Sommes-nous à la veille d’un retournement du marché immobilier résidentiel ? - Conférence de presse du 04 septembre 2018

Paris, le 4 septembre 2018. A l’occasion de sa conférence de presse de rentrée, Meilleurs Agents publie la 105^ème édition du baromètre mensuel d’analyse du marché immobilier résidentiel à Paris, en Île-de-France et dans les dix et cinquante plus grandes villes de France.

Points clés :

• L’équipe scientifique de Meilleur Agents dévoile tous les indicateurs dont l’examen rigoureux permet de comprendre et analyser objectivement la situation réelle du marché immobilier résidentiel ancien et d’en anticiper les évolutions à court et moyen terme.
• Les huit premiers mois de l’année 2018 s’inscrivent au niveau national dans la continuité de 2016 et 2017 : augmentation régulière et mesurée des prix, volumes de ventes stables et élevés dans un marché fluide.
• Les primo-accédants représentent toujours en moyenne un tiers des acheteurs avec une légère baisse de la part des investisseurs locatifs au profit de l’achat revente (secondo-accédants).
• L’ équipe scientifique de Meilleurs Agents dévoile un nouvel indicateur clef pour encore mieux appréhender la situation du marché : le Délai de Vente Médian (DVM) dont la valeur continue de baisser dans les grandes villes de France.
• L’analyse de l’ensemble de ces facteurs (évolution du chômage, Délai de Vente Médian, Indicateur de Tension Immobilière, pouvoir d’achat immobilier, évolution des taux d’intérêt, durées d’emprunt, perception des agents immobiliers, évolution réglementaire…) conduit à prévoir que le marché immobilier résidentiel conservera sa dynamique actuelle jusqu’à l’été 2019.
• Meilleurs Agents prévoit une hausse des prix de +1,5% en France d’ici l’été prochain et dévoile les perspectives d’évolution du marché à Paris et dans les 10 plus grandes villes de France.
• Plusieurs indicateurs montrent néanmoins que le changement de cycle est proche et devrait intervenir dans moins d’un an probablement sous l’effet d’une hausse des taux décidée par la BCE.

L’analyse de Sébastien de Lafond, Président et fondateur de Meilleurs Agents:

En cette rentrée 2018, bon nombre d’acteurs plus ou moins bien informés annoncent pour les uns un marché toujours plus florissant et pour les autres un fort retournement de tendance qui mettrait à mal l’ensemble des acteurs du marché immobilier résidentiel. Depuis 10 ans, Meilleurs Agents s’est doté d’une équipe scientifique de haut niveau pour collecter les données du marché et bâtir des modèles économétriques solides et rigoureux grâce auxquels nous publions chaque mois un baromètre mesurant précisément l’évolution des prix, des tendances et des facteurs qui influencent le marché. Ces analyses reflètent la réalité tangible de l’ensemble du marché immobilier résidentiel ancien français au-delà de nos seuls chiffres d’activité. Aujourd’hui, et grâce à ce travail, nous pouvons clairement analyser le marché de septembre 2018 et en prévoir les évolutions à court et moyen terme.

La situation du marché:

Au premier septembre 2018, le marché immobilier résidentiel français s’inscrit dans la continuité de 2016 et 2017. En effet, les prix augmentent en moyenne régulièrement depuis 2016 : +0,8% en 2016, +1,7% en 2017, +1,1% depuis le 1^er janvier 2018. Le volume des ventes reste stable à son plus haut niveau : 960 000 transactions en 2017, 948 000 sur 12 mois à mai 2018 (-1,25%). Avec plus de 3 ventes par an pour 100 ménages, le marché reste donc très fluide. A Paris, la hausse des prix est sensiblement plus forte qu’au plan national : +5,3% en 2016, +6,7% en 2017 et +4,6% sur les huit premiers mois de 2018, soit +17,5% depuis 2016 et +41,5% depuis 10 ans. Il faut cependant noter que sur les 8 premiers mois de l’année 2018, 35% des 50 plus grandes villes de France ont vu leurs prix moyens diminuer.

Qui achète de l’immobilier en France en 2018 ?

L’Observatoire des Agents Immobiliers réalisé semestriellement par Meilleurs Agents auprès des 11 000 agents partenaires permet de mesurer l’évolution de la composition des acheteurs du marché. Selon les agents immobiliers, en juillet 2018, comme un an plus tôt, les primo-accédants représentaient 32% des acheteurs au plan national. Sur la même période, les secondo-accédants sont passés de 40% à 42% alors que la part des investisseurs locatifs a diminué : 16% en juillet 2017 et 14% en juillet 2018. Les acheteurs de résidences secondaires sont pour leur part restés stables avec 12%.

