Baromètre national des prix de l’immobilier au 1er juillet 2016 - Marché de l'immobilier : Qu’attendre du Brexit et de l’encadrement des loyers ?

83ème Baromètre Meilleurs Agents - Points clés :

• En juin, à quelques exceptions près, les prix ont poursuivi leur augmentation : +0,5% à Paris et entre +0,3% et +0,6% dans les principales grandes villes de France.
• La baisse des taux continue à augmenter le pouvoir d'achat des ménages solvables.
• Deux événements majeurs arrivés en fin de mois qui auront un impact sur l'évolution du marché : le Brexit et l'élargissement de l'encadrement des loyers à 412 communes autour de Paris.

L’analyse de Sébastien de Lafond, Président et fondateur de Meilleurs Agents

Décidément, on ne s'ennuie jamais à analyser les évolutions du marché de l'immobilier et les événements qui l'influencent ! En effet, l'annonce du Brexit a résonné comme un coup de tonnerre suivi de près par une décision pour le moins surprenante : l'élargissement de l'encadrement des loyers de Paris à l’ensemble de l’agglomération parisienne, soit 412 communes regroupant quelques 8 millions de personnes. En ce qui concerne le Brexit, les possibles conséquences sur le marché immobilier sont de plusieurs ordres. La première est liée à la baisse de la devise britannique (-9% une semaine après le vote). Cette baisse, si elle devait se maintenir ou s’amplifier, entraînerait une baisse de pouvoir d’achat et donc de la demande des britanniques désireux d’acheter des biens immobiliers en France. Les Britanniques sont les premiers investisseurs étrangers en France devant les Italiens. Une baisse de la demande britannique se ferait ressentir particulièrement dans les stations de ski des Alpes, dans les quartiers centraux de Paris, sur la Côte d’Azur, en Bretagne et dans certains départements du sud-ouest prisés par nos voisins d’outre-manche. Ils achètent des biens de valeur élevée (700,000€ en moyenne, étude BNP Paribas de 2013), d’où un impact concentré sur l’immobilier haut de gamme. Mais les conséquences du Brexit pourraient aller au-delà d’un retrait des Britanniques du marché immobilier Français. Si le Brexit devait entraîner une volatilité durable des marchés financiers, l'immobilier pourrait bénéficier, comme d’autres actifs considérés comme valeurs refuges (l’or, le franc suisse, le dollar…) d’un afflux d’investisseurs désireux de mettre leur patrimoine à l’abri dans un monde plus incertain. Dix jours à peine après l’annonce du Brexit, que constatons-nous ? Les bourses ne se sont finalement pas effondrées (baisse de 4% du CAC 40, maintien du Footsie 100), la livre sterling ne baisse plus et les taux d’intérêt (notamment l’OAT à 10 ans inférieur à 0.2% !) continuent leur chute. Notons toutefois que l’agence de notation S&P a dégradé la note de crédit de l’Union Européenne de AA+ à AA, signalant là une inquiétude sur l’évolution de la performance économique de la zone. Pour le marché immobilier français, cette nouvelle baisse des taux d’intérêt va à nouveau gonfler le pouvoir d’achat des acquéreurs et maintenir -assez artificiellement- les prix dans les prochains mois. On voit donc que la communauté financière réagit à court terme avec un certain flegme au référendum britannique. C’est à la fois rassurant mais ne doit pas cacher le risque, bien réel, de conséquences relativement fortes et imprévisibles sur le climat politique et la marche des affaires en Europe dans les deux ans qui viennent. De notre point de vue, cela ne doit pas remettre en cause les projets d’achat ou d’investissement immobilier qui se font aujourd’hui dans un contexte favorable de taux et de prix. En cas de crise majeure, la classe d’actifs immobiliers ne devrait pas être la plus maltraitée.

Quand le gouvernement joue avec le feu

Face aux incertitudes européennes, l'immobilier pourrait donc retrouver sa fonction de valeur refuge. Mais ce serait sans compter avec les décisions du Gouvernement dont le Ministre du logement, Emmanuelle Cosse, a annoncé le 30 juin l'élargissement dès 2018 de l'encadrement des loyers aux 412 communes de l’agglomération parisienne. Nous regrettons cette décision pour plusieurs raisons. Après seulement 10 mois d'encadrement des loyers à Paris, présenté alors comme un test, les leçons de cette première expérience n'ont pas été tirées. Plusieurs signaux très inquiétants sont pourtant clairement visibles :

• Depuis janvier 2014, les prix des petites surfaces (studios et deux pièces) ont baissé beaucoup plus (-3,5%) que ceux des grandes surfaces (-0,5%). C’est la conséquence d’un désintérêt des investisseurs/propriétaires bailleurs qui considèrent que l’encadrement des loyers pénalise leur investissement.
• 10 mois après la mise en oeuvre de la mesure,29% des loyers proposés à Paris sont supérieurs aux prix maximums autorisés. Cette proportion atteint même 70% dans certaines zones où les loyers proposés par l’OLAP sont trop éloignés des loyers de marché et mettent les propriétaires, notamment ceux qui se sont endettés pour acheter, en difficulté..
• Dans ces conditions, l'attractivité des biens locatifs pour les investisseurs est considérablement réduite. Il faut noter l'explosion de l'offre locative de "meublés touristiques" due essentiellement à la baisse de rentabilité de la location traditionnelle. Il y a un vrai risque d’une baisse de l’offre locative à Paris, à la fois en volume et en qualité.

Dans ces conditions, l'annonce de l'élargissement de cette mesure à l’agglomération parisienne nous paraît prématurée et probablement néfaste :

• pour les bailleurs (dont il faut se souvenir que la plupart sont des particuliers qui cherchent seulement à se constituer un patrimoine et non des “spéculateurs malhonnêtes”)
• et pour les locataires qui auront de plus en plus de mal à trouver un logement dans la zone d'habitation la plus dense de France.

Nous regrettons qu’une fois de plus des décisions à caractère essentiellement politique soient prises sans véritable étude d’impact concernant un sujet si structurant pour les particuliers comme pour l’économie en général.

Evolution des prix au mois de juin

Au mois de juin, les prix de l'immobilier ont connu les mêmes tendances qu'au cours du printemps. La poursuite de la baisse des taux continue à doper le pouvoir d'achat des ménages solvables qui peuvent donc acheter dans d'excellentes conditions et exercent moins de pression sur les prix. La demande reste cependant limitée comme en témoigne l'Indicateur de Tension Immobilière - ITI qui ne progresse plus et reste stable à un niveau faible. A Paris, au mois de juin, les prix ont augmenté en moyenne de 0,5% en un mois. Les petites surfaces (studio et deux pièces) ont vu leur prix augmenter de 0,4%. Ce sont en réalité les grandes surfaces (appartements familiaux de trois pièces et plus) qui tirent le marché (+0,6%) en partie par un effet de saisonnalité. En Petite Couronne, le marché est stable mais orienté à la baisse (-0,1% en moyenne), -0,2% dans les Hauts- de-Seine et en Seine-Saint-Denis. La Grande Couronne est stable. En province, à l'exception notable de Marseille (-0,4%) et de Strasbourg (-0,8%), les grandes villes voient leurs prix augmenter sensiblement :

• Lyon : +0,6%
• Toulouse : +0,4%
• Nice : +0,4%
• Nantes : +0,3%
• Bordeaux : +0,4%
• Lille : +0,3%