Baromètre Meilleurs Agents : la forte demande sur les petites surfaces continue de pousser les prix à la hausse en novembre 2009

Meilleurs Agents publie la douzième édition de son baromètre des prix de l’immobilier résidentiel à Paris qui mesure l’évolution des prix durant le mois de novembre 2009. Les résultats de ce baromètre sont fondés sur les promesses de vente signées par les 270 agences immobilières partenaires de Meilleurs Agents du 1er au 30 novembre 2009. Durant cette période, le prix moyen du m² résidentiel à Paris a augmenté de 2,1% pour atteindre 6.439 €. Ainsi, le marché immobilier parisien a retrouvé fin novembre 2009 ses prix de novembre 2008. La baisse totale depuis le plus haut du marché de juin 2008 n’est plus que de 2%. La hausse des prix parisiens, amorcée en avril 2009, se confirme donc à un rythme élevé. Cette hausse s’explique essentiellement par la présence de nombreux investisseurs à la recherche de petites surfaces (studios et 2 pièces). En effet, le prix du m² de ces logements a augmenté de 2,5% en moyenne alors que les grandes surfaces (3 pièces et plus) n’ont affiché qu’une progression de 0,9% en un mois. Les investisseurs se trouvent en concurrence avec les primo-accédants qui bénéficient toujours de conditions de crédit favorables. Le stock de petites surfaces à vendre étant très limité, les prix augmentent sous la pression d’une forte demande. Les volumes de transactions repartent assez nettement à la hausse. Les chiffres d’octobre et novembre 2009 laissent présager une hausse de 25% en volume au 4ème trimestre par rapport au trimestre précédent et probablement de 50% par rapport au 4ème trimestre 2008. Mais le 4ème trimestre 2008 marquait le creux du marché en volume, et l’on n’atteindra pas à la fin 2009 le niveau d’activité de 2007.

En Ile de France

Le marché francilien confirme son découplage du marché parisien. Les prix moyens en Ile de France ont baissé de -0,4% en novembre 2009. Sur 3 mois, la baisse (septembre à novembre) se limite à -1% et à -3% sur les 12 derniers mois (de novembre 2008 à novembre 2009). Les prix d’aujourd’hui sont équivalents à ceux du 1er janvier 2009. Cependant, le marché francilien reste très en dessous (-13 %) de son plus haut enregistré en avril 2008. Les investisseurs se concentrent principalement sur les petites surfaces de la capitale, considérées comme des placements sûrs, et ne sont pas aussi présents en Ile de France. Ce moindre poids des investisseurs en Ile de France explique en grande partie la presque stabilité des prix en dehors de Paris. En petite comme en grande couronne, la demande est relativement forte mais se heurte à une offre de biens très limitée. Les acheteurs, et en particulier les primo-accédants, sont sur les rangs et aimeraient profiter des bonnes conditions de crédit et de la baisse des prix. Mais la majorité des candidats à la vente restent attentistes et ne franchissent le pas qu’en cas d’obligation familiale ou professionnelle. Le marché est donc stable en prix, mais l’activité ne reprend qu’à un rythme lent.

L’analyse de Meilleurs Agents

Comme nous l’indiquions déjà le mois dernier, cette hausse des prix de l’immobilier résidentiel parisien est trop rapide pour ne pas être inquiétante. Il ne nous paraît pas possible ni vraiment souhaitable qu’elle se poursuivre longtemps à ce rythme. La purge entamée à l’automne 2008 est maintenant pratiquement effacée ; une correction des prix de 10% ou plus nous paraissait nécessaire au retour durable des primo-accédants, moteurs d’un marché plus équilibré et du retour à une certaine fluidité. Tant que les taux resteront aussi bas, il n’y a pas péril en la demeure sur les prix, mais la situation reste fragile et le retour de la confiance et des volumes va prendre encore du temps. Nous appelons de nos vœux une certaine sagesse des prix parisiens dans les mois à venir. Mais cela va dépendre du comportement des investisseurs, dont les considérations sont souvent bien éloignées du marché immobilier lui-même. C’est leur sentiment sur leur situation personnelle et le reste de l’économie qui va guider leur choix. Si l’inquiétude demeure, les prix parisiens continueront leur escalade paradoxale. Enfin, le découplage très net entre l’immobilier parisien et l’Ile de France nous rappelle que Paris reste un marché hors norme.