Baromètre Meilleurs Agents : à qui profite encore la baisse des taux ?

Meilleurs Agents publie la 21ème édition de son baromètre mensuel des prix de l’immobilier résidentiel à Paris et en Ile-de-France. « A la rentrée, nous espérions une accalmie salutaire à Paris et certains départements limitrophes. Tiré par une demande insatisfaite, le marché ne s’est pas calmé et a poursuivi sa hausse. En 12 mois, les prix ont augmenté de 20% à Paris, de 13 à 14% en petite couronne et de 4% dans les départements de grande couronne. Les hausses les plus importantes ont aujourd’hui totalement effacé les gains de pouvoir d’achat liés à la baisse des taux d’intérêt. Sur un marché tendu à cause du manque d’offres, les acheteurs doivent être très prudents avant d’accepter des prix parfois irréalistes » commente Sébastien de Lafond, Président et fondateur de Meilleurs Agents.

Paris à 7139€ du m²

Après avoir franchi le seuil symbolique des 7000€ à la rentrée, Paris poursuit son envolée avec un prix moyen du m² à 7139€ (+1,5%) : un record historique de plus pour la capitale. Sur le mois de septembre, les prix des grandes surfaces (3 pièces et plus) ont augmenté en moyenne de 1,4% et les petites surfaces de 1,7%. Sur les douze derniers mois, les grandes surfaces ont progressé de 19,1% et les petites surfaces de 20,3%. Les grandes surfaces qui sont longtemps restées à l’écart du mouvement de hausse ont donc aujourd’hui rattrapé les petites surfaces dans la course aux records de prix. Le marché des grandes surfaces lié au mécanisme d’achat-revente se décongestionne progressivement ce qui libère un peu de fluidité sur un marché resté longtemps bloqué. Pour les petites surfaces, la concurrence entre les acheteurs habitants et les investisseurs s’est un peu calmée. Si la demande est toujours très forte, l’offre reste globalement faible.

Quelles tendances ?

L’analyse de la situation générale tant sur le plan économique que social ou fiscal ne laisse pas présager de grandes modifications des conditions du marché à court terme.

• La reprise économique est molle et ne modifiera fondamentalement ni le moral des ménages, ni leur pouvoir d’achat.
• Le contexte social incertain peut encourager quelques acheteurs à se réfugier dans la pierre, d’autres préféreront ne pas bouger.
• Le rabotage annoncé des niches fiscales et en particulier de la déductibilité des intérêts d’emprunts accélère la conclusion de quelques ventes mais le marché ne sera pas bouleversé pour autant d’ici la fin de l’année.
• Enfin, les taux d’intérêt, pourtant historiquement bas, ne vont pas remonter à court terme. Ils pourraient même encore baisser, sauf accident sur les marchés monétaires. Les taux bas sont a priori une bonne nouvelle pour les acquéreurs. A condition que le pouvoir d’achat supplémentaire d’un crédit moins cher ne soit pas entièrement absorbé par une hausse trop forte des prix.

A qui profite encore la baisse des taux ?

En septembre 2008, la banque Lehman Brothers faisait faillite et l’immobilier francilien plongeait dans la crise. Les taux d’emprunt immobiliers sur 20 ans étaient alors de 5%. Aujourd’hui, on emprunte pour une même durée à 3,4%. Mécaniquement, cette baisse des taux aurait dû augmenter le pouvoir d’achat des ménages d’environ 15% depuis deux ans. En théorie seulement, car dans certains départements, la hausse des prix a effacé tout ou partie de cette nouvelle capacité d’achat. Et le pouvoir d’achat des acheteurs, dopé par les taux, est passé dans la poche des … vendeurs !

Evolution sur 2 ans (1er oct. 08 / 1er oct. 10)	Paris	92	93	94	Grande couronne
Gain de pouvoir d'achat dû à la baisse des taux	+15%
Hausse des prix	+15.7%	+8.6%	+8.1%	+18.4%	+0.2%
Gain net de pouvoir d'achat	-0.7%	+6.4%	+6.9%	-3.4%	+14.8%

Malgré la forte baisse des taux, les acheteurs à Paris ont donc légèrement perdu en pouvoir d’achat en deux ans (-0,7%). Ce phénomène est encore plus marqué dans le Val de Marne, où la perte de pouvoir d’achat est la plus forte (-3,4%). Pour les autres départements de la Petite Couronne (92 et 93), le bilan reste globalement positif pour les acquéreurs, dont la capacité d’achat a progressé de plus de 6%. A l’exception de certaines villes de Seine Saint Denis (Montreuil, Les Lilas, Bagnolet) dont les prix ont flambé au contact de Paris. C’est en Grande Couronne que la situation a été la plus favorable aux acheteurs, car les prix sont restés stables et les acquéreurs profitent pleinement de la baisse des taux (+14,8% de pouvoir d’achat en plus en deux ans).