Baromètre national des prix de l’immobilier au 1er mars 2019 : qu'attendre du printemps ?

Paris, le 1er  mars 2019 - Meilleurs Agents publie la 111ème édition du baromètre mensuel d’analyse du marché immobilier résidentiel à Paris, en Île-de-France et dans les dix et cinquante plus grandes villes de France.

111ème Baromètre Meilleurs Agents – Points clés :

• Avec une augmentation de +0,3%, les prix restent orientés à la hausse dans les 50 plus grandes villes de France
• Notre observatoire laisse entrevoir un ralentissement de l’offre avec moins de nouveaux mandats signés mais le maintien d’une demande assez soutenue en particulier dans les grandes métropoles régionales.
• La stabilité des taux très bas et la légère amélioration de l’environnement économique encouragent toujours les ménages solvables à entrer sur le marché immobilier.
• Avec la moitié des arrondissements à plus de 10 000€, les ménages parisiens sont repoussés au-delà du périphérique. Ce phénomène de report joue sur les prix de la petite couronne et particulièrement, ceux de la Seine-Saint-Denis qui voit ses prix augmenter plus vite que ceux de Paris sur les douze derniers mois.

Indices des Prix Immobiliers (IPI) au 1er mars 2019 :

Indices des Prix Immobiliers (IPI) à Paris au 1er mars 2019 :

Contrastes et fractures

Les prix sont restés stables en moyenne en France en février. S’ils ont augmenté de +0,2% à Paris (9 463€/m2), ils ont surtout progressé de +0,3% dans les principales métropoles régionales. Des hausses compensées au plan national par la baisse de - 0,2% dans les zones rurales.

La fracture entre ces deux France s’affirme encore un peu plus sur un marché qui reste dynamique dans les zones économiquement fortes et apathiques ailleurs.

La corrélation entre la vigueur du marché immobilier local et l’évolution du marché du travail est quasiment parfaite. Alors que le taux de chômage est descendu à 8,4% au dernier trimestre 2018 au plan national, des villes comme Rennes (où le taux de chômage est à 6,9%), Nantes (8,2%), Paris (7,2%) voient leurs prix moyens augmenter sensiblement depuis 3 ans : + 21% à Nantes, + 13% à Rennes. Inversement, Montpellier avec un taux de chômage à 12,1% voit ses prix augmenter de seulement + 2% sur les 3 dernières années.

Le contexte actuel est toujours caractérisé par la stabilité des taux à des niveaux toujours bas, des banques toujours aussi agressives sur le plan commercial et un léger allongement des durées d’emprunt à 245 mois en moyenne. Ainsi, dans les principales villes régionales, le pouvoir d'achat immobilier des ménages reste encore assez bon.

Vers une baisse des volumes de transaction?

En interrogeant les quelques 11 000 agences immobilières partenaires de Meilleurs Agents*, on constate un ralentissement du nombre de nouveaux mandats. En effet, pour 51,7% des agents interrogés, leur stock de mandats a baissé au cours des trois derniers mois.

Cependant, comme en témoigne l’indicateur de tension immobilière (ITI), la demande reste bien dynamique dans la plupart des villes économiquement fortes. En observant un surplus de demande de plus de 20 % dans les villes de Paris, Lyon, Nantes ou encore Toulouse, il est logique d'observer des délais de commercialisation de plus en plus court - 42 jours à Lyon et Paris. Et des prix qui augmentent tous les mois de manière continue, comme à Nantes avec +0,8 % sur le mois de février seulement.

Ce sentiment des agents immobiliers sur l'offre corrobore le scénario Meilleurs Agents pour 2019, à savoir une année dynamique mais en léger recul par rapport aux années précédentes. Les volumes de transactions devraient légèrement se tasser pour atterrir entre 850 000 et 900 000 transactions dans l'ancien. Les prix en France devraient augmenter de +1 %, tirés par les 10 plus grandes villes de France qui devraient voir une augmentation de leur prix entre + 2 et + 4 %. Le printemps 2019 devrait confirmer cette dynamique.

*Observatoire des Agents Immobiliers Meilleurs Agents - février 2019

Gros Plan : En Seine-Saint-Denis, les prix augmentent plus vite qu'à Paris

Même si Paris accélère fortement depuis un an (4,7%) avec un prix moyen au m2 de 9 463€/m2, la Seine-Saint-Denis progresse plus fortement sur un an (5,2%) bénéficiant de l’effet de report du marché parisien ! En effet, les prix parisiens qui frôlent la barre des 9500 €, rendent difficile l’entrée des primo-accédants, limitent les possibilités d’achat-revente.

La Seine-Saint-Denis qui voit ses prix augmenter de +0,3 % en février est tirée par des villes très dynamiques et très bien connectées au réseau de transport parisien comme Saint-Denis ou Montreuil permettant ainsi aux ménages de retrouver du pouvoir d'achat immobilier.

“Le marché à Saint-Denis est extrêmement dynamique, témoigne Nourredine Benmouhoub, ERA Agence Immobilière du Stade. Sur la  Plaine Saint-Denis. La part des acheteurs en résidence principale est passée de 40 à 70% en un an, au détriment des investisseurs. Les primo-accédants en provenance de Paris sont nombreux, souvent de jeunes couples de cadres sans enfants. Il y a une véritable gentrification dans ce quartier, ce dont témoigne aussi la mutation des commerces. Pour des biens sans défauts et mis en vente au bon prix, les délais de vente excèdent rarement 15 jours. Nous sommes résolument optimistes pour que cette dynamique perdure cette année, car la transformation de Saint-Denis attire les acquéreurs”

Le Grand Paris devrait aussi redistribuer les cartes de la mobilité francilienne et accélérer l’augmentation des prix dans les villes concernées, à l’instar de Aubervilliers ou Saint-Denis.

Ce département est ainsi caractéristique de la situation contrastée de la France avec de grandes disparités sur un même territoire !