Déconfinement : le marché immobilier repart mais pour combien de temps ?

1 C’est reparti !

A peine trois semaines après la fin du confinement, le marché immobilier retrouve déjà des couleurs. Oublié le mauvais souvenir des 160 000 ventes qui n’ont pu se réaliser durant le confinement, le nombre de transactions enregistrées depuis le 11 mai connaît une progression sans précédent. Si l'annonce de la date du déconfinement a suscité un frémissement sur le marché, le nombre de promesses de ventes a littéralement explosé depuis le 11 mai. Le rythme est aujourd'hui 4 fois supérieur par rapport à son point le plus bas de mi-avril. Bilan : en ce début du mois de juin, le marché affiche un niveau d’activité quasi-identique à celui qu’il connaissait l’année dernière à la même époque.

Autre signe de confiance, le nombre de nouvelles annonces a lui aussi bondi depuis le déconfinement au point de retrouver un niveau légèrement supérieur à celui de début mars. De quoi laisser suggérer non seulement que les projets de vente débutés avant la crise du coronavirus restent d’actualité mais surtout que de nouveaux vendeurs entrent sur le marché. Une bonne nouvelle également étayée par la reprise d’estimations sur la plateforme Meilleurs Agents pour les projets de vente prévus dans les trois mois à venir.

Ni krach, ni reprise en V, les premiers chiffres post-confinement ne permettent pas de tirer de conclusions hâtives sur l’évolution du marché immobilier. Certes, le phénomène de hausse généralisée constaté dans la capitale et les dix plus grandes villes de l’Hexagone depuis le début de l’année semble être une histoire ancienne. Toutefois, les données actuelles ne soutiennent en rien la thèse d’un effondrement immédiat du marché. En effet, s’il peut sembler loin le mois de février où les principales métropoles françaises voyaient leurs tarifs grimper de 0,7% en un mois avec une pointe à plus de 1% pour quatre d’entre elles (Paris, Lyon, Lille et Rennes), les prix enregistrés au cours du mois écoulé font néanmoins état d’une certaine stabilité. Ainsi, sur les dix plus grandes villes de France (hors Paris), seules cinq d’entre elles sont orientées à la baisse. Et encore… cette tendance apparaît comme relativement limitée (-0,1% à Nice, Nantes et Bordeaux, -0,2% à Montpellier et -0,5% à Rennes). Quant aux autres, elles voient leurs tarifs continuer à augmenter mais dans de moindres proportions qu’avant le début de la crise du coronavirus (+0,6% à Lyon et Toulouse et +0,4% à Lille). Enfin, du côté de Paris, si l’heure est là-aussi au ralentissement, les prix ne plongent pas véritablement (-0,1%). Pour autant, cet équilibre tarifaire ne laisse malheureusement en rien augurer de la suite. En effet, les prix observés au cours du mois de mai résultent pour l’essentiel de négociations actées avant le début du confinement et ayant donné lieu à une signature définitive dans les premiers jours suivant la fin de ce dernier. Difficile donc dans ces conditions de dégager de ces chiffres une tendance significative pour le long terme. A cet égard, le mois de juin sera davantage déterminant.

3 Rattrapage ou reprise ?

Simple rebond technique ou signes précurseurs d’une reprise plus durable du marché ? Telle est la question qui se pose aujourd’hui à la lecture des différents indicateurs de Meilleurs Agents. Si l’Indice de Tension Immobilière (ITI) atteste toujours d’un surplus de demande par rapport à l’offre (25% d’acheteurs de plus que de vendeurs à Lille et Strasbourg, 24% à Toulouse…), il atteste également d’une baisse de la tension au niveau des acquéreurs. Exemple, à Rennes où l’on ne compte désormais qu’un peu plus de 11 acheteurs pour 10 vendeurs contre près de 14 pour 10 il y a encore trois mois.  Il témoigne donc d'un certain attentisme de la part des candidats à la propriété inquiets quant aux suites sanitaires mais surtout économiques de la crise du coronavirus.  

Malgré la reprise d’activité, l’économie française connaît une des plus fortes récessions de son histoire. Après un 1er trimestre à -5,8%, l’INSEE prévoit une chute du PIB de -20% au deuxième trimestre. Si les mécanismes de soutien à l’économie mis en place au plus fort de l’épidémie par l’Etat et la Banque Centrale Européenne ont en effet permis de sauver un certain nombre d’entreprises de la faillite et d’assurer les revenus des ménages, il est légitime aujourd’hui de s’interroger sur la capacité de ces mesures à limiter les effets de cette crise sur le long-terme. Alors que les chiffres du chômage bondissent (+1 million de demandeurs d’emploi de catégorie A en 3 mois), la peur de l’avenir va peser sur le marché immobilier d’ici l’automne.

Autre ombre au tableau, plusieurs éléments (incertitudes économiques, baisse du taux d'usure, recommandations du HCSF) laissent penser que les banques risquent de durcir leurs conditions d'octroi dans les semaines à venir. Cependant, elles ne devraient pas fermer complètement le robinet du crédit pour pouvoir atteindre leurs objectifs de production annuelle de prêts immobiliers.  Avec une politique monétaire accommodante et une concurrence bancaire accrue, les taux d'emprunt ne devraient pas augmenter significativement.  Ils continueront d'offrir des conditions de financement et un pouvoir d'achat exceptionnels aux acquéreurs parvenant à sécuriser leur financement. Dans ce contexte d’incertitudes, les questions portant sur les fondamentaux du marché de l’immobilier restent nombreuses. Les premiers éléments montrent que le marché ne s'est pas effondré à l'issue du confinement. Pour autant, il serait naïf de penser que le marché immobilier français sortira parfaitement indemne de la crise économique qui s’annonce.