Baromètre Meilleurs Agents : Reprise en trompe l'oeil de l'immobilier parisien en juin 2009

Troisième mois consécutif de hausse des prix : +0,52% en juin 2009

Selon la neuvième édition du baromètre Meilleurs Agents, premier courtier en agences immobilières, le prix moyen du m² à Paris s’établit à 6.151 euros en juin 2009 contre 6.119 euros pour le mois de mai 2009, affichant une hausse de 0,52% soit 32 euros en moyenne. En moyenne à Paris, le m² a augmenté de 135 euros en trois mois. Cela ramène la baisse des prix depuis le début de l’année à 4%, et à 7% depuis le plus haut historique de juin 2008. Alors qu’on observait une augmentation de l’ordre de 15% du nombre de transactions en mai par rapport à avril, le volume des transactions a chuté brutalement de 40% en juin par rapport à mai. Le volume de transactions de ce mois de juin, normalement assez dynamique correspond à celui, bien plus faible, d’un mois d’août. La part des grandes surfaces (3 pièces et plus), qui avait rattrapé son retard en avril et mai (42,5% des ventes) a diminué à nouveau pour atteindre 39%. Corrélativement, la part des petites surfaces (2 pièces ou moins) remonte à 61% des transactions. Sur les trois deniers mois, la quasi totalité des arrondissements parisiens (17 sur 20) renverse la tendance et voit ses prix progresser. Ces chiffres sont calculés en temps réel sur la base des promesses de vente signées par les 150 agences immobilières partenaires de Meilleurs Agents. à Paris.

L’analyse de Meilleurs Agents : un rebond technique dans la baisse, suite et fin

Voilà maintenant trois mois que nous rapportons une hausse des prix à Paris. Premier enseignement, cette hausse des prix, pour inattendue qu’elle soit, est bien réelle. Rendez-vous est donné à l’automne où le juge de paix des prix immobiliers (l’indice Insee Notaires) devrait confirmer ce que nous continuons de considérer comme un rebond passager dans un marché toujours orienté à la baisse. Pourquoi les prix ont-ils monté ? Nous avons évoqué dans nos deux éditions précédentes le rôle favorable de la baisse des taux et la réouverture du robinet du crédit. Les banques prêtent à nouveau et moins cher. La baisse des taux de 1,1% sur 20 ans par rapport au mois d’octobre donne 8% de pouvoir d’achat supplémentaire aux acquéreurs. Combinée à la baisse des prix de 7% sur un an (de juin 2008 à juin 2009), cela baisse le coût d’acquisition de l’immobilier parisien de 15%. Cela a suffi pour resolvabiliser une partie des acquéreurs. La dimension psychologique joue un rôle primordial sur le marché immobilier, particulièrement auprès des acheteurs. La crise des subprime et sa cohorte de mauvais présages avaient déclenché le mouvement baissier de l’automne-hiver 2008. Ont suivi la récession et la montée rapide du chômage. Mais quelques rayons de soleil ont éclairé l’horizon au printemps : signes de reprise économique aux Etats-Unis, redressement de l’indice CAC 40, commentaires prudents mais positifs de la presse économique… Le moral des ménages (indice de confiance de l’INSEE) s’est amélioré et la consommation des ménages a même augmenté (+0,7%) au deuxième trimestre. Ce contexte relativement plus positif a probablement amélioré la psychologie des acheteurs et dynamisé le marché. Qui achète quoi ? Nos agences partenaires nous le confirment, primo-accédants et investisseurs sont les locomotives du marché actuel. Les primo-accédants ont gagné 15% de pouvoir d’achat en un an et reviennent progressivement sur le marché, ce qui est une excellente nouvelle pour l’avenir du marché immobilier. Les investisseurs sont également présents. Bien que les dernières incitations fiscales ne soutiennent que l’immobilier neuf, l’immobilier ancien est à nouveau considéré par certains comme une valeur refuge face aux caprices de la bourse et aux incertitudes de l’environnement général. Primo-accédants et investisseurs ont un trait commun, ils achètent des petites surfaces, ce qui est confirmé par les volumes relatifs de cette catégorie de biens. Il se vend également des grandes surfaces, mais en faible nombre et proportion, et seulement quand les biens sont de qualité ou alors perçus comme à un prix attractif. Si la demande pour les grandes surfaces n’est pas très forte, il y a pourtant eu une tension sur les prix car peu de biens de qualité sont offerts sur le marché, les vendeurs restant attentistes. Pourquoi la hausse ne va probablement pas durer ? Notre analyse d’un marché toujours orienté à la baisse repose sur deux éléments simples

1. Le marché doit redevenir accessible pour une plus grande proportion de primo-accédants. C’est mécanique, le marché ne peut pas indéfiniment monter sans eux.
2. Les prix ne peuvent pas monter tant que l’environnement économique continue de se dégrader, en particulier le chômage. Comme l’a indiqué le Ministre de l’Economie et des Finances Madame Christine Lagarde, nous devons prendre les bonnes surprises récentes avec prudence, nous ne sommes pas encore sortis de la récession.

Dans ce contexte, la hausse des trois derniers mois est d’autant plus fragile qu’elle a eu lieu dans un volume de transactions 40% inférieur à celui du printemps 2008. La forte baisse du volume entre mai et juin pourrait annoncer la fin du mouvement haussier, que nous pourrions observer durant l’été voire à la rentrée.