Baromètre Meilleurs Agents - Immobilier parisien et francilien : la peur de l’avenir propulse les prix vers des sommets irréalistes

Meilleurs Agents publie la 19ème édition de son baromètre mensuel des prix de l’immobilier résidentiel à Paris et en Ile-de-France. « Ce n’est pas parce que les prix atteignent des sommets historiques que le marché se porte bien ! Au contraire. Les volumes de transactions sont très faibles (30% de moins que sur la période 2002-2006) et les stocks sont quasiment inexistants. L’immobilisme des propriétaires est la vraie raison de l’augmentation des prix. L’absence d’offre provoque des surenchères alors que la pierre redevient une valeur refuge pour de nombreux épargnants. Il serait hasardeux de prévoir un changement important du marché à court terme car rien ne permet d’anticiper une évolution de ses fondamentaux (faiblesse des taux d’intérêt, climat économique et social morose) » commente Sébastien de Lafond, Président et fondateur de Meilleurs Agents.

Des hausses de prix record sans véritable reprise

A Paris, les prix ont en moyenne augmenté de 15,1% en un an (du 30 juin 2009 au 30 juin 2010), de 9,3% depuis le 1er janvier 2010 et de 1,5% sur le seul mois de juin. Le prix moyen du mètre carré dans la capitale atteint un plus haut historique à 6,920 €. Les petites surfaces de moins de 3 pièces tirent le marché avec une progression de +17,3% en un an, +12,1% en 6 mois et +1,9% pour le seul mois de juin. Ces augmentations ne se justifient que par les surenchères des acheteurs face à la pénurie de biens. Ceux-ci cherchent à tout prix à acquérir des studios ou des deux pièces le plus souvent comme placement. Par peur de l’avenir, les propriétaires habitants ne bougent pas et les autres préfèrent souvent attendre la poursuite de la hausse des prix pour réaliser de confortables plus-values. Le paradoxe est frappant. Alors que le reste de l’économie, marchés financiers compris, hésite entre convalescence et rechute, les prix immobiliers atteignent des records, notamment à Paris et en première couronne. Dans ces circonstances et compte tenu des faibles volumes de transaction, il n’est toujours pas possible de parler de reprise du marché immobilier.

L’Ile de France, solution de repli

Solution de repli pour les acheteurs incapables de suivre les surenchères parisiennes, l’Ile de France (78, 92, 93, 94) voit ses prix augmenter de 1,9% en juin, de 7,6% depuis le début de l’année et de 8,9% depuis un an. En particulier en Seine Saint Denis (93) où les prix flambent, gagnant encore 3,3% pendant le seul mois de juin. Le Val de Marne (94) a augmenté de 1,9%. Avec respectivement +1,5% et +1,0%, les Hauts de Seine (92) et les Yvelines (78) voient, eux aussi, leurs prix progresser, mais à un rythme plus modéré. Ces chiffres moyens cachent d’importantes disparités liées avant tout à la qualité des biens et surtout à leur proximité des transports en commun : métro puis RER ou train. Cette disparité témoigne de la prudence des acheteurs qui, s’ils sont prêts à payer le prix pour des logements de qualité et bien desservis, ne sont pas enclins à surpayer des produits sans attrait.

L’immobilisme comme règle de survie

Le contexte économique et social est difficile tant au plan national qu’international. Les prévisions de croissance de la France restent faibles. La politique de rigueur annoncée par le gouvernement, la réforme des retraites, le nouveau financement de la dépendance et le « rabotage » des niches fiscales laissent présager des hausses significatives des prélèvements obligatoires et donc une baisse du pouvoir d’achat des ménages. Bien que la hausse des taux d’intérêt ne semble pas d’actualité à court terme, cette éventualité ne peut pas être complètement écartée. Enfin, le chômage reste un problème préoccupant pour le pays et une majorité des ménages. L’immobilier est aujourd’hui un sujet d’intérêt général, y compris pour les jeunes adultes pour qui devenir propriétaire est devenu une priorité. Mais il n’est accessible qu’à un nombre restreint de ménages solvables. Ces derniers peuvent bénéficier des excellentes conditions de financement actuelles et sont parfois prêts à des surenchères hasardeuses. Toutefois dans ce contexte morose, la majorité des Français privilégient « l’immobilisme immobilier » et bloquent ainsi le cycle de l’achat-revente. La plupart des propriétaires se refusent à vendre, se contentant de voir la valeur de leur patrimoine augmenter virtuellement. Manquant d’offre, de stock et de vendeurs, le marché est en panne même si l’aiguille du compteur des prix dépasse les limites.

Le retour des acheteurs étrangers

Depuis le début de la crise économique, les étrangers avaient déserté le marché immobilier parisien et francilien. Depuis quelques mois, nous assistons au retour des étrangers, européens (britanniques, italiens, etc.) et asiatiques ou américains. Ceux-ci ne se limitent pas aux biens d’exception. De nombreux pied-à-terre trouvent preneur chez les acheteurs étrangers qui viennent ainsi augmenter la pression sur les prix des petites et moyennes surfaces.