Coronavirus : le marché immobilier pourrait bien y résister !

Face aux événements exceptionnels qui touchent aujourd’hui la France, c’est un baromètre un peu particulier. Dans les conditions actuelles, il est en effet difficile de commenter des données chiffrées qui ne portent que sur les quinze premiers jours. Ainsi, l'équipe scientifique de Meilleurs Agents a donc choisi de présenter différents scenarii quant à l’évolution du marché immobilier français à court et long-terme, avec toutes les réserves de prudence qui s’imposent dans ce contexte.

Tous les signaux étaient au vert pour un printemps de l’immobilier exceptionnel. La crise du coronavirus en aura finalement décidé autrement. Jusqu’au 16 mars, date à laquelle le Président de la République annonçait aux Français l’entrée dans une période de confinement, les chiffres de l’immobilier étaient en effet au beau fixe. A l’image des mois de janvier et de février marqués par une hausse des prix particulièrement élevée pour ce moment de l’année, les quinze premiers jours de mars attestaient à leur tour du dynamisme incroyable du marché. En l’espace de seulement deux semaines, les tarifs dans les dix plus grandes villes de l’Hexagone avaient déjà grimpé de 0,2% et allant même jusqu’à 0,5% pour Paris, amenant les prix parisiens proches des 10 600€/m² en moyenne. Or, la décision du gouvernement français de réduire au maximum les interactions sociales pour lutter contre la propagation du Covid-19 a donné un coup de frein brusque à cette euphorie. Agences immobilières fermées, visites de logement annulées, transactions reportées, étude des dossiers de financement par les banques repoussée… depuis la mise en place des mesures de confinement, le marché de la pierre est à l’arrêt total.

Impossible de se voiler la face : la crise sanitaire qui secoue aujourd’hui la planète entière va avoir des répercussions sur les marchés économiques mondiaux. A l’échelle française, l’épidémie de Coronavirus devrait selon toute vraisemblance entraîner un recul de l’activité économique. Pendant combien de temps ? Si l'on s'en reporte à l'exemple chinois où la population est restée confinée 6 semaines, une levée partielle du confinement pourrait commencer d’ici un mois. Ce qui nous laisse espérer un retour à la normale d’ici juin. L'impact sur l'économie dépendra donc de la durée de cette crise sanitaire. En effet, 35% de notre économie serait à l'arrêt selon l'INSEE et chaque mois de confinement entraînerait alors un recul de 3 points sur la croissance du PIB^[1]. Une telle situation est quasiment inédite car la croissance annuelle française fluctue habituellement autour des 1% depuis 2008. Cependant, en supposant qu'un rattrapage de l'économie au 3ème trimestre pourrait compenser en partie ces dégâts, les économistes de l'assureur Allianz prédisent une croissance annuelle en 2020 de -1.3%.^[2]  

