Baromètre – Immobilier en Ile-de-France : les signes d’accalmie se confirment après 39% de hausse en 2 ans - Meilleurs Agents envisage deux scénarios possibles pour le marché francilien à la rentrée

Meilleurs Agents publie la 29ème édition de son baromètre mensuel des prix de l’immobilier résidentiel à Paris et en Ile-de-France. « Le dernier indice Notaires-Insee, correspondant aux actes authentiques signés au premier trimestre 2011, confirme la hausse des prix des promesses de vente du quatrième trimestre 2010. Notre baromètre, fondé sur les promesses de vente signées de janvier à juin 2011 par nos 370 agences partenaires permet de prolonger cette analyse. Il apparaît que les prix à Paris ont encore augmenté de 7,6% depuis le début de l’année pour s’établir en moyenne à 8,200 euros par m2 au 1er juillet 2011. Mais l’essentiel est ailleurs. Le scénario de retournement du marché parisien et, par extension, du marché francilien n’apparaît pas encore dans les statistiques officielles, et pourtant il se confirme mois après mois. Les prix ne progressent plus (+0,2% à Paris en juin) et sont même orientés à la baisse dans certaines zones. A Paris, le volume des transactions est en baisse de plus de 10% par rapport au printemps 2010 et les délais de vente s’allongent. Ils dépassent aujourd’hui en moyenne 45 jours alors que la majorité des biens se vendaient en moins de 20 jours en début d’année. Aujourd’hui seuls les biens de très grande qualité trouvent rapidement preneurs. L’écart des attentes est tel entre les vendeurs (convaincus que tout se vend vite et cher et que tout continue d’augmenter) et les acheteurs (attentistes et exigeants) que de nombreuses ventes sont bloquées. Les événements de la rentrée seront décisifs pour l’avenir du marché immobilier francilien. Nous envisageons deux scénarios d’évolution du marché qui dépendent de la transparence du marché et des conditions macroéconomiques, » explique Sébastien de Lafond, Président et fondateur de Meilleurs Agents.

Stabilisation des prix parisiens

Après deux ans de forte hausse à Paris, les prix se sont stabilisés au mois de juin avec une augmentation de 0,2% essentiellement due aux petites surfaces de moins de 3 pièces qui progressent de 0,5% alors que le prix des grands appartements est resté stable (0%). La hausse moyenne ne traduit pas la grande disparité entre les biens de bonne qualité qui continuent à progresser et les autres qui ne se vendent pas. Les prix de transactions constatés ne témoignent pas de l’allongement des délais de vente (45 jours en moyenne au lieu de 20 en début d’année) et donc des négociations qui aboutiront probablement à des baisses des prix réels. En attendant l’aboutissement de ces négociations, les volumes de transactions ont diminué d’environ 20% par rapport à juin 2010. En effet, beaucoup de biens mis en vente ne trouvent pas preneur aux prix demandés. Les acheteurs sont exigeants et ont compris la tendance du marché alors que la majorité des vendeurs n’entendent pas les signaux d’un marché en phase de retournement.

Des situations contrastées en dehors de Paris

En banlieue, le marché n’est pas homogène. Les prix et les tendances évoluent différemment selon les zones géographiques et les types de biens. Cependant, comme à Paris, nous constatons l’allongement des délais de vente, la baisse des volumes de transactions et la généralisation de négociations sur les prix par des acheteurs exigeants. En première couronne, les Hauts-de-Seine voient les prix baisser en juin (-0,7%) après avoir augmenté de 13% depuis un an et de 25% en deux ans dans la lignée des prix parisiens. Avant de diagnostiquer un atterrissage durable des prix, cette baisse reste à confirmer sur un marché contrasté en particulier dans les zones les plus chères et les plus recherchées (Neuilly, Boulogne…). En Seine-Saint-Denis (93) les prix ont rebondi en juin (+0,6%) après quelques mois de stabilité à la baisse. Par rapport à Paris et au 92, les prix y ont progressé de manière plus mesurée au cours des derniers mois (+5% en un an et +11% en 2 ans). Avec les mêmes chiffres de progression que le 93 sur 1 et 2 ans, Le Val-de-Marne (94) reste stable en juin (+0,1%). En Grande Couronne, les prix ont augmenté de 0,2% en juin en moyenne confirmant une certaine stabilité à distinguer selon les zones et les types de biens. En un an les prix ont augmenté de 7%, et de 14% sur 2 ans.

Deux scénarios d’évolution du marché francilien

Le premier scénario envisagé par les experts de Meilleurs Agents prévoit un atterrissage des prix sur 3 à 4 trimestres à partir de la rentrée prochaine. La baisse des volumes de transaction se poursuivra accompagnée d’une légère baisse graduelle des prix à des niveaux différents selon les zones et les types de biens. Ce scénario est le plus probable. Sa réalisation dépend de la prise en compte par les vendeurs des informations sur l’évolution du marché. Si les chiffres officiels ne devraient rendre compte que dans quelques mois de l’évolution actuelle du marché, les agents immobiliers doivent jouer totalement leur rôle de conseil en s’appuyant sur les analyses de Meilleurs Agents et les outils d’évaluation en temps réel disponibles sur notre site. Le second scénario est beaucoup plus noir mais apparaît moins probable. Il dépend avant tout du climat macroéconomique général et en particulier de la confiance accordée par les marchés financiers au plan de soutien aux économies surendettées de la zone Euro. Si par ailleurs, le problème de la dette américaine n’était pas réglé cet été, le climat général se détériorerait fortement en provoquant une crise d’une ampleur probablement beaucoup plus grave que celle de 2008-2009. Le marché immobilier souffrirait alors d’une baisse généralisée des prix et d’une chute soudaine des volumes de transactions (-40% comme en 2008-2009). Les biens de grande qualité pourraient voir leurs prix baisser de seulement 5 à 10% grâce à leur statut de valeur refuge. Le prix des biens de moindre qualité serait lui amputé de plus de 10% sur un marché bloqué comme cela avait été le cas en 2008 après la faillite de Lehman Brothers.

Les conseils des experts de Meilleurs Agents

Vendeurs et acheteurs doivent devenir de véritables experts pour s’y retrouver sur un marché de plus en plus compliqué. Tous les prix se négocient, il faut donc être un professionnel de la négociation et disposer des informations les plus récentes et les plus pertinentes pour défendre un prix de vente ou négocier efficacement une baisse à l’achat. Dans tous les cas, il faut éviter les généralisations : tout ne se vend pas vite et cher, tous les biens ne voient pas leurs prix augmenter, mais inversement tous les prix ne sont pas en baisse, tous les quartiers ne se valent pas et la qualité d’un bien est l’élément fondamental constitutif du prix (qualité du bâti, localisation, charges de copropriété, proximité des transports, écoles et commerces…). Le marché est au mieux en voie de stabilisation, voire de retournement. Face à des délais de vente qui s’allongent, les vendeurs ont intérêt à positionner leurs biens au bon prix dès la mise en vente. Les acheteurs doivent faire le tri entre les biens de qualité qui se revendront toujours et les autres. Acheteurs ou vendeurs, il est indispensable dans les conditions actuelles du marché de s’entourer des meilleurs professionnels de l’immobilier pour éviter les déconvenues et réaliser de bonnes affaires.