Baromètre Meilleurs Agents au 1er novembre 2013 – Immobilier francilien : Comme prévu, la baisse des prix se poursuit

Meilleurs Agents publie la 53ème édition de son baromètre mensuel des prix de l’immobilier à Paris et en Île-de-France. "Les mois se suivent et se ressemblent sur le marché immobilier francilien. En octobre, les prix ont continué de baisser à Paris (-0,7% en moyenne après -0,7% en septembre) et en banlieue (-0,2% en Petite couronne et -1,1% en Grande Couronne). Ces baisses cachent en réalité une érosion plus forte. En effet, l’indice constate les prix des promesses de vente signées. Parallèlement, de nombreux biens ne trouvent pas preneur car ils sont proposés à des prix trop élevés pour des qualités intrinsèques (localisation, bâti, nuisances…) moindres," explique Sébastien de Lafond, Président et fondateur de Meilleurs Agents. "Pour vendre les biens les moins attractifs, les propriétaires devront consentir des rabais plus importants que les baisses moyennes affichées dans les indices. Mais il ne faut pas non plus craindre ou espérer une chute brutale des prix car le marché français n’est pas une bulle sur le point d’exploser. Contrairement aux affirmations (incantatoires ?) de certains professionnels, rien ne signale aujourd’hui ou pourrait laisser présager une reprise significative de l’activité, ni en volume ni en prix. Les prix continuent de baisser progressivement avec parfois quelques accélérations comme c’est le cas actuellement sur les grandes surfaces (3 pièces et plus) dont les prix ont été réduits de -1% en octobre (-2,0% en septembre, -5% depuis juillet !). La saison n’est pas au déménagement pour les familles et le cycle d’achat-revente est actuellement bloqué pour ces grands logements. Les petites surfaces bénéficient toujours d’une certaine attractivité pour certains investisseurs malgré les incertitudes fiscales et leur faible rendement. Leurs prix n’ont baissé que de -0,4% (-0,1% en septembre). En banlieue, les prix chutent d’autant plus que le logement est grand et éloigné des centres villes et des transports (-0,5% dans les Hauts de Seine, -0,1% en Seine Saint Denis, 0% dans le Val de Marne et -1,1% en Grande Couronne). La baisse surprise du principal taux directeur de la BCE ne devrait pas amorcer une nouvelle décrue des taux. Les banques vont retrouver un peu de marge. Seuls les "meilleurs" de leurs anciens clients pourront éventuellement bénéficier d’une nouvelle marge de négociation. Et la dégradation de la note de la dette française par Standard & Poor (de AA+ à AA) se traduit à court terme par une hausse des taux des obligations d’État. Au final, nous envisageons dans les prochains mois des taux d’emprunt stables et toujours très attractifs. Ainsi, le scénario sur lequel Meilleurs Agents table depuis le début de l’année 2013 se réalise. Les prix baissent graduellement, sans décrochage sur un marché réduit en volume. Mois après mois les agents immobiliers souffrent dans l’indifférence générale. Des milliers d’emplois sont détruits et des milliards de taxes et prélèvements fiscaux ne rentrent pas dans les caisses des collectivités locales et de l’Etat," conclut-il.

Mais tout peut se vendre…

Si le marché est atone, c’est avant tout parce que la plupart des vendeurs renoncent à vendre ou continuent de proposer leur bien à des prix inadaptés aux attentes des acheteurs. En période d’incertitudes économiques, de peur du chômage, d’inquiétudes pour l’avenir, ces derniers peinent à se décider si les biens qui leur sont proposés ne sont pas d’excellente qualité ou les prix trop chers. Nous constatons jour après jour que les logements bien situés, en bon état de structure et de décoration, bien agencés, proches des commerces, des écoles et des transports se vendent sans difficulté dès que le prix est correct. À l’inverse, les biens de moindre qualité ne se vendent que si le prix est considéré comme attractif par les acheteurs. Tout peut donc se vendre, c’est seulement une question de stratégie de vente et de prix. Les vendeurs doivent plus que jamais s’entourer des meilleurs professionnels pour élaborer avec eux la stratégie de vente la plus performante, sur la base des meilleures informations sur le marché local. Il ne faut pas hésiter à revoir très rapidement sa stratégie en l’absence de visite ou de proposition.

