Baromètre Meilleurs Agents – Immobilier en Ile-de-France : que cache la baisse des volumes de transactions ?

Meilleurs Agents publie la 27ème édition de son baromètre mensuel des prix de l’immobilier résidentiel à Paris et en Ile-de-France. « Les Notaires de Paris viennent de confirmer ce que nous évoquons depuis plusieurs mois : la baisse significative des volumes de transactions dans l’immobilier ancien (-24% à Paris au premier trimestre 2011 en comparaison à un premier trimestre moyen de 1999 à 2007). Pourtant, les prix continuent de monter. Que cache cette apparente contradiction ? Simplement qu’une partie importante du marché est bloquée : celle des biens de qualité médiocre proposés au prix fort par des vendeurs qui campent sur leurs positions sans comprendre l’évolution du marché. En effet, ces biens ne se vendent plus et ne se retrouvent donc pas encore dans les statistiques. Simultanément, les biens de qualité, même proposés à des prix élevés, se vendent toujours plus cher. Ceci explique la hausse des prix encore observée sur un marché dont le volume baisse significativement. Ceci confirme notre analyse d’un marché en cours de retournement. Dans les prochains mois, les volumes vont continuer de diminuer. Puis ce seront les prix qui baisseront pour les biens de qualité moyenne ou médiocre, » analyse Sébastien de Lafond, Président et fondateur de Meilleurs Agents.

Les biens de qualité… et les autres

A Paris, et dans une moindre mesure en banlieue, le marché est aujourd’hui dominé par la fracture entre les biens de qualité et les autres. Les biens idéalement situés, proches des transports, des écoles et des commerces, en bon état, avec un bon bilan énergétique et dans une copropriété agréable, se vendent encore très bien et à des prix élevés. Les acheteurs sont en confiance et savent qu’ils investissent dans des biens dont la valeur intrinsèque est importante. Ces biens se vendent relativement vite en quelques semaines (30 jours en moyenne) même si l’on n’assiste plus aux ventes éclairs réalisées en quelques jours seulement. Ces ventes alimentent les statistiques et expliquent une hausse des prix de 0,8% en avril. En revanche, les biens de moins bonne qualité ne se vendent plus. Les propriétaires sont restés dans une dynamique de marché où tout se vend et où les prix augmentent inexorablement. Malheureusement pour eux, les acheteurs solvables sont de plus en plus exigeants et n’acceptent plus de payer cher des biens dont la valeur intrinsèque est discutable. Les acheteurs potentiels passent le plus souvent leur chemin ou font des offres 10 à 15% en dessous des prix proposés ce qui est incompatible avec la psychologie des vendeurs. Les biens restent en vente et les délais s’allongent. Il faudra probablement encore 6 mois avant d’observer la baisse des prix sur ce segment de marché.

A Paris comme dans les banlieues les plus aisées

Cette dynamique parisienne se retrouve de manière quasi identique dans les départements les plus aisés de la banlieue, dans les Hauts de Seine et dans les Yvelines. Cependant, la situation dans ces départements est plus contrastée d’une commune à l’autre. Dans le Val de Marne, les prix ont augmenté de 0,4% en moyenne en avril. Le marché se situe ainsi entre la tendance parisienne et celle des départements moins aisés. Ainsi l’Essonne et la Seine Saint Denis sont plutôt orientés vers une baisse limitée, et ce depuis plusieurs mois.

Les vendeurs doivent accepter le changement du marché

Les vendeurs doivent reconsidérer leur position et ne plus croire que tout se vend cher et que tout augmente uniformément. Ils doivent analyser avec acuité la qualité intrinsèque de leur bien avant de fixer leur prix. Les vendeurs sont aujourd’hui confrontés à un vrai problème d’information. L’analyse des annonces actuellement disponibles ne reflète pas la vraie tendance du marché. De nombreux biens ne se vendent pas ou ne se vendent qu’après négociations à des prix que les annonces ne reflètent pas. Les vendeurs doivent se mettre dans la peau des acheteurs pour adopter un regard vraiment objectif et lucide sur leur bien et sa concurrence. Il est indispensable de choisir le bon prix dès la mise sur le marché qui conditionne une vente rapide. Toute erreur de prix se solde irrémédiablement par des délais longs et au final des rabais importants.

Les acheteurs ont repris la main sur une partie du marché

Les acheteurs peuvent aujourd’hui être exigeants et prendre relativement leur temps avant de décider. L’époque des ventes éclairs est révolue. On peut réfléchir quelques jours sans trop risquer de passer à côté d’une belle affaire. Ce délai de réflexion doit être mis à profit pour mesurer la qualité intrinsèque du bien. Si elle est excellente, il ne faut pas hésiter. Si elle est moyenne, des négociations sont possibles de 5 à 10% du prix proposés. Si la qualité est médiocre, mieux vaut ne pas insister, la plupart des vendeurs ne sont pas psychologiquement prêts à consentir les réductions de 15% ou plus qui ramèneraient le bien à sa vraie valeur.