Que prévoir pour fin 2018 et au-delà ?

Meilleurs Agents s’appuie sur des indicateurs complets et rigoureux pour bâtir son scénario prospectif et prévoir l’évolution du marché pour la fin de l’année 2018 et au-delà.

·         Un marché de l’emploi encourageant

Premier indicateur encourageant : la baisse du chômage. Malgré une évolution parfois en dents de scie et un niveau plus élevé que la plupart des grands pays européens, la tendance du chômage est à la baisse ce qui annonce une tendance positive à moyen terme pour l’évolution de la demande sur le marché immobilier.

·         Des transactions toujours plus rapides mesurées par un nouvel indicateur exclusif : le Délai de Vente Médian

Meilleurs Agents dévoile un nouvel indicateur de première importance : le Délai de Vente Médian (DVM) qui mesure le temps de commercialisation des biens immobiliers et donc la fluidité du marché. Fondés sur un modèle mathématique éprouvé (modèle de survie), les DVM sont calculés sur 3 mois glissants à partir des dates d'ouverture et de fermeture des annonces préalablement dédoublonnées, ainsi que les remontées de transactions réalisées par les 11 000 agences immobilières présentes sur la plateforme Meilleurs Agents. Le calcul neutralise les caractéristiques des biens ayant une influence sur la liquidité (nombre de pièces, étage, localisation). Grâce à cet indicateur exclusif, nous constatons que les délais de vente continuent de baisser dans toutes les villes de France à l’exception de Bordeaux et Strasbourg. Le marché urbain est donc généralement fluide voire très fluide (39 jours à Paris, 45 jours à Lyon).

·         Une demande toujours excédentaire mais qui plafonne

L’Indicateur de Tension Immobilière (ITI) a été lancé en 2014 par Meilleurs Agents. Il mesure le rapport de force entre la demande et l’offre dans une zone géographique et à un moment donné. L’ITI est un indicateur avancé qui préfigure l’évolution des volumes de transactions et des prix à 6 à 12 mois. Le calcul de l’ITI a été amélioré en le calibrant grâce à un modèle d'appariement par analogie avec le marché de l’emploi. Aujourd’hui, l’ITI des plus grandes villes de France est systématiquement positif ce qui indique un surplus de demande par rapport à l’offre. L’ITI montre donc un rapport de force favorable aux vendeurs généralement moins nombreux que les acheteurs ce qui contribue à la hausse des prix dans un contexte de taux d’intérêt bas. Cependant, l’évolution de l’ITI dans les différentes zones montre un plafonnement de cet excédent laissant préfigurer un rapport de force plus équilibré entre acheteurs et vendeurs et donc à terme (6 à 12 mois) une évolution moins dynamique des prix.

·         Un pouvoir d’achat immobilier élevé mais à la peine dans quelques grandes villes

Meilleurs Agents évalue précisément le pouvoir d’achat immobilier des Français à partir :

• du prix moyen du m² pour chaque ville (source : Meilleurs Agents)
• des revenus médians des ménages de 2 personnes (source : INSEE)
• des taux d’emprunt immobilier sur 20 ans (source : Banque de France)
• d’une mensualité de crédit égale à 33% du revenu disponible

Cet indicateur est comparé au seuil d’un logement décent, soit 36m² pour deux personnes (18m²/pers. seuil de surpopulation défini par l'INSEE). Grâce à la faiblesse des taux, le pouvoir d’achat des Français a largement progressé depuis les dix dernières années passant en moyenne de 35 m² en janvier 2008 pour atteindre aujourd’hui 52 m² en moyenne. Mais les situations locales sont très contrastées et si le niveau national moyen est satisfaisant, nous constatons que le pouvoir d’achat est très en dessous de la norme acceptable à Paris (20 m²), Nice (31 m²), Bordeaux (32 m²) et bientôt à Lyon (37 m²). La situation est plus favorable dans les autres grandes villes : Marseille et Rennes : 49 m², Toulouse et Nantes : 48 m², Lille : 47m²,  Strasbourg : 46 m², Montpellier : 45 m².

