Le pouvoir d’achat immobilier en baisse partout en France

Karin Scherhag 31 mai 2022
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La hausse des taux d’intérêt couplée à celle des prix immobiliers entraîne une baisse du pouvoir d'achat immobilier des ménages français. Explications. 
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baromètre meilleurs agents juin 2022
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Déjà pénalisés par la hausse des taux d’intérêt, les Français pâtissent aussi de la baisse du taux d’usure et des prix immobiliers globalement en hausse partout. Résultat : on a perdu 1 m2 de pouvoir d’achat immobilier à Paris, 3 m2 à Bordeaux, 4 m2 à Marseille et même 5 m2 à Strasbourg. Explications.  L’heure n’est pas vraiment à la fête pour les futurs acheteurs. Alors que l'inflation a atteint le taux record de 7,5% sur un an en avril en zone euro et que, selon l'Insee, elle était de 5,2% en France au mois de mai, la Banque centrale européenne (BCE) pourrait annoncer une nouvelle remontée des taux d'intérêt en juillet. Une première depuis 2011 Si elle est confirmée, cette hausse provoquera une augmentation du coût des crédits. Or le taux d’emprunt moyen en France avoisine aujourd’hui 1,55% sur 20 ans, soit déjà une hausse de 0,55 point depuis le début de l’année, selon le courtier en ligne Empruntis. Est-il trop tard pour concrétiser son projet d’achat immobilier ? Non, répond Barbara Castillo-Rico, responsable des études économiques chez Meilleurs Agents. “Avec une inflation très élevée et des taux d’intérêt encore intéressants, on profite de taux réels négatifs. Par ailleurs, acheter son logement aujourd’hui permet d’en fixer le coût alors que le prix de tout le reste va continuer à augmenter. À court terme, et malgré un contexte économique incertain, c’est donc bon pour le marché. Mais attention à reboucler votre budget avec votre banquier pour éviter les déconvenues !” 
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Perte pouvor d'achat
      Le pouvoir d’achat immobilier est calculé pour un ménage représentatif avec les revenus médians dans la ville, faisant un crédit sur vingt ans avec un taux d’effort de 33% et un taux d’intérêt de 1% en janvier 2022 et 1,5% en juin 2022.

La capacité d’emprunt des Français a baissé de 5% depuis le début de l’année

Car depuis le début de l’année, les Français ont vu leur pouvoir d’achat amputé. En moyenne, la capacité d’emprunt des ménages à diminué de 5% suite à la hausse des taux de 0,5 point. Chaque hausse de 0,1 point entraîne en effet mécaniquement une perte de 1% de capacité d’emprunt. “Cette hausse de taux accompagnée de prix de la pierre toujours en hausse dans la plupart des grandes villes se traduit par une perte du pouvoir d’achat immobilier”, résume Barbara Castillo-Rico. C’est à Strasbourg (notre photo) que cette perte est la plus importante. Car c’est là, aussi, que les prix de l’immobilier ont le plus augmenté en un an (+6,5% soit 3 875 /m2 actuellement). À budget identique, les acquéreurs strasbourgeois doivent sacrifier 5m2 de surface habitable. Même calcul à Marseille où les acheteurs ont déjà perdu 4m2, à Bordeaux, Toulouse, Nice, Nantes, Montpellier et Rennes (-3 m2), à Lyon et Lille (-2 m2).
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À Paris, la baisse des prix enregistrée depuis le début de l’année (-0,4%) n’a pas non plus permis de compenser la hausse des taux. Dans la capitale, les acquéreurs ont donc perdu 1 m2 de pouvoir d’achat immobilier. Dans une ville où il faut souvent se contenter de petites surfaces, cette baisse, même faible, se fait durement ressentir. “Gare à ceux qui attendent une baisse de prix pour faire de bonnes affaires, prévient la responsable des études économiques de Meilleurs Agents. Car pour cela, les prix devront diminuer à hauteur de la hausse de taux. Concrètement aujourd’hui, les prix devraient baisser de 5% rien que pour compenser la hausse enregistrée depuis le début de l’année.
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Paris et les grandes villes retrouvent des couleurs

Conscients de ces enjeux, les acheteurs reviennent dans les grandes villes, où les indices de tension immobilière (ITI) sont en hausse presque partout. Y compris à Paris (18% aujourd’hui contre 15% il y a trois mois), qui retrouve enfin des couleurs. Les prix immobiliers parisiens ont augmenté de 0,2% en un mois (10 187 €/m2). Pas de quoi sauter au plafond mais après neuf mois de baisse consécutive, cela méritait d’être souligné. “La baisse des prix dans la capitale est finalement moins forte que ce qu’on pensait : -0,4% depuis le début de l’année et -2% en un an, admet Barbara Castillo-Rico. En outre, le marché immobilier y est à nouveau tendu, avec un ITI qui approche les 20% et des délais de vente médians en baisse de quatre jours depuis janvier (61 jours aujourd’hui). Cela pourrait annoncer de nouvelles hausses de prix dans les prochains mois.”
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Même scénario dans toutes les grandes villes. Ou presque. Seules Toulouse et Lille font exception en accusant respectivement des baisses de prix de 0,3% et 0,4% en un mois. “Lille est dans le rouge depuis un an”, alerte la responsable des études économiques de Meilleurs Agents. La capitale nordiste a vu ses tarifs reculer de 1,6% en un an pour un prix au mètre carré établi aujourd’hui à 3 438 euros. Peut-être la concentration importante de villes moyennes à proximité directe de Lille explique-t-elle ce phénomène.  A contrario, le marché immobilier marseillais continue de briller : les prix y ont encore augmenté de 1% en un mois (3 541 €/m2) pour une hausse de 5,3% en un an. À Bordeaux et Lyon, le marché immobilier fait preuve d’une grande stabilité, quand les autres grandes villes affichent un sursaut, avec des hausses de prix comprises entre 0,3% et 0,6%. On est cependant encore loin des performances printanières des années précédentes.
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Pourquoi le printemps immobilier est-il si tardif ? 

Si le marché immobilier français reste dynamique, “les prix actuels sont ceux qu’on aurait dû avoir en mars”, affirme Barbara Castillo Rico. Cet attentisme s’explique assez facilement, l’augmentation des taux de crédit ayant sans doute entraîné des reports de projets. Pour nombre d’emprunteurs - les primo-accédants en tête - l’accès au crédit est plus difficile aujourd’hui qu’il y a encore six mois. Cette hausse des taux entraîne aussi, on l’a dit, une perte de budget plus ou moins conséquente pour les ménages français.  Cependant, en prévision de nouvelles remontées des taux d’emprunt, les futurs acquéreurs se hâtent désormais de boucler leur projet. Ce qui pourrait présager d’un printemps immobilier en deux temps...
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