Sans faire preuve de pessimisme, le marché immobilier devrait donc subir lui-aussi de manière plus ou moins marquée le contrecoup de cette situation inédite. A court terme et au-delà de la seule période de confinement, une forte contraction du volume de transactions est à attendre. En effet, cette crise intervient en pleine saison de l'immobilier, les mois de mars et avril représentent à eux seuls 20% des promesses de ventes qui sont signées par an. Nous devrions donc terminer 2020 sensiblement en dessous du million de transaction atteint lors des deux exercices précédents, contrairement à ce que la dynamique du marché en janvier et février laissait augurer. Même si la plupart des ventes seront réalisées dans la durée, il y aura bien 100 000 à 200 000 transactions en moins en 2020 pour le marché résidentiel ancien. Parmi les deux raisons principales pouvant expliquer cet état de fait : le comportement des établissements bancaires à l’issue de cette période d’incertitude mais également celui des particuliers. Du côté des banques, la période de sortie de crise invitera les établissements à plus de prudence. La priorité devrait être donnée aux entreprises en difficulté au détriment des ménages. Les conditions d'octroi de prêt pourraient alors se durcir et la production de nouveaux prêts à l’habitat se ralentir. Quant aux particuliers, certains voient déjà leur revenu significativement diminué par cette crise.  Indépendants, chefs d'entreprise, professions libérales et le tiers des salariés au chômage partiel^[1] devront en priorité panser leurs plaies avant d'envisager un projet immobilier. Même pour ceux dont la situation financière ne sera pas directement impactée, on peut craindre une crise de confiance alimentée par la peur du chômage et de l’avenir, repoussant mécaniquement un projet qui les engage sur le long-terme. Par ailleurs, la crise de 2008 nous apprend que dans un marché à l'arrêt, certaines situations (obligations professionnelles, changements familiaux, successions, etc) forcent des ménages à poursuivre leur projet immobilier. Ces contraintes pesant plus sur les vendeurs, le rapport de force entre l'offre et la demande qui depuis des années avantageait ces derniers, devrait se retourner. Nous anticipons dès lors une baisse des prix sur le territoire français pour les mois à venir. Cette baisse resterait cependant modérée comme nous laisse penser les pandémies passées. En effet, l'épidémie du SRAS de 2003 n'a fait baisser les prix que de 1.6% à Hong-Kong alors que les volumes ont chuté de 70%. ^[2] Par ailleurs, ce choc ne frappera pas tous les territoires avec la même force. Les marchés profitant jusqu'ici d'une importante réserve de demande et pour lesquels les acheteurs potentiels sont financièrement moins impactés, avec par exemple une large proportion de cadres en CDI pouvant télétravailler, résisteront mieux que les autres. La plupart des grandes métropoles françaises seraient plus épargnées par ce recul des prix.

Bouleversé, le marché immobilier français le sera donc sans nul doute. Pour autant, du fait d’une absence totale de visibilité quant à l’évolution de l’épidémie de coronavirus et des incertitudes qui pèsent aujourd’hui sur l’économie hexagonale comme mondiale, nous ne sommes pas en capacité de déterminer avec précision quel sera l’impact à long terme de cette crise sanitaire sur les transactions ainsi que sur les prix. Seule certitude : le dynamisme du marché que nous constations il y a encore quelques semaines et qui nous poussait à voir en 2020 un futur cru exceptionnel pour l’immobilier est relégué désormais au rang d’histoire ancienne. Dans ce contexte de flottement, l’équipe scientifique de Meilleurs Agents propose cependant deux scenarii.    

Dans l’hypothèse où l'épidémie est maîtrisée avant l'été et d’une sortie de crise rapide où les différentes mesures prises par le gouvernement et par la Banque Centrale Européenne portent leurs fruits, tout laisse à penser que le marché immobilier pourrait repartir sans trop de heurts dès septembre. Contrairement à la crise de 2009 où le moteur même de l’économie, à savoir le système bancaire était au bord de l’explosion, les banques sont aujourd’hui en bonne santé. Autrement dit, actuellement, l’économie est « seulement » à l’arrêt et, dans le meilleur des cas, pourrait donc redémarrer sans trop de séquelles. D’ailleurs, depuis le début de cette crise, le gouvernement a annoncé la mise en place de différentes mesures de relances budgétaires et fiscales visant à faire repartir notre économie. Ces annonces seraient de nature à réduire la perte de revenu des Français et à dissiper leurs craintes. De plus, le plan d'urgence lancé par la BCE pousserait les banques à maintenir le robinet de crédit ouvert avec des taux toujours aussi bas et inciterait les Français à en profiter comme ils le font depuis 2015. A l'instar de l'économie dans son ensemble, le marché immobilier connaîtrait une reprise dynamique sur la fin de l'année 2020, soutenue par le report partiel de certains projets mis entre parenthèse au printemps. C’est le scénario privilégié par Meilleurs Agents.

