Baromètre Meilleurs Agents au 1er mai 2012 - Immobilier francilien : légère augmentation des prix et forte chute des volumes

Meilleurs Agents publie la 38ème édition de son baromètre mensuel des prix de l’immobilier résidentiel à Paris et en Île-de-France. « À Paris comme en banlieue, le marché est proche du blocage. Le nombre de transactions est en chute de 35 à 40% selon les quartiers et les villes de banlieue. Étonnamment les prix des promesses de vente signées en avril (qui seront les actes authentiques de juillet) sont en hausse par rapport au mois précédent. Cela fait maintenant 3 mois que la baisse des prix à Paris et en première couronne est interrompue. Comment expliquer ce paradoxe ? Une fois de plus par la nature des biens qui se vendent et par la baisse des taux d’emprunt. Seuls le haut de gamme, les produits sans défaut au bon prix et les petites surfaces faciles à louer se vendent. Le reste du marché, les biens courants affichés trop chers ou présentant un quelconque défaut, ne se vendent pas. Les rares acheteurs sont extrêmement exigeants et fuient au moindre doute, » commente Sébastien de Lafond, Président et fondateur de Meilleurs Agents. « La production de crédit immobilier est en forte chute (-38% par rapport au premier trimestre 2011 selon l’observatoire Crédit Logement CSA) ce qui confirme l’importance de la baisse d’activité du marché. Mais la concurrence des banques pour les meilleurs emprunteurs a repris et les taux ont beaucoup baissé depuis 3 mois. On emprunte aujourd’hui à 3,5% sur 20 ans contre 4% il y a 3 mois. Cela a contribué à faire monter les prix des catégories de biens recherchées. Nous notons notamment un retour relatif d’investisseurs à la recherche de petites surfaces de moins de 350 000 euros. Leur demande dope légèrement ce segment du marché dont les prix progressent à Paris de 0,9%. Inquiétés par un climat économique incertain, les propriétaires de grandes surfaces repoussent leurs projets d’achat-revente et bloquent ce marché. Sauf changement extrêmement rapide du contexte économique, rien ne permet d’anticiper une évolution sensible du marché avant plusieurs mois. Quoi qu’il advienne, les agents immobiliers doivent s’attendre à un marché durablement restreint et difficile, » conclut-il.

Sur un marché atone, la hausse des prix d’une partie du marché cache la baisse de la demande pour des produits qui ne se vendent pas

Selon notre analyse des promesses de vente signées au mois d’avril 2012, nous constatons une hausse modérée des prix à Paris et en région parisienne :

• Paris : +0,3%
  • 1. > Petites surfaces (studios et 2 pièces) : +0,9%
  • 1. > Grandes surfaces (3 pièces et plus) : +0%
• Petite couronne : +0,2%
• Hauts-de-Seine (92) : +0,1%
• Seine-Saint-Denis (93) : +0,6%
• Val-de-Marne (94) : +0,0%
• Grande couronne : +0,6%

Cependant, alors que le volume de transactions continue à chuter (-35 à -40% par rapport à 2011), de nombreux produits ne trouvent pas preneur soit parce que leur prix est trop élevé, soit parce qu’ils ne parviennent pas à satisfaire des acheteurs rares et très exigeants. La hausse de prix constatée sur les transactions réalisées cache donc une baisse potentielle des prix sur ces produits qui ne trouvent pas preneur aujourd’hui. La faible activité du marché s’explique avant tout par un contexte économique national et international plus qu’incertain. Après les élections présidentielles, il faut encore attendre les prochaines élections législatives pour stabiliser la situation politique en France et que le gouvernement puisse éventuellement annoncer de nouvelles mesures qui pourraient influencer le marché (dispositions fiscales, encadrement des loyers…). Parallèlement, la situation de la Grèce, de l’Espagne et d’autres pays de la zone Euro est toujours source d’inquiétudes et d’instabilité. En revanche, les taux d’intérêt devraient rester durablement bas afin de soutenir l’activité malgré des taux de croissance réduits alors que l’inflation reste faible. Dans ces conditions et hors événement exceptionnel, le marché de l’immobilier ancien à Paris et en Île-de-France ne devrait pas évoluer sensiblement avant la fin de l’été voire l’automne 2012.

Comment vendre aujourd’hui ?

Sur le marché des petites surfaces (studio et deux pièces) d’une valeur inférieure à 300 000 euros et bien situés (centre de Paris, villes de banlieue les plus recherchées, zones à forte demande locative), les vendeurs peuvent trouver acquéreur à condition de ne pas être trop exigeants sur les prix et de proposer un bien de grande qualité. En ce qui concerne les produits de plus de 300 000 euros, la plus grande prudence s’impose et la mise en vente doit être particulièrement soignée. Le prix proposé doit être le plus près possible du prix de marché. Les stratégies consistant à surévaluer le prix au-delà de +5% pour se donner une marge de négociation conduisent irrémédiablement au fiasco. La sanction est immédiate : aucun acheteur ne se présente. Il est alors indispensable de réajuster immédiatement le prix pour ne pas perdre toutes ses chances de réussite. « Un produit mis en vente n’a que deux opportunités de faire bonne impression : au moment de sa mise sur le marché et dans les 15 jours qui suivent. Passé ce délai et compte tenu de la faiblesse de la demande les chances de vendre se réduisent comme une peau de chagrin. Il est donc essentiel de bien positionner son produit dès le premier jour, » commente Sébastien de Lafond.

Acheteurs : la position de force ne permet pas tout

Les acheteurs solvables qui parviennent à satisfaire les exigences des banques bénéficient aujourd’hui de taux d’intérêt historiquement bas (3,5% dans l’ancien selon l’observatoire Crédit Logement/CSA). Compte tenu de la faiblesse du marché, les acheteurs peuvent être extrêmement exigeants pour des biens d’exception ou pour des investissements locatifs. Cependant, il est possible aujourd’hui d’acheter des biens plus courants dans d’excellentes conditions en profitant de la position de force que donne le marché (peu de concurrence à l’achat, incertitudes du marché …). « Nous conseillons aux acheteurs de ne pas se concentrer uniquement sur les meilleurs biens et de regarder les produits de moindre qualité mais sans défaut grave. Avec une bonne négociation et quelques travaux, ces biens peuvent être très attractifs, et se révéler d’excellentes affaires, » ajoute Sébastien de Lafond.