Baromètre Meilleurs Agents au 1er avril 2012 - Immobilier francilien : sursaut des prix sur un marché rétréci

Meilleurs Agents publie la 37ème édition de son baromètre mensuel des prix de l’immobilier résidentiel à Paris et en Île-de-France. « Notre baromètre reflète la réalité des prix des transactions signées ces dernières semaines. Force est de constater qu’en mars, les prix ont augmenté à Paris et dans la plupart des départements franciliens, après plusieurs mois de baisse et de stabilité. Cette hausse peut sembler paradoxale et surprenante. Mais elle s’explique par de multiples facteurs, » commente Sébastien de Lafond, Président et fondateur de Meilleurs Agents. « Globalement le nombre de transactions en région parisienne continue à baisser, il est 30% plus faible qu’au 1er trimestre 2011. Mais surtout le marché est à deux vitesses. D’un côté un marché presque bloqué, avec des biens mis en vente ces six derniers mois à un prix 10% supérieur au prix de marché. Ces biens trouvent difficilement preneurs et augmentent le stock de biens à vendre. Cette situation est particulièrement vraie en Grande Couronne mais s’applique aussi à certains grands appartements parisiens dont l’emplacement et l’état ne justifient pas les prix demandés. Une autre partie du marché reste fluide, surtout à Paris et en Première Couronne pour des vendeurs qui proposent des produits de qualité au bon prix et vendent relativement vite et toujours cher. La baisse des taux du dernier mois a dopé le pouvoir d’achat d’acheteurs solvables, toujours en embuscade, et a contribué à la remontée des prix. Il est trop tôt pour dire si le mouvement de baisse des prix en Île-de-France amorcé en juillet 2011 est déjà terminé. À ce stade, les prix sont seulement 3% au dessous de leur record historique à Paris. Près d’un quart des acheteurs et des vendeurs attendent d’y voir plus clair après les élections pour lancer leur projet immobilier¹. En attendant, la baisse des taux est en train de contrarier les plans de ceux qui espéraient une chute brutale des prix. » conclut-il.

Une hausse en trompe l’œil

L’immobilier francilien avait marqué un palier en février. Les promesses de vente signées en mars montrent une reprise assez générale de la hausse des prix :

• Paris : +1%
• Hauts de Seine (92) : +0,7%
• Seine Saint Denis (93) : +1,1%
• Val de Marne (94) : 0%
• Grande couronne : -0,9%

Le volume de transactions continue de chuter mois après mois. Il avait baissé d’environ 20% sur les deux premiers mois de l’année. Il est aujourd’hui inférieur d’environ 30% par rapport au premier trimestre 2011. La hausse des prix ne concerne donc qu’un nombre très restreint de transactions. La réalité du marché est un manque de dynamisme attisé par l’attentisme des acteurs.

Une baisse des taux réservée à un petit nombre d’acheteurs très solvables

Neuf banques sur dix affichent des barèmes de taux de crédit immobilier orientés à la baisse². Sur 20 ans, les taux moyens sont aujourd’hui de 4,15%. Les très bons dossiers peuvent bénéficier d’un taux de 3,77%. Mais les conditions d’octroi de crédit restent très strictes (stabilité professionnelle, taux d’endettement