Cependant, un scénario plus sombre peut se profiler à long terme et impacter fortement l’économie française qui reste sous la menace de trois risques de différentes natures : une réapparition du virus et de nouvelles mesures de confinement, une nouvelle récession et une crise financière. Premièrement, si la crise sanitaire était appelée à durer avec un nouveau pic de l'épidémie à l'automne, voire au printemps prochain, les épisodes de confinement risqueraient de se multiplier et la perspective d'une reprise s'éloignerait.De plus, de nombreux pans de l'économie sont aujourd’hui  en grave difficulté. L’efficacité des mesures annoncées pourrait ne pas être suffisante et leur mise en place freinée par la paralysie du pays touchant également nos administrations.  Le grand nombre de faillites notamment de petites entreprises et par là-même, la mise au chômage de nombreux salariés entraîneraient l’économie française vers une nouvelle récession. En parallèle, malgré tous les efforts des banques centrales, cette crise qui met à rude épreuve les marchés financiers pourrait se traduire par une crise de liquidités. Nous nous retrouverions alors dans une situation similaire à 2008 où les banques s’étaient montrées incapables de financer l'économie réelle, et donc le marché de l'immobilier. Si tout ou partie de ces risques venait à se matérialiser, l'hypothèse d'une sortie de crise sans heurt sur le marché immobilier s’envolerait. Celui-ci serait dès lors amené à traverser une phase de repli qui durerait plusieurs années.

Restez chez vous pour réussir votre projet immobilier”, tel est notre conseil , à tous ceux qui caressaient l’idée de vendre ou d’acquérir un logement dans les prochaines semaines. Pas question en effet pour les vendeurs comme les acheteurs de céder à la panique et d’annuler purement et simplement leur plan. Avant de tirer une croix sur leurs ambitions de transactions, mieux vaut en effet attendre de voir comment va évoluer le marché. Faire preuve de patience et, pourquoi pas, profiter de ces jours pendant lesquels ils sont confinés chez eux pour, à l’inverse, avancer sur leur projet. A commencer, pour les vendeurs, par faire le point à distance avec le professionnel de l’immobilier qu’ils avaient choisi pour les accompagner dans la vente de leur bien. Si les agences immobilières ont effectivement fermé, nombre d’agents travaillent à distance et restent donc joignables pour répondre à leurs questions. Mieux, pour ceux qui n’avaient pas eu le temps de signer un mandat de vente, certaines agences peuvent leur proposer de le faire par le biais de la signature électronique. Autre information pour les vendeurs : même en pleine période de confinement, leur logement continue à être commercialisé grâce aux nombreux portails d’annonces immobilières consultables à tout moment par les acquéreurs potentiels. Quant aux visites, elles peuvent elles-aussi toujours avoir lieu à l’aide des dispositifs de visites virtuelles mis en place par certaines agences. Un vrai plus quand on sait que 77% des Français souhaitent passer par des visites virtuelles préalablement à une visite « réelle » pour gagner du temps*^[1]. Et, en attendant de pouvoir à nouveau faire découvrir en « vrai » leur bien aux acheteurs, les vendeurs peuvent aussi en profiter pour ranger un peu, désencombrer et finir les petits travaux de bricolage qui attendaient depuis des années. Histoire que leur home sweet home soit le plus séduisant possible à la sortie de cette quarantaine. Pour ce qui est des acquéreurs, eux-aussi ont l’opportunité d’avancer sur leur projet. En réfléchissant d’abord à ce qu’ils attendent exactement de leur futur logement (superficie, ensoleillement, balcon…). Puis, une fois leurs critères de recherche définis avec précision, en faisant le tour des sites immobiliers pour consulter les différentes annonces en ligne. Enfin, pour ne pas perdre de temps une fois le confinement levé, rien ne les empêche de préparer à l’avance leur dossier de financement en triant les documents nécessaires à l’étude de celui-ci par un établissement bancaire (relevés de compte, déclarations d’impôt…). Voire, à prendre contact par internet avec leur conseiller bancaire ou un courtier en crédits pour s’informer. ^[1] Note de conjoncture de l'INSEE du 26 mars 2020 ^[2] Allianz Research - Covid-19 : Quarantined Economics ^[3] Note de conjoncture de l'INSEE du 26 mars 2020 ^[4] Wong, G. (2008). Has SARS infected the property market? Evidence from Hong Kong. Journal of Urban Economics, 63(1), 74-95. ^[5] Meilleur Agents-Opinion Way 2018