Baromètre Meilleurs Agents au 1er mai 2013 - Immobilier francilien : baisse des taux et demande saisonnière interrompent la baisse des prix

Meilleurs Agents. publie la 48ème édition de son baromètre mensuel des prix de l’immobilier résidentiel à Paris et en Île-de-France. "La baisse des prix attendue, souhaitée, annoncée s’est à nouveau interrompue en avril 2013 !" déclare Sébastien de Lafond, Président et co-fondateur de Meilleurs Agents. "Au mois d’avril, les prix de l’immobilier ancien ont légèrement augmenté en Île-de-France à l’exception de la Seine Saint Denis (93). À Paris, les prix sont stables avec une légère baisse des petites surfaces (-0,2%) et une hausse sensible mais saisonnière des grandes surfaces (+0,5%). Les prix ont augmenté de +0,2% en Petite Couronne et de +0,1% en Grande Couronne. Les volumes de transactions sont au plus bas mais ne diminuent plus. Le marché reste principalement alimenté par des propriétaires contraints de vendre pour des raisons familiales ou professionnelles. Sur ce marché étroit, le prix est le facteur essentiel de réussite ou d’échec d’une vente. Les acheteurs utilisent pleinement les informations de plus en plus précises dont ils disposent et se comportent de manière assez "binaire" face à une offre considérée comme "au prix" ou trop chère. Ils savent exactement ce qui est disponible sur le marché et savent estimer précisément le prix réel de chaque bien. Les vendeurs qui positionnent leurs biens plus de 5 à 7% au-dessus du prix de marché ne reçoivent aucun appel d’acheteurs et pensent à tort que la demande est absente. En revanche, nous continuons de vendre des biens correctement positionnés en quelques jours. La baisse des taux que nous annoncions le mois dernier aura bien lieu après la diminution du taux directeur de la BCE. Mais les conditions d’attribution des crédits restent très strictes et peu de ménages peuvent aujourd’hui en bénéficier. Cette baisse continue des taux est la principale cause de la stabilité des prix. Les autres facteurs sont la faiblesse de l’offre et le surcroît saisonnier de la demande pour les grandes surfaces. Il nous paraît probable que les prix se maintiendront à un niveau élevé jusqu’à l’été, et nous maintenons le scénario d’une baisse limitée de 0 à -5% sur l’ensemble de l’année 2013, " conclut-il.

Hypersensibilité au prix

Les acteurs du marché disposent aujourd’hui d’informations extrêmement précises sur l’état du marché et la valeur individuelle de chaque bien. Munis de nos analyses et de nos outils d’estimation, les acheteurs ont une vision objective de leur pouvoir d’achat et savent exactement cibler leurs recherches alors que les vendeurs restent encore trop souvent persuadés que leur bien échappe aux règles du marché. C’est ainsi que les biens proposés trop chers (plus de 5 à 7% au-dessus du prix de marché) ne trouvent pas d’acquéreur alors que les biens mis en vente au bon prix peuvent changer de mains en quelques jours ou quelques semaines. "Une de nos missions est de participer à une meilleure fluidité du marché et à éclairer les décisions des acheteurs et des vendeurs à partir de faits et de chiffres précis. Les acheteurs se sont désormais appropriés nos outils et sont hyper-rationnels dans leurs démarches. Compte tenu de leur attachement subjectif à leurs biens, certains vendeurs ont plus de difficulté à adopter un comportement rationnel en matière de prix. Les conseillers MeilleursAgents.com et nos agences partenaires apportent aux vendeurs les éléments tangibles permettant de maximiser le prix de vente sans brader ni dissuader les acheteurs," poursuit Sébastien de Lafond.

Maintien du scénario d’une baisse annuelle limitée

Selon nos analyses, notre scénario prévisionnel d’une baisse des prix de l’ordre de 0 à -5% à Paris sur l’année 2013 se confirme. Il s’agit donc d’une érosion et pas d’une véritable correction des prix. Les conditions macroéconomiques ne devraient pas évoluer significativement dans les prochains mois. Il ne faut donc attendre ni effondrement ni sursaut brutal du marché dont les volumes de transactions resteront très bas. Le marché est progressivement déserté par la plupart des acheteurs étrangers qui ne comprennent pas les évolutions fiscales françaises. Les investisseurs se font également de plus en plus rares. Les acheteurs cherchent avant tout des biens dans lesquels ils veulent habiter. Les vendeurs sont toujours rares et sont majoritairement contraints de céder leurs biens pour des raisons familiales ou professionnelles. Dans ces conditions l’offre reste limitée. Pourtant, l’intérêt pour la pierre se maintient malgré les conditions fiscales, la rareté des crédits et les incertitudes sur l’économie en général et sur le marché du travail en particulier. À court terme, nous anticipons le maintien des conditions actuelles aux mois de mai et juin. La saison encourage les achats-reventes pour des raisons familiales ce qui soutient les prix des grandes surfaces (3 pièces et plus). Enfin, la baisse des taux soutiendra la demande des ménages solvables et les prix au moins jusqu’à l’été.