…car tout s’achète

Au delà de 350 000€ en banlieue et de 500 000€ à Paris, les acheteurs se font plus rares et plus timorés. Les critères d’attribution de crédit sont drastiques et les banques inflexibles. Seuls les ménages disposant de revenus confortables et assurés et d’une mise de fond conséquente peuvent prétendre bénéficier d’un crédit immobilier. Les conditions économiques et la morosité ambiante jouent aussi en défaveur des acheteurs qui peinent à s’engager. Dans ce contexte, les acheteurs solvables et décidés peuvent réaliser des affaires, bonnes à défaut d’être exceptionnelles. Le marché est favorable aux ménages qui cherchent avant tout à se loger en se constituant un patrimoine solide. Il reste toujours quelques investisseurs sur la place de Paris. Ils disposent de liquidités ou d’un accès au crédit et placent leur argent dans de petites surfaces (studios et deux-pièces) bien situées. La rentabilité et faible, les charges et risques locatifs élevés mais ces investisseurs mettent leur argent à l’abri à défaut de le faire véritablement fructifier.

L’achat-revente est enraillé

Le cycle de l’achat-revente tourne clairement au ralenti mais n’est pas bloqué. Les ménages propriétaires de leur logement qui ne sont pas obligés de bouger pour des raisons familiales (naissance, décès, divorce…) ou professionnelles (mutation) repoussent leurs projets immobiliers. Cette stratégie d’attente se comprend, bien qu’elle ne soit pas toujours justifiée par l’état du marché. En effet, notamment pour ceux qui ont accès au crédit et qui cèdent une résidence principale, le marché leur est globalement favorable. La vraie difficulté consiste à trouver le bien à acquérir, mais c’est juste une question de patience dans un marché étroit.

Des conditions macroéconomiques difficiles

Rien ne permet de prédire une embellie de la situation économique à court ou moyen terme. Le chômage résiste, l’inflation reste stable, les incertitudes géopolitiques demeurent. La baisse surprise du principal taux directeur de la BCE n’aura a priori pas d’effet sur les taux de crédit pratiqués par les banques. Seuls les meilleurs emprunteurs pourront essayer de négocier des taux inférieurs à 3,0%. Les autres n’en tireront aucun bénéfice et leur pouvoir d’achat ne progressera que par la baisse des prix. Cette situation privilégie les primo-accédants qui ne sont pas pénalisés lors de la revente de leur bien. Il leur faut cependant satisfaire les exigences des banques.

Une période très difficile pour les agents immobiliers

Pendant ce temps, les agences immobilières, qui sont des entreprises comme les autres, souffrent durement. De nombreuses agences licencient ou ferment purement et simplement. Seules les agences les plus solides et dont l’activité comprend la gestion de biens ou de copropriétés parviennent à maintenir un niveau d’activité satisfaisant. Ce sont des milliers d’emplois qui disparaissent, et les déclarations volontaristes de certains réseaux immobiliers ne doivent tromper personne sur l’état réel de cette industrie. Simultanément, et malgré les efforts avortés de relances par le gouvernement, le marché reste atone à Paris, en banlieue et partout en France. Cette situation prive l’Etat et les collectivités locales de rentrées fiscales importantes ce qui n’améliorera pas leur situation budgétaire.

Et demain ?

S’il n’est pas encore temps de dresser le bilan de l’année 2013, nous pouvons, sans grand risque, constater qu’à défaut de changement majeur des paramètres du marché (fiscalité, coût du crédit, psychologie des acteurs…) et de la situation économique (chômage, inflation, économie mondiale…) le marché immobilier francilien devrait continuer à s’éroder mois après mois avec des niveaux de volume toujours faibles.