·         Des taux d’emprunt qui ne baissent plus

Le pouvoir d’achat immobilier des Français a été boosté depuis 2011 par la baisse continue des taux d’emprunt. Mais cette période semble arrivée à son terme avec des taux au plus bas qui ne baisseront probablement plus. La hausse des prix au niveau national (+1,7% en 2017 en moyenne en France) vient donc éroder progressivement le pouvoir d’achat des Français. Mais pas d’alerte à court terme car celui-ci reste globalement élevé et milite en faveur d’une continuation de la dynamique actuelle du marché. Ne pouvant plus compter sur des baisses de taux pour compenser la hausse des prix, les Français empruntent sur des durées plus longues, qui atteignent désormais des sommets. Selon la Banque de France, ces durées atteignent aujourd’hui 240 mois en moyenne (hors rachat et négociation), un niveau que l’on n’avait pas atteint depuis janvier 2007 et qui ne pourra pas être significativement dépassé. Enfin, le maintien des taux à un niveau plancher ne durera pas éternellement. La BCE a commencé à montrer les premiers signes d’une évolution de sa politique en réduisant progressivement ses opérations de « quantitative easing » et a annoncé une possible hausse des taux à l’horizon de l’été 2019.

·         Le point de vue des Agents Immobiliers : un changement d’équilibre entre l’offre et la demande

L’Observatoire des Agents Immobiliers de Meilleurs Agents interroge régulièrement les 11 000 agents inscrits sur le site pour analyser leurs sentiments sur le marché. Les derniers résultats montrent un marché certes dynamique mais dont la dynamique est en train d’évoluer. Alors qu’en juillet 2017, seuls 16% des agents immobiliers constataient une augmentation de leur stock de mandats, ils sont 25% en juillet 2018. Ce chiffre confirme une fois de plus le retour de vendeurs opportunistes qui profitent des hausses de prix qui battent des records dans certaines zones. Simultanément, 32% des agents immobiliers déclarent en juillet 2018 avoir un stock d’acquéreurs en baisse. Ils n’étaient que 20% en juillet 2017. Augmentation des mandats et donc des biens à vendre d’un côté et diminution du nombre d’acquéreurs… la conclusion s’impose d’elle-même : le rapport de forces évolue vers un plus grand équilibre et donc la stabilité voire la baisse des prix… à terme.

·         Loi ELAN : peu d’impact sur la dynamique du marché de l’ancien

La loi ELAN qui devrait être votée prochainement au Parlement vise à libérer la construction de logements neufs et protéger les ménages les plus fragiles ce qui n’aura pas d’impact réel sur le marché de l’ancien. On peut cependant regretter l’absence de réforme visant à favoriser la fluidité du marché. Une réduction sensible des droits de mutation, qui sont, en France, parmi les plus élevés en Europe, aurait été bienvenue pour fluidifier le marché et libérer la mobilité des Français. Il faut aussi noter que l’encadrement des loyers rendu possible dans de nombreuses villes par la loi ELAN aura à nouveau un impact négatif sur la demande des investisseurs locatifs comme nous l’avions constaté à Paris et, dans une moindre mesure, à Lille.

Quel avenir pour le marché immobilier résidentiel ancien Français ? Le scénario de Meilleurs Agents

L’évolution positive du chômage, la rapidité de vente (Délai de Vente Médian), l’absence d’impact négatif de la loi ELAN, le maintien du pouvoir d’achat immobilier à un niveau élevé sont autant d’indicateurs de court terme qui militent en faveur du maintien de la dynamique du marché et donc de la continuité. Cependant, plusieurs indicateurs laissent présager un changement de cycle d’ici probablement moins d’un an. Le sentiment des agents Immobiliers qui voient s’inverser l’équilibre du rapport de forces entre acheteurs et vendeurs, les durées d’emprunt qui ne peuvent plus augmenter, la probable remontée des taux d’intérêt par la BCE annoncent clairement un retournement de situation prévisible pour l’été 2019. Nous sommes donc bien, sinon à la veille d’un changement de cycle, du moins à l’avant-veille d’une modification profonde des conditions du marché et donc d’une inversion de ses tendances avec des prix qui devraient s’orienter modérément à la baisse à la rentrée 2019 soit dans un an. La situation paraît claire : le marché devrait poursuivre sa dynamique actuelle telle que nous la connaissons depuis 2016 mais à un rythme plus modéré et avec des volumes élevés mais inférieurs aux records de 2017. Dans ces conditions, Meilleurs Agents prévoit que les prix augmenteront en moyenne en France de +1,5% d’ici l’été 2019. L’analyse des différents indicateurs montre que le changement de cycle n’est pas très loin, probablement dans moins d’un an. Les facteurs d’évolution et les prévisions à un an de Meilleurs Agents pour Paris et les dix plus grandes villes de France sont détaillés dans le tableau ci-dessous :