Baromètre Meilleurs Agents au 1er mars 2012 – Immobilier francilien : un marché au ralenti qui attend un signal fort

Meilleurs Agents publie la 36ème édition de son baromètre mensuel des prix de l’immobilier résidentiel à Paris et en Île-de-France. « C’est avec satisfaction que nous avons vu les Notaires de Paris confirmer en février la baisse des volumes et des prix à Paris (9 arrondissements sur 10) et en Ile-de-France de la fin 2011 que nous avions annoncée dès le mois de septembre dernier, » commente Sébastien de Lafond, Président et fondateur de MeilleursAgents.com. « Le marché actuel est un marché rétréci, ralenti, mais pas bloqué. Avec peu d’acheteurs et peu de vendeurs, ce sont surtout les biens de bonne qualité qui trouvent preneurs à des prix raisonnables. Dans les communes d’Ile-de-France les moins recherchées, y compris les quartiers de la capitale les moins courus, les ventes se concluent à des prix 5 à 10% au dessous des plus hauts atteints en juin 2011. Ailleurs, les prix sont stables. Partout, les transactions prennent plus de temps. Le marché semble attendre un signal. Celui-ci viendra de la conjoncture économique et bien sûr aussi des résultats de l’élection présidentielle. Quelle que soit sa couleur politique, le prochain gouvernement devra engager des actions en faveur du logement et pas uniquement le logement social. Aujourd’hui, tout n’est pas dit et il y aura certainement des mesures fortes concernant l’accession à la propriété, la construction de logements neufs en zones denses ainsi que de nouvelles mesures fiscales. » « L’autre clef de la reprise du marché réside dans l’évolution du contexte économique. Alors que les prévisions de croissance du PIB ont été légèrement revues à la hausse, les chiffres du chômage restent mauvais. Si les banques ont pu restaurer leurs fonds propres avec l’aide de la BCE elles restent cependant extrêmement vigilantes avant d’accorder un prêt. Mais les taux sont orientés à la baisse et les grands réseaux bancaires semblent à nouveau prêts à s’affronter avec des offres de crédit séduisantes. La période est donc favorable aux acheteurs solvables qui ont plus de choix, plus de temps, et bénéficient d’un crédit bon marché et des prix qui s’assagissent. Les acheteurs ne doivent pas attendre un effondrement des prix pour se décider, ce scenario est d’autant moins probable que les taux repartent à la baisse, » conclut-il.

Un marché qui se cherche

Après plusieurs mois de baisse mesurée, les prix parisiens et franciliens ont marqué un palier en février. 0% d’évolution à Paris, +0,5% dans le 92 et le 93, +0,1% dans le 94. Seule la Grande Couronne voit ses prix baisser de 0,2% en particulier dans les zones excentrées et éloignées des réseaux de transports. Le nombre d’acheteurs et de vendeurs est toujours bas (30% d’acheteurs et 20% de vendeurs en moins par rapport à début 2011). Les volumes de transactions sont inférieurs d’environ 25% par rapport aux premiers mois de 2011. Mais le marché n’est pas bloqué pour autant, même si les ventes portent essentiellement sur des biens de bonne qualité (qualité du bâti, de l’environnement, proximité des écoles, commerces et réseaux de transports, etc.). Le marché semble fonctionner au ralenti et en mode veille. Acheteurs et vendeurs attendent. Les premiers espèrent retrouver une capacité d’achat grâce à une nouvelle éventuelle baisse des prix et une certaine solvabilité grâce à une possible plus grande libéralité des banques. Pour leur part, les vendeurs restent dans l’expectative, ne sachant pas analyser les tendances du marché, prévoir une nouvelle baisse ou espérer un regain. Acheteurs et vendeurs attendent avec le même intérêt les décisions que devra prendre le prochain gouvernement pour débloquer un marché du logement qui reste l’une des préoccupations majeures des Français.

Quelle politique en faveur du logement ?

Plusieurs candidats ont d’ores et déjà annoncé les mesures qu’ils pourraient envisager d’engager en faveur du logement :

• Un éventuel plafonnement des loyers serait très mal ressenti par les propriétaires et les investisseurs.
• La réduction des droits de mutation pourrait au contraire faciliter l’accès à la propriété et fluidifier le marché.
• L'augmentation des droits à construire n’aurait qu’un impact limité! en particulier à Paris et en Ile-de-France où le problème du logement est le plus crucial.
• Compte tenu de l’état des comptes publics, de mauvaises nouvelles fiscales pourraient être rapidement annoncées après les élections.

Dans cette situation, de nombreux acteurs restent attentistes, une attente qui pourrait durer encore plusieurs mois après les élections présidentielles et législatives jusqu’aux éventuelles annonces de mesures incitatives ou pénalisantes.

Légère détente sur les crédits immobiliers

Grâce à la BCE, la plupart des banques européennes ont pu restaurer leurs fonds propres dans d’excellentes conditions. Elles ont de plus accès à des liquidités à des taux très attractifs et peuvent même se refinancer à long terme à des taux avantageux. Dans ces conditions les banques retrouvent de l’appétit pour l’immobilier. Mais elles restent extrêmement sélectives sur le profil des emprunteurs. Si les taux sont durablement peu élevés, l’accès au crédit reste soumis à des règles strictes (montant de l’apport, taux d’endettement, solidité de la situation professionnelle, etc.).

Acheteurs et vendeurs : il est toujours possible de faire de bonnes affaires

Les acheteurs solvables peuvent aujourd’hui bénéficier de très bons crédits qui les placent en excellente position pour réaliser des affaires. Mais attention, tout peut évoluer très vite et il ne faut pas perdre trop de temps en pensant que la situation sera encore meilleure dans quelques mois. Pour les vendeurs, la position est un peu plus complexe mais elle est quand même plus favorable qu’elle a pu être en 2008/2009 au cœur de la crise. Si le marché est au ralenti, il n’est pas bloqué pour autant. Vendre aujourd’hui est avant tout une question de prix. Il ne faut surtout pas mettre son bien en vente plus de 10% au dessus du prix de marché. Dans le contexte actuel, une telle stratégie se traduit par une absence d’appels et de visites par les acquéreurs potentiels. Quand on est 5 à 7% au dessus du prix de marché, les acheteurs se manifestent et les transactions se réalisent dans de bonnes conditions quitte à lâcher un peu de lest en fin de négociation. Présentation au bon prix, stratégie de communication efficace, accompagnement de professionnels compétents pour conclure avec les bons acheteurs, sont les clefs d’une vente réussie. Les vendeurs qui ne respectent pas ces critères dans le marché actuel ne vendront pas.