Baromètre national des prix de l’immobilier au 1er mars 2017 - Marché immobilier : Accélération nette de la hausse des prix dans presque toutes les grandes villes de France

89ème Baromètre Meilleurs Agents - Points clés :

• La hausse des prix est de plus en plus forte dans les zones urbaines : +1,2% à Paris, +2,3% à Bordeaux sur le seul mois de février.
• Alors que les taux d’intérêt se sont stabilisés après les légères hausses des derniers mois, les ménages solvables accélèrent leurs achats pour bénéficier de l’aubaine.
• A force d’augmenter, les prix retrouvent leurs plus hauts historiques comme à Paris, voire les dépassent comme à Bordeaux ou Lyon.
• La hausse des prix devrait se maintenir à un niveau élevé au moins jusqu’au mois de mai et l’élection présidentielle.
• L’évolution du marché au-delà de cette période dépendra largement du résultat du scrutin.

L’analyse de Sébastien de Lafond, Président et fondateur de Meilleurs Agents

Jusqu’où iront les prix de l’immobilier dans les villes de France ? En seulement deux mois, ils ont augmenté de +2,4% à Paris où les moyennes tutoient à nouveau les sommets de 2011. En Petite Couronne, la hausse atteint 1,2% depuis le 1er janvier. La Grande Couronne n’est pas en reste avec une augmentation moyenne de +0,9%. Le phénomène classique de propagation du centre vers la périphérie joue donc à plein avec le délai habituel de 6 à 8 mois par rapport à la capitale qui avait initié le retour de la hausse des prix . Les grandes villes de province se classent en deux groupes :

• A l’instar de Paris, Bordeaux, Lyon et Nantes connaissent de fortes augmentations de prix :
  • Bordeaux : +2,3% en février, +4,3% depuis le 1er janvier 2017 et culmine à +9% sur les 12 derniers mois
  • Lyon : malgré un début d’année à la baisse, la hausse est de +5,4% depuis un an
  • Nantes : avec +0,8% en février et +2,2% depuis le 1er janvier, la hausse atteint +4,3% en un an
• Marseille, Montpellier, Toulouse, Strasbourg, Nice et Lille restent quasi stables avec des hausses sur un an comprises entre 0% et +2% :
  • Marseille : +2,1% sur un an
  • Montpellier : +1,7% sur un an
  • Toulouse : +2% sur un an et +0,4% depuis le 1er janvier
  • Strasbourg : +1,1% sur un an et stabilité absolue en février
  • Nice : +1,3% sur un an
  • Lille : +0,8% sur un an malgré les baisses de janvier et février (-1,6% sur deux mois) essentiellement dues à la mise en œuvre de l’encadrement des loyers qui limite les espoirs de rendement des investisseurs.

La situation du marché est claire et totalement dominée par la faiblesse des taux d’intérêt qui se sont stabilisés autour de 1,65% en moyenne sur 20 ans. Certains très bons dossiers bénéficient de taux encore plus bas jusqu’à 1% sur des durées d’emprunt plus courtes. Malgré un contexte politique national et international agité, la baisse surprise des rendements des emprunts d’état (taux des OAT 10 ans à 0,90% en février) repousse, au moins temporairement, la perspective d’une remontée brutale des taux des crédits immobiliers.

Une dynamique favorable à la hausse des prix

Dans ces conditions, les acheteurs ont le sentiment qu’il faut accélérer leur achat avant que les taux ne remontent alors que les prix sont déjà en train de grimper. Ce qu’ils ne payent pas à leur banquier grâce à la faiblesse des taux se retrouve en partie dans le prix du bien qu’ils sont prêts à payer au vendeur. La faiblesse des taux nourrit mécaniquement l’inflation des prix. Mais si les acheteurs accélèrent, ils ne se précipitent pas et n’achètent pas n’importe quoi. Très sélectifs, recherchant des biens de qualité, ils sont prêts à payer le prix pour un achat raisonné et raisonnable. Du point de vue des vendeurs, les hausses des prix constatées depuis un an leur permet souvent de conclure leurs transactions à des niveaux de plus en plus proches des plus hauts, ce qui a un effet psychologique très positif. Mais il n’y a pas encore de surchauffe ou de quelconque risque de bulle; ne se vendent aujourd’hui que les biens de qualité (construction, aménagement…), en zone urbaine, proches des transports, des écoles et des commerces. La dynamique de la hausse ne concerne pas encore les zones rurales ni même les résidences secondaires qui souffrent encore de l’atonie du marché et du manque d’appétit des acheteurs. Accélération de la demande qui trouve sur le marché une offre suffisante mais sans excès ni surstocks : ces conditions provoquent naturellement une hausse significative des prix.

Le retour des primo-accédants

La bonne nouvelle est de voir le marché des primo-accédants retrouver une certaine vigueur. A Paris, les petites surfaces (studios et deux-pièces) ont vu leurs prix moyens augmenter de +2,4% depuis le 1er janvier, de +1,2% en février et de +7,2% depuis un an. Ces biens sont aujourd’hui délaissés par les investisseurs pour cause d’encadrement des loyers et d’une fiscalité abusive. Ce sont donc de jeunes ménages qui, capables de satisfaire les exigences des banques, peuvent bénéficier d’excellentes conditions d’achat et se lancent dans leur première acquisition. Ce renouveau est une bonne nouvelle car ce sont les primo-accédants d’aujourd’hui qui préparent la dynamique du marché de demain lorsqu’ils voudront revendre leur bien pour en acheter un plus grand.

Prévoir l’avenir a rarement été plus difficile

La dynamique du marché repose depuis plusieurs mois intégralement sur l’effet d’aubaine des taux bas alors que toutes les conditions macroéconomiques sont encore médiocres (croissance faible, chômage élevé, incertitudes politiques : Brexit, changement d’administration aux Etats-Unis, élections en France et dans les principaux pays européens…). Nous pensons que la dynamique générée par la faiblesse des taux devrait durer encore quelques mois. Mais l’élection présidentielle de mai, suivie des élections législatives en juin ouvriront des perspectives encore inconnues. Quelles seront les décisions fiscales du prochain gouvernement ? Décidera-t-il de soutenir le marché ou au contraire de le limiter ? Disposera-t-il d’une majorité pour gouverner ? Ces questions sont encore trop ouvertes pour envisager l’avenir au-delà de cet été. En attendant, acheteurs comme vendeurs peuvent réaliser de bonnes affaires à condition d’être exigeants pour les acheteurs et raisonnables pour les vendeurs. Enfin, pour ceux qui voient dans toute hausse des prix l’émergence d’une bulle, rien aujourd’hui ne témoigne d’une quelconque activité spéculative. Personne n’achète aujourd’hui en espérant réaliser une plus-value significative à court ou moyen terme. Le marché est soutenu aujourd’hui par des acheteurs qui cherchent avant tout à se loger en bénéficiant de taux bas pour réaliser un investissement sûr à moyen et long terme avec des espoirs de plus-values limités.