Baromètre Meilleurs Agents – Immobilier : la bulle anxieuse vire à la bulle spéculative

Meilleurs Agents publie la 23ème édition de son baromètre mensuel des prix de l’immobilier résidentiel à Paris et en Ile-de-France. « Tout au long de l’année 2010, nous avons constaté la formation d’une bulle anxieuse. Dans un contexte général de peur de l’avenir, la pierre a retrouvé, au même titre que l’or, son statut de valeur refuge. La demande, très forte, a poussé les prix très haut partout où l’offre de biens est limitée, en particulier à Paris. En fin d’année, cette bulle semble devenue spéculative. En effet, les vendeurs, informés de la hausse spectaculaire des prix en 2010, anticipent maintenant la poursuite du mouvement en 2011. Depuis octobre 2010, les prix affichés dans les annonces augmentent sensiblement plus vite que les prix auxquels les ventes se font réellement. Les négociations de prix sont donc plus importantes et les délais de vente ne baissent plus à Paris et s’allongent même en petite et grande couronne. Mais certains vendeurs font fausse route en pensant que la hausse n’a pas de limites. Les taux d’intérêts ne baisseront plus, les banques prêtent déjà 75% du montant aux acheteurs et la logique de pénurie ne s’applique pas en dehors de Paris ou de quelques communes limitrophes. Le retour de la raison n'ayant jamais arrêté seul un mouvement spéculatif, il faudra attendre un élément extérieur pour que le marché se calme. Hausse des taux sur fond de crise monétaire ou de poussée inflationniste, modification profonde du contexte international, personne ne peut dire, mais plus forte sera la hausse en 2011, plus dure sera la chute. L’immobilier est comme les arbres, il ne monte pas jusqu’au ciel. Plus que jamais, nous conseillons aux vendeurs de proposer leur bien à des prix élevés mais sans spéculer sur une hausse future. Les acheteurs ne doivent pas oublier les fondamentaux et privilégier les produits de qualité qu’ils peuvent réellement financer. Une des caractéristiques d’un marché spéculatif, c’est que les biens médiocres s’apprécient au même rythme que les autres, mais ils chutent plus lourdement en période de baisse » commente Sébastien de Lafond, Président et fondateur de Meilleurs Agents.

Les prix de l’immobilier résidentiel en Île de France à fin décembre 2010

	Paris toutes surfaces	Paris grandes surfaces	Paris petites surfaces	92	93	94	Grande couronne
Evolution en décembre 2010	+2.0%	+2.4%	+1.6%	+2.7%	-0.2%	-0.9%	+0.4%
Evolution du 1er jan. au 31 déc. 2010	+20.3%	+19.6%	+21.0%	+20.3%	+8.7%	+11.8%	+7.2%
Prix moyen au m2	7572 €	-	-	5759 €	3168 €	4089 €	2943 €

Evolution des prix à Paris de septembre 2008 à décembre 2010

Le graphique ci-dessous illustre l’évolution des prix de vente dans la capitale depuis la publication de notre premier baromètre pour le mois de septembre 2008. Le baromètre de Meilleurs Agents s’appuie sur les prix des promesses de vente signées par nos agences partenaires. Il a été depuis plus de deux ans un excellent indicateur avancé des données communiquées par la Chambre des Notaires de Paris. Début décembre, la Chambre a communiqué ses premiers chiffres basés sur les promesses de vente (en pointillés sur le graphique) pour les mois de septembre à novembre 2010. Les Notaires avaient alors prévu que le prix du mètre carré parisien allait atteindre les 7,500 euros du m2 à la fin de l’année, ce que nous confirmons avec un prix moyen de 7572€. Nous reprenons également les chiffres publiés par le groupe Seloger.com, qui reflètent les prétentions des vendeurs telles qu’affichées dans les annonces. L’écart avec les prix de transaction s’explique par la commission d’agence, généralement incluse dans les prix affichés ainsi que par la réduction de prix obtenue lors de la négociation. On note ces derniers mois un accroissement de l’écart entre les attentes des vendeurs et les prix de vente réels.

La situation à Paris : attention aux abus sur les prix. Tout n’est pas permis

Le prix moyen à Paris s’approche des 7572€ du m². Les grandes surfaces progressent particulièrement vite (+2,4% en un mois) et ont rattrapé la progression des petites surfaces (studio et deux pièces) par lesquelles le mouvement de hausse des prix avait commencé. Les produits de bonne qualité proposés au prix du marché se vendent toujours vite et sans difficulté. Mais, de plus en plus de vendeurs, dont la gourmandise est attisée par la hausse continue des prix, sont enclins à exiger des prix exagérément élevés. Nous constatons actuellement de plus en plus de mises en vente à des prix supérieurs de 10%, voire plus, à nos estimations. Ces produits se vendent mal et nous avons constaté au dernier trimestre 2010 un allongement des délais de vente alors que ces délais avaient beaucoup baissé depuis un an. Dans ces conditions, de plus en plus de ventes de particulier à particulier n’aboutissent pas. Face à des prix trop élevés, les acheteurs peinent à obtenir leurs crédits et de nombreuses promesses de vente sont cassées dans les 45 jours suivant leur signature. Les conseils de Meilleurs Agents aux vendeurs à Paris :

