qui pourraient baisser bien plus compte tenu de la fébrilité de la demande sur un marché dont les volumes de transactions sont exceptionnellement bas ces derniers mois. Alors qu’en 2011, environ 850 000 transactions avaient été enregistrées, le marché de 2012 devrait se rapprocher en volume de celui de 2009 soit moins de 600 000 transactions signées.

Vendre aujourd’hui

Les seuls vendeurs actifs sont les propriétaires qui doivent impérativement vendre pour différentes raisons (familiales, professionnelles, successions…). Les autres sont en attente. Certains se risquent parfois sur le marché avec des stratégies de vente incohérentes : prix supérieur de 10% et plus aux prix réels du marché, mise en vente simultanée sur tous les canaux (vente de particulier à particulier, multiples agences sans exclusivité…). Dès qu’elle est perçue comme trop chère, l’offre ne rencontre aucune demande et les ajustements de prix tardifs ne raniment pas systématiquement l’intérêt des acheteurs. Les vendeurs à l’écoute des professionnels sérieux qui mettent en vente à un prix réaliste parviennent presque toujours à vendre, même si chaque transaction demande plus de travail et de temps qu’il y a un an.

Acheter ?

Même s’ils sont en position de force, les acheteurs dotés d’un pouvoir d’achat certain (ménages aisés, aidés et/ou répondant strictement aux critères de solvabilité des banques), ne peuvent certes pas tout se permettre. Mais en attendant une forte baisse des prix qui pourrait ne pas se produire, certains acheteurs sont peut-être en train de manquer des opportunités, surtout sur le segment des grandes surfaces. Si on a un vrai projet d’achat, il faut être prêt à faire des offres et tester la réaction des vendeurs plutôt que d’attendre un hypothétique signal. Selon Sébastien de Lafond, « dans cette situation, les acheteurs sont de plus en plus exigeants et renforcent ainsi le haut du marché, les biens de très grande qualité au détriment des produits plus courants qui se vendent plus difficilement. »

Peut-on espérer un déclic pour déverrouiller le marché ?

Le marché immobilier francilien pourrait se décoincer si une succession de facteurs permettait de lever au moins partiellement le voile de pessimisme qui le recouvre. Parmi ces facteurs, nous identifions une clarification réglementaire et fiscale qui pourrait survenir cet été ; un regain de confiance dans l’Europe, l’euro et la coopération européenne si les membres de L’UE parvenaient enfin à remettre l’Europe sur la bonne voie ; la disparition définitive des incitations à l’investissement dans le neuf qui pourrait favoriser l’ancien ; l’amélioration générale du climat des affaires… autant de facteurs dont la probabilité reste faible. À l’inverse, si les taux venaient à remonter, que le climat pessimiste perdurait voire s’amplifiait et tant que les acheteurs n’auront pas estimé que le marché n’a pas purgé ses excès passés, il est peu probable que l’immobilier francilien retrouve les volumes de transactions des années précédentes. En attendant, seul le désir de pierre et de sécurité est favorable au marché en incitant des investisseurs prudents. « Il faut cependant noter que la situation actuelle fonctionne comme un barrage sur un fleuve qui ne peut éternellement contenir le trop plein. Tôt ou tard, les transactions qui ne se réalisent pas aujourd’hui devront être signées. Un blocage durable pourrait provoquer une purge sévère. Nous avons l’espoir d’une amélioration progressive du climat économique qui amènera lentement le marché à recouvrer sa dynamique et sa fluidité. En attendant, les prochains mois seront compliqués pour les professionnels de l’immobilier qui voient leur activité en berne sans espoir de regain à court terme. Il est important, pour eux, de se placer le plus en amont possible des projets de vente dont 90% naissent aujourd’hui sur Internet, » conclut Sébastien de Lafond.

¹ « Chaque jour, ce sont 2 millions d’internautes qui se rendent sur des sites d’immobilier. » Mediametrie in L’audience de l’Internet Français, mars 2012.