Baromètre national des prix de l’immobilier au 1er décembre 2018 - Un marché de l'immobilier toujours dynamique grâce à des taux d'emprunt réels négatifs

Paris le 1er décembre 2018 - Meilleurs Agents publie la 108ème édition du baromètre mensuel d’analyse du marché immobilier résidentiel à Paris, en Ile de France et dans les dix et cinquante plus grandes villes de France.

108ème Baromètre Meilleurs Agents – Points clés :

• Le retour de l'inflation permet aux ménages de gagner de l'argent en s'endettant. En effet, les taux d'emprunt réels sont négatifs à -0,7%, situation du marché exceptionnelle.
• Les ménages solvables ayant compris la situation sont plus que motivés à concrétiser leur projet immobilier.
• Ainsi, les prix de l’immobilier ancien ont quasiment augmenté partout en France en novembre, y compris dans les 50 plus grandes villes de France (+0,2%) et dans les zones rurales (+0,1%).
• Lyon poursuit sa forte hausse avec +0,9% en novembre. Les autres grandes villes connaissent des hausses comprises entre +0,1% (Marseille) et +0,4% (Montpellier).
• Seules Lille -0,2% et surtout Bordeaux (-0,4% en un mois soit -0,9% depuis le début de l’année) voient leurs prix plonger.

Indices des Prix Immobiliers (IPI) au 1er décembre 2018 :

Indices des Prix Immobiliers (IPI) à Paris au 1er décembre 2018 :

Retour de l'inflation en France: s'endetter permet de s'enrichir!

En pleine crise du pouvoir d'achat, qu'en est-il du pouvoir d'achat immobilier des Français ? A la surprise générale, il est en hausse depuis 10 ans dans les 10 plus grandes villes françaises. En effet, quand les Français empruntent pour acquérir leur logement, ils s'enrichissent en fin de compte, du fait de taux réel négatifs. Actuellement, les taux d'emprunt affichés et pratiqués par les banques restent stables à un niveau toujours aussi bas, de 1,55% sur 20 ans. Le retour de l'inflation (2%) change encore la donne et permet aux ménages de gagner de l'argent en s'endettant.

Par exemple, un ménage qui emprunte aujourd'hui 200 000€ à 1,55% sur 20 ans, devra rembourser une mensualité de 968€. En supposant que l'inflation reste stable à 2,2% sur la durée du prêt, la mensualité de 968€ ne vaudrait que 625€ en monnaie réelle dans 20 ans, soit une baisse de 35%. Tout compte fait, les heureux propriétaires auraient au final remboursé seulement l'équivalent de 188 000€, contre 233 000€ sans inflation. Les taux d'emprunt réels sont donc négatifs à -0,7%, une situation exceptionnelle comme le montre le graphique ci-dessous.

Evolution des taux d'emprunt à 20 ans, de l'inflation et des taux réels¹

Les ménages solvables ayant compris la situation et tout le parti qu’ils peuvent en tirer se lancent sur le marché. L’effet sur les prix est certain et contribue à tirer encore le marché vers le haut en cette fin d’année dans un contexte de stabilité du chômage.

Paris en hausse comme l'ensemble de la France

Les prix à Paris augmentent de +0,1% en novembre soit +5,3% depuis le début de l’année. Les petites surfaces (studios et deux-pièces) voient leur prix moyen augmenter de +0,5% en un mois (+6,4% depuis le 1er janvier). Nous mesurons là tout l’effet des taux d’intérêts négatifs qui incitent les investisseurs et les primo-accédants à se ruer vers ce type de biens.

Par ailleurs, l’activité est toujours aussi forte à Paris avec un délai moyen de vente de 51 jours (-1 jour par rapport à fin octobre). L’activité est en effet soutenue par un Indice de Tension Immobilière (ITI) de 23% (soit près d’un quart d’acheteurs de plus de que de vendeurs sur le marché). Il sera d’ailleurs intéressant de suivre l'évolution de la demande avec la remise en place de l'encadrement des loyers à Paris.

Petite et grande couronnes en hausse

La petite couronne est tirée par la forte hausse de la Seine-Saint-Denis (+0,8%) concentrée dans les villes les plus attractives et dynamiques, connectées au réseau de transport en commun, et véritable marché de report pour les parisiens (+8,5% à Montreuil et +5,5% à Saint-Denis depuis le début de l'année).

La Grande Couronne voit ses prix progresser de +0,2% en novembre avec +0,7% en Seine-et-Marne, +0,5% dans le Val-d’Oise, des prix stables dans les Yvelines et une légère baisse (-0,1%) dans l’Essonne.

 8 grandes villes sur 10 à la hausse

La situation en régions est aussi orientée à la hausse alors que 8 des 10 plus grandes villes de France voient leurs prix augmenter en novembre. En moyenne, les 10 plus grandes villes de France ont vu leurs prix augmenter de +0,3% en novembre soit +3,4% depuis le début de l’année.

Cette tendance se retrouve dans les 50 autres grandes villes avec +0,2% en novembre soit +1,7% depuis le début de l’année.

Lyon est toujours en tête des hausses de prix avec +0,9% sur le seul mois de novembre (+8,2% sur un an). L’effet des taux négatifs se fait totalement sentir à Lyon dans un contexte économique et social favorable à l’investissement et à l’emprunt. Même tendance à Montpellier (+0,4%), Toulouse (+0,3%), Nantes, Strasbourg et Rennes (+0,2%) et Nice et Marseille (+0,1%). Seules les villes de Lille (-0,2%) et surtout Bordeaux (-0,4% en novembre et seule ville à voir ses prix baisser depuis le 1er janvier dernier : -0,9%) se distinguent par des variations de prix négatives.

Un délai de vente presque deux fois plus long à Nice qu'à Lyon

• L'évolution du délai de vente à Bordeaux témoigne d'un changement de dynamique: alors qu'il fallait seulement 45 jours en 2017 pour vendre un bien, il en faut aujourd'hui 60.
• Les ITI de Lyon, Toulouse et Nantes reflètent le dynamisme des acheteurs dans ces villes.
• Sur les 6 derniers mois, les délais de vente s'allongent et les ITI diminuent légèrement presque partout. Cela s'explique par un effet de saisonnalité et un marché moins dynamique qu'au printemps.

Gros plan: le Pouvoir d'achat immobilier dans les grandes villes

• Dans 8 des 10 plus grandes villes de France (hors Paris), le pouvoir d'achat immobilier a progressé de 10 m2 ou plus sur les 10 dernières années.
• Malgré des prix en forte hausse sur 10 ans à Paris, Lyon et Bordeaux, le pouvoir d'achat immobilier a également progressé, porté par la baisse des taux d'emprunt.
• A Paris, Bordeaux et Nice, il reste insuffisant car inférieur à 36m2, qui correspond à la surface d'un logement décent (18m2 par personne - seuil de surpopulation INSEE - pour un ménage de 2 personnes).

↑¹ Source : INSEE - Indices des prix à la consommation - Banque de France