• Garder la tête froide, tirer parti des niveaux élevés des prix sans spéculer sur un futur improbable ni de faire de paris risqués.
• Respecter les prix de marché et en tout cas ne pas proposer son bien plus de 10% au dessus du prix du marché.
• Résister aux chants des sirènes de certains agents immobiliers qui font miroiter des prix de vente vertigineux pour signer un mandat.
• Vérifier la solvabilité et le sérieux des acheteurs potentiels avant de signer une promesse de vente.
• Faire appel à des professionnels compétents pour vendre rapidement et sans difficultés au meilleur prix possible.

Les conseils de Meilleurs Agents aux acheteurs à Paris :

• La meilleure affaire est un produit qui convient à ses besoins et à ses ressources, il ne faut pas s’engager dans des crédits intenables.
• Aux prix actuels du marché, l’acheteur doit être exigeant sur les fondamentaux du produit (emplacement, qualité du bâti, proximité des transports…). A budget fixe, il faut donc privilégier la qualité du produit par rapport à sa surface.
• Ne jamais acheter par dépit ou par peur de la hausse des prix. Même dans les pires moments, les biens de bonne qualité trouvent toujours preneur, les autres deviennent invendables.

Petite couronne : le début de la sagesse ?

Au-delà du périphérique, les communes et quartiers raccordés directement au métro parisien bénéficient encore d’un fort mouvement de report. De nombreux acheteurs, incapables de suivre les hausses des prix parisiens, se reportent en effet sur la banlieue mais cherchent avant tout la proximité des transports en commun. On trouve ainsi des situations très contrastées selon les départements et les communes de la petite couronne. Le 92 se comporte comme un véritable 21ème arrondissement de Paris, et suit la progression parisienne avec +2,7%% de hausse en décembre et +20,3% en un an. En revanche le 93 et le 94 ont vu leurs prix s’essouffler en novembre (+0,3% et +0,5%) puis baisser légèrement en décembre (-0,2% et -0,9%). Globalement, ces départements ne progressent presque plus depuis 6 mois. Au début de la crise en 2008, les prix en petite couronne avaient commencé à baisser 6 mois avant les prix parisiens. La stabilisation, voire la baisse des prix dans ces départements sont peut être un signe avant-coureur d’un retour à plus grande rationalité dans la capitale. Les conseils de Meilleurs Agents

• Les propriétaires de biens dans les communes raccordées au métro parisien peuvent vendre facilement et rapidement leurs biens et bénéficier du mouvement de report. Ils devront éviter toute surenchère dans les prix de mise en vente dans le 93 et le 94.
• En dehors de ces communes, les prix restent plus raisonnables. Les vendeurs ne doivent pas imaginer que les hausses parisiennes se sont propagées uniformément dans les départements de petite couronne.
• Les acheteurs peuvent être exigeants en particulier sur les prix. Ils doivent se renseigner auprès des meilleurs professionnels locaux pour vérifier l’état réel du marché : transactions récentes, prix des transactions par rapport aux prix des annonces.
• Les investisseurs doivent se concentrer sur les zones proches des stations de métro.

En grande couronne : le must des petites surfaces bien connectées

Les départements de la grande couronne suivent une tendance beaucoup plus proche de la moyenne française avec une augmentation de +9,7% en 2010. Cependant cette moyenne cache d’importantes disparités. Ainsi, de nombreux acheteurs recherchent soit pour y habiter soit pour les louer de petits appartements de moins de deux pièces dans les centres villes des communes connectées au RER. C’est particulièrement vrai dans les Yvelines à Versailles ou Saint Germain en Laye où l’on peut assister à des flambées comparables à celles de Paris intra muros ou des Hauts de Seine. En dehors de ces zones, les prix progressent peu, voire pas du tout dès que l’on s’éloigne des centres villes et des grands axes. Les conseils de Meilleurs Agents

• En tout état de cause, il serait illusoire de penser que la hausse des prix parisiens s’est propagée en grande couronne. Pourtant, nous constatons la mise en vente de certains biens à des prix dépassant de 20% leurs prix réels de marché. Ces biens ne trouvent pas d’acquéreur sauf à se repositionner rapidement.
• Les vendeurs doivent respecter les prix du marché qui n’ont pas connu en grande couronne la même évolution qu’à Paris.
• A l’achat, il est aujourd’hui possible de réaliser de bonnes affaires en dehors des centres villes. Les acheteurs de maisons individuelles vigilants sur la qualité du bien, de sa construction et de son environnement pourront encore faire de bonnes affaires.