Baromètre Meilleurs Agents : Deuxième mois consécutif de hausse des prix avec +0,75% en mai 2009

Le marché parisien surprend encore avec une hausse des prix en mai

Selon la huitième édition du baromètre Meilleurs Agents, premier courtier en agences immobilières, le prix moyen du m² à Paris s’établit à 6.119 euros en mai 2009 contre 6.073 euros pour le mois d’avril 2009, affichant une hausse de 0,75% soit 46 euros en moyenne. Il s’agit de la deuxième hausse consécutive depuis le lancement du baromètre en octobre 2008. En moyenne à Paris, le m² a augmenté de 103 euros en deux mois. Cela ramène la baisse des prix depuis le début de l’année à environ 4%, et à 7% depuis le plus haut historique de juin 2008. Parallèlement, on observe une augmentation de l’ordre de 15% du nombre de transactions en mai par rapport au mois précédent.  Mais le marché reste à un niveau encore faible, en retrait de 25% par rapport à mai 2008.  Cela représente toutefois un mieux sensible par rapport au premier trimestre 2009, où les volumes de transactions étaient en retrait de 40% par rapport au premier trimestre 2008. La part des grandes surfaces (3 pièces et plus), qui avait rattrapé son retard en avril, reste à un niveau assez élevé (42% des ventes). C’est sensiblement plus qu’à la fin de l’année 2008, où les petites surfaces (2 pièces ou moins) représentaient plus des 2/3 des ventes. Sur les trois deniers mois, la quasi totalité des arrondissements parisiens continue d’enregistrer des baisses de prix, en particulier rive droite. La rive gauche résiste mieux et progresse même dans le cas des 5ème et 6ème arrondissements. Ces chiffres sont calculés en temps réel sur la base des promesses de vente signées par les 150 agences immobilières partenaires de MeilleursAgents.com à Paris.

L’analyse de Meilleurs Agents : un rebond technique dans la baisse

Le mois d’avril avait montré une hausse des prix inattendue de 1% en un mois. Nous nous étions alors interrogés sur la signification de ce léger rebond alors que la plupart des indicateurs étaient au rouge. Le mois de mai vient confirmer la tendance d’avril. Loin des polémiques qui entourent les données récemment publiées, nos chiffres, calculés avec rigueur sur des échantillons représentatifs et à partir des promesses de ventes réellement signées, annoncent ce que personne ne semble percevoir dans le marché.

Que se passe-t-il ?

Tout d’abord, et comme nous l’avions dit dans notre analyse du mois d’avril, les mouvements baissiers ne sont pas rectilignes. La précédente crise immobilière avait vu les prix baisser de 36% entre 1991 et 1998. Mais ce mouvement baissier avait été interrompu par au moins trois trimestres de hausse des prix. La hausse surprise d’avril et mai peut donc, si on se fie à l’histoire récente, s’inscrire dans un mouvement de baisse à plus long terme. Nous ne voyons donc pas de raison fondamentale de réviser notre scénario central, à savoir une baisse des prix de l’ordre de 15% cette année. La situation macro-économique toujours dégradée, la montée du chômage et le climat d’inquiétude qui en résulte, continueront de freiner l’activité immobilière et de peser sur les prix.

Mais alors comment expliquer les hausses d’avril et de mai ?

Nous voyons deux raisons principales : 1. La première est liée à la baisse des taux d’emprunts immobiliers (1% moins chers qu’il y a 6 mois) et à la réouverture progressive du robinet du crédit. En effet, les banques ont recommencé à prêter à leurs clients acquéreurs à partir du mois de mars et le mouvement s’est poursuivi depuis. L’accès au crédit demeure difficile, mais il est plus simple qu’au dernier trimestre 2008. 2. La seconde est d’après nous liée à l’augmentation momentanée de la demande d’appartements familiaux. Nous avons observé en avril et en mai une forte augmentation de la proportion de ventes de grandes surfaces (3 pièces et plus) par rapport aux six mois précédents. Il y a eu également sur ces deux mois une relative augmentation du volume total de transactions. Nous pensons que cela traduit l’acquisition de logements par des familles qui souhaitent emménager avant la rentrée de septembre et doivent donc signer les promesses de vente au plus tard en mai. Cette demande était apparemment restée muette depuis plusieurs mois, mais a dû franchir le pas pour respecter le calendrier scolaire. En conclusion, les hausses de prix d’avril et mai semblent pouvoir s’expliquer par des phénomènes assez simples et conjoncturels mais qui ne sont pas de nature à renverser la tendance baissière du marché.