Comment envisager le marché immobilier de demain ?

Parti sur les chapeaux de roue, stoppé dans son élan par le confinement, gagné par un regain de dynamisme dès la fin de ce dernier… depuis janvier, l’immobilier est passé par toutes les émotions. Sans surprise, les deux mois de mise en pause forcée du marché liés au Covid ont entraîné une véritable chute du nombre de transactions (270 000 ventes non réalisées). Mais, le rebond mécanique qui s’en est suivi s’est traduit, par un phénomène de rattrapage particulièrement brusque et rapide. Au point d'enregistrer 90 000 transactions supplémentaires entre mai et août 2020.  Ce sursaut d’activité semble aujourd’hui s’apaiser pour retrouver un rythme habituel. Ainsi, selon les estimations de l’équipe scientifique de Meilleurs Agents, ce sont près de 918 000 ventes qui devraient être signées à la fin décembre 2020. Un chiffre certes en net recul par rapport au 1,065 million enregistré l’an passé mais qui placerait malgré tout 2020 à un niveau comparable à celui de 2017, la 3ème meilleure année en termes de volumes de transactions.

Si l’euphorie qui caractérisait le marché depuis 2015 apparaît donc bel et bien terminée, l’heure n’est pour autant pas à l’effondrement. Après un premier trimestre 2020 marqué par des évolutions tarifaires généralisées à tout l’Hexagone, la pression reste globalement haussière (+1,9% entre le 1er septembre 2019 et le 1er septembre 2020). Néanmoins, selon nos indicateurs, elle tend à s’essouffler, notamment dans certaines grandes métropoles qui tiraient jusque-là le marché vers le haut. A l’image, par exemple, de Toulouse dont les prix, après avoir grimpé de 7,1% entre le 1er septembre 2019 et le 15 mars 2020, reculent depuis cette date de 0,5%. Même chose à Montpellier (+4,1% contre -0,5%) ou encore à Paris (+5,1% contre -0,4%) où le seuil des 11 000 €/m² qui aurait dû être atteint d’ici la fin de l’année paraît désormais hors de portée.

COVID : un ralentissement dans les grandes villes

Aussi paradoxal que cela puisse paraître et ce, alors même que les incertitudes se multiplient et pèsent sur le marché (incertitudes sur l’évolution du contexte économique et sanitaire, hausse du chômage, recommandations du HCSF…), c’est toujours le moment de sauter le pas de la propriété ! En effet, à la faveur de taux d’emprunt historiquement bas, le pouvoir d’achat immobilier des Français est au beau fixe (76 m² en moyenne) avec une durée d’amortissement record (moins de 3 ans).  Bien que les taux des prêts immobiliers restent historiquement bas, la demande devrait peu à peu s’éroder. En cause ? Le durcissement des conditions d’octroi du crédit recommandé dès la fin 2019 par le Haut Conseil de Stabilité Financière (HCSF) et mis en œuvre aujourd’hui par les banques soucieuses de faire acte de prudence dans le contexte économique et sanitaire actuel. Loin de la fermeture drastique du robinet du crédit observée entre décembre 2011 et janvier 2013 au cours de laquelle la production de crédit avait été divisée par 2,5, l'heure est au resserrement des conditions d'octroi. La politique développée au cours du dernier trimestre par les établissements bancaires tend d’ores et déjà à exclure de l’emprunt une partie des acheteurs considérés parmi les plus fragiles (ayant un taux d’effort supérieur à 35%, sans apport ) ainsi que les investisseurs. Par ailleurs, la demande sera principalement impactée par la hausse du chômage prévisible et malheureusement déjà constatée. Un phénomène d’autant plus inquiétant pour l’avenir du marché immobilier que cette croissance brutale avec un pic estimé à 11,5% à la mi-2021 pourrait mettre plusieurs années à s’inverser (10% encore attendus en 2022) et devrait concerner l’ensemble du territoire, principales agglomérations comprises. Les premiers signes de ce changement de paradigme se font d’ailleurs déjà sentir à Paris et dans les dix plus grandes villes de l’Hexagone où, d’après nos indicateurs avancés , la tension immobilière entre acquéreurs et vendeurs se relâche au profit d’un rapport plus équilibré (11% d’acheteurs de plus que de vendeurs à Paris et 12% à Nantes contre 26% en mars).

Les différentes alertes actuelles sur les fondamentaux de l’économie laissent augurer de l’entrée du marché dans une nouvelle ère. Les analyses prospectives de notre équipe scientifique plaident en faveur d’un rééquilibrage de celui-ci à défaut d’un véritable retournement. La volonté farouchement annoncée du gouvernement d’éviter autant que faire se peut un reconfinement généralisé, l’instauration par l’Etat de filets de sécurité pour soutenir la situation économique dans le contexte sanitaire actuel et la poursuite d’une politique monétaire accommodante par la Banque Centrale Européenne conduisent à anticiper un marché en phase de stabilisation. Cette période incertaine et inédite qui s’ouvre devant nous alors même que l’épidémie de coronavirus n’est pas encore maîtrisée devrait en effet être marquée par l’arrêt de la hausse continue des prix connue depuis cinq ans. Pour autant, la question d’un possible effondrement tarifaire semble peu probable au sens où la demande, même en passe de se contracter, devrait rester soutenue grâce aux taux d’emprunt toujours favorables qui continueront à offrir des conditions de financement et un pouvoir d’achat exceptionnels aux acquéreurs parvenant à sécuriser leur financement. A cela s’ajoute le fait que les territoires au marché très tendu consécutif à un excédent de demande disposent encore d’une certaine marge pour absorber le choc. Au vu de l’ensemble de ces éléments, l’équipe scientifique de Meilleurs Agents projette une baisse contenue des prix en France de l’ordre de 1% d’ici septembre prochain avec un volume de transactions de 850 000 à 900 000 pour l’année 2021. Par ailleurs, plus la reprise se fera attendre, plus les grandes métropoles (traditionnellement locomotives du marché immobilier hexagonal) seront également exposées.  Montpellier et Nice, sont parmi les plus grandes villes où le recul des prix sera le plus fort (-2% à 0% sur les 12 prochains mois) tandis que Lille est la plus à même à résister. Meilleurs Agents prévoit pour la capitale des Flandres une augmentation des prix de +2% à 4% pour les 12 prochains mois