Marché immobilier : le printemps semble enfin là

Après un début de printemps poussif, les grandes métropoles françaises connaissent un regain de dynamisme. Au cours du mois écoulé, sept d’entre elles ont ainsi enregistré une poussée haussière. Pour la grande majorité d'entre elles, rien de spectaculaire avec des augmentations qui sont loin des standards printaniers habituels (+0,1% à Bordeaux, +0,3% à Rennes et Nantes, +0,5% à Nice et +0,6% à Montpellier). Seules Marseille et Strasbourg surperforment avec des hausses respectives de 1% et 0,9% en un mois. Ce sont ces mêmes villes qui ont enregistré les plus fortes augmentations de prix en un an : 5,3% à Marseille et 6,5% à Strasbourg.

Du côté de Lyon, Toulouse et Lille, l’approche de l’été ne s'accompagne pas d'une éclaircie. Alors que dans la capitale des Gaules, le retour des beaux jours se traduit par une stabilité (0%), à Toulouse (-0,3%) et Lille (-0,4%), l’heure est encore à la baisse. Si ce recul des prix n’a rien d’inquiétant dans la préfecture de la Haute-Garonne qui reste orientée à la hausse depuis 1 an (+3,7%), il pose davantage de questions dans la cité nordiste. Avec Paris, Lille est en effet la seule des onze plus grandes villes de l’Hexagone à afficher des tarifs dans le rouge, non seulement depuis janvier (-1,6%), mais aussi depuis les douze derniers mois (-0,9%).

Paris retrouve enfin des couleurs

Pour la première fois depuis neuf mois, les prix immobiliers parisiens virent au vert. Certes, cette reprise est encore timide (+0,2% en un mois), mais elle confirme le ralentissement de la baisse enregistrée dans la capitale depuis le début de l’année (-0,4%). Une baisse finalement moins forte que celle qui était redoutée par les observateurs du marché. Bien qu’il soit encore trop tôt pour parler de véritable rebond, la capitale fait de nouveau preuve en cette fin de printemps d’un regain de dynamisme porté par un retour des acquéreurs. Paris compte aujourd’hui 18% d’acheteurs de plus que de biens en vente contre 10% en décembre 2021. Par ailleurs, les délais de vente moyens reculent de quatre jours après un pic historique à 64 jours en janvier 2022 !

En revanche, ce léger rebond observé dans la Ville Lumière n’impacte pas l’évolution tarifaire du reste de l’Ile-de-France. Alors que les prix en banlieue suivaient traditionnellement l’impulsion parisienne jusqu’il y a encore un an et demi, ce n’est désormais plus le cas. La petite et la grande couronne ont en effet vu leurs tarifs continuer à grimper pendant que ceux de Paris plongeaient (respectivement, +0,8% et +4,4% en un an contre -2% intra-muros). Mais cette indépendance gagnée par la banlieue pourrait être remise en question dans les mois à venir, notamment dans la petite couronne. En effet, les Hauts-de-Seine - département le plus cher de ce secteur - connaissent un repli des prix immobiliers de l'ordre -0,9% depuis janvier.

Comment expliquer ce printemps tardif ? Sans doute par les possibles reports de signature des promesses d’achat liés aux récentes incertitudes entourant le crédit. Tandis que certains porteurs de projets ont en effet dû revoir leur budget et donc leurs recherches suite à la remontée des taux, d’autres ont préféré s’assurer de leur capacité à obtenir leur prêt avant de s’engager plus avant. L’augmentation de l’indice de tension immobilière (ITI) dans la quasi-totalité des villes du Top 10 au cours du mois écoulé (+2 points en moyenne) laisse néanmoins suggérer que ce sursaut de prudence pourrait s’estomper rapidement, permettant au printemps de l’immobilier de jouer les prolongations. En effet, les Français bénéficiant d’un bon dossier devraient également accélérer leur projet afin d’anticiper une hausse des taux significative.

Le contexte reste favorable aux acheteurs, mais pour combien de temps ?

Malgré l’accélération de l’inflation, la hausse des taux d’intérêt et une croissance en berne, les candidats à la propriété ont tout à gagner à entrer maintenant sur le marché immobilier. Car si le contexte est encore favorable aux acheteurs, cela risque de ne pas durer. Pour le moment, les taux d’intérêts réels restent en effet négatifs grâce à une reprise de l’inflation supérieure à celle des taux, ce qui rend l’investissement dans la pierre particulièrement attractif. Sauf que… la politique monétaire menée par la Banque centrale européenne (BCE) est entrée dans une phase de durcissement avec l'objectif, de lutter contre l’inflation galopante. Celle-ci a atteint 5,2 % en France au mois de mai, selon l'Insee. La BCE a fait part de sa volonté de remonter ses taux dès juillet affirmant que l’Europe pourrait “être en mesure de sortir des taux d’intérêt négatifs d’ici la fin du troisième trimestre”. Ce changement de ton devrait donc se répercuter à court terme sur le marché immobilier, ralentissant notamment la demande dans les grandes villes où les prix de la pierre sont les plus élevés. En cause ? Les taux des crédits devraient mécaniquement décoller, entraînant une contraction supplémentaire du pouvoir d’achat immobilier déjà limité dans ces communes.

Les Français ont perdu 3 m2 de pouvoir d'achat immobilier depuis janvier

Et l’effet ne s’est pas fait attendre. Depuis janvier, les taux d'intérêt ont augmenté de 0,5 point selon le courtier en ligne Empruntis, entraînant par la même occasion une baisse de 5% de la capacité d’emprunt des ménages français. Problème : cette augmentation des taux couplée à celle des prix dans la quasi-totalité des grandes métropoles françaises se traduit par une perte de pouvoir d’achat immobilier des porteurs de projets. C’est à Strasbourg, où les prix ont enregistré la plus forte progression nationale depuis le début de l’année (+4,7%), que ce phénomène se fait le plus ressentir. À raison de 177 euros supplémentaires le mètre carré (3 730 €/m² au 1er janvier contre 3 907 €/m2 au 1er juin) et 8 758€ de capacité d’emprunt en moins (170 161 € de capacité d’emprunt au 1er janvier contre 161 403 € au 1er juin) en seulement cinq mois, les candidats à la propriété y ont perdu 5 m² de pouvoir d’achat immobilier !

Même constat à Marseille, où la hausse tarifaire de 2,5% depuis le début de l’année, couplée à celle des taux, a entraîné une perte de pouvoir d’achat de -4m². À Toulouse, Nantes, Montpellier et Bordeaux, les acheteurs potentiels ont dû faire une croix sur 3 m². Et sur 2m² à Lille, Lyon, Rennes et Nice. Quant à Paris, si la baisse des prix n’a pas été suffisante pour compenser la remontée des taux d’intérêts, elle a néanmoins permis de limiter la casse pour les acquéreurs avec seulement 1 m² de moins. Avis donc aux acheteurs tentés d’attendre une baisse des prix au prétexte de faire une bonne affaire, gare à ne pas se montrer trop gourmands. Car pour conserver le même pouvoir d’achat immobilier, il faudrait que les prix diminuent significativement pour compenser l’augmentation des taux. À titre d’exemple, en ce début juin, rien que pour effacer la hausse de ces derniers mois, les prix devraient déjà avoir chuté de 5% alors que pour l’instant, ils ont évolué en moyenne de +1,3% en France.

Le pouvoir d’achat immobilier est calculé pour un ménage représentatif avec les revenus médians dans la ville, faisant un crédit sur 20 ans avec un taux d’effort de 33% et un taux d’intérêt de 1% en janvier 2022 et 1,5% en juin 2022.