Grand Paris : les prix immobiliers station par station de métro

Avec l’ouverture de quatre nouvelles stations de la ligne 14 et alors que les travaux en sont à mi-parcours, le Grand Paris Express devient plus que jamais une réalité. Ce projet titanesque, qui prévoit la création de 200 kilomètres de lignes de métro automatiques (soit, le double du réseau existant) et de 68 gares va révolutionner la mobilité dans la région parisienne. Et, par là même, profondément modifier le marché immobilier en Ile-de-France. Alors, quels sont les prix immobiliers autour de ces nouvelles stations ? Comment ont-ils évolué depuis le début des travaux ? Pour faciliter vos recherches pour votre futur projet immobilier, la plateforme Meilleurs Agents lance son Observatoire des prix immobiliers du Grand Paris. Comment ça marche ? Explications ci-dessous.

1. L’observatoire des prix immobiliers du Grand Paris sur Meilleurs Agents

 

À travers une carte interactive  et accessible à tous, vous allez pouvoir visualiser les prix de l’immobilier station par station en temps réel des 63 gares résidentielles du Grand Paris Express et suivre leur évolution. Cet outil digital permet de survoler les lignes prochainement créées (15, 16, 17 et 18) ou déjà prolongées en tout ou partie (14) et de s’arrêter sur la gare de son choix pour obtenir les informations tarifaires afférentes.

2. Le Grand Paris Express redessine les cartes du marché immobilier

L’effet Grand Paris est déjà visible sur les prix immobiliers …Si les inaugurations des lignes 15, 16, 17 et 18 ainsi que le prolongement de la ligne 14 s’étaleront jusqu’à 2030 au moins, l’impact sur les prix se fait déjà ressentir dans les villes concernées, et particulièrement autour des futures stations. 

Autre enseignement, l’arrivée annoncée du métro accélère de manière générale la croissance des prix. Plus la date d’ouverture est proche, plus l’effet d’anticipation se fait sentir. Tandis que les quartiers autour des quatre gares ouvertes en décembre 2020 et janvier 2021 ont déjà vu leur prix grimper de 46,5% en cinq ans, ceux autour des 25 stations prévues en 2024 et des 3 annoncées pour 2027 n’ont respectivement augmenté que de 22,4% et de 13,3% durant la même période.  Seules exceptions, les stations de la ligne 15, prévues à horizon 2030, ont quant à elles déjà enregistré une augmentation de 29% en moyenne au cours des cinq années écoulées. Certains de ces quartiers ont observé des hausses de près de 50% (49,1% autour de la station Les Agnettes, 48,5% de celle de La Défense ou encore 45,5% de celle de Nanterre La Folie). Motif ? Ces secteurs sont déjà bien connectés et demandés de l’Ouest Parisien. Le projet du Grand Paris Express ne représente donc pas un changement majeur dans la mobilité de ces territoires. 

3. Le Top 5 des villes où investir ?

Dans ce contexte, et à partir des données de son Observatoire des prix immobiliers du Grand Paris, l’équipe scientifique Agents s’est attachée à dégager les cinq communes franciliennes offrant dans l’environnement actuel, le plus fort potentiel en termes d’évolution des prix et de pouvoir d’achat immobilier. Villejuif, Saint-Denis, Bobigny, Bagneux et Gennevilliers, se présentent donc pour l'équipe scientifique de Meilleurs Agents comme les cinq villes où investir pour profiter à plein du Grand Paris Express.

Très bien connectées avec d’autres lignes de transports en commun, ces villes sont aussi en pleine transformation avec des projets de rénovation urbaine qui changeront le visage de ces territoires.  À l’instar de Villejuif et son projet d’aménagement Campus Grand Parc (150 000 m² de locaux tertiaires, 3 300 logements…), et dont le quartier autour de l’Institut Gustave Roussy, actuellement non desservi en métro, devrait être désenclavé d’ici 2024 avec l’arrivée des lignes 14 et 15.

Ainsi la ville de Saint-Denis, véritable hub du Grand Paris où les lignes 14, 15, 16 et 17 devraient faire leur arrivée pour la plupart d’ici trois ans. Le quartier autour de la future gare Saint-Denis Pleyel apparaît aux premières loges pour profiter des projets de constructions liées à l’organisation des Jeux Olympiques de 2024. De plus, ce quartier présente une densité d’emplois deux fois plus élevée que celle de sa population, ce qui fait de la ville un bassin d’emplois majeur pour la région.

Méthodologie :

*Les quartiers de gare sont définis dans un périmètre de 800 mètres à vol d’oiseau autour de chaque station de métro (soit l’équivalent de 10 minutes à pied). 

Les prix et l'évolution des prix sont issus de l’approche économétrique des indices hédoniques. Cette méthode permet de "gommer" les effets des spécificités des logements sur le prix afin de suivre la valorisation de biens de référence au cours du temps.

Les données utilisées sont celles de la base DVF depuis 2014, complétées par les transactions des agences partenaires Meilleurs Agents.

Prix Meilleurs Agents au 1er février 2021 et IPI au 1er janvier 2021

Les 5 villes où investir ont été sélectionnées selon les critères suivants: 

- Evolution prix à 5 ans > 19%,

- Pouvoir d’achat immobilier > 40m²

- Considération de la connectivité des villes et des futurs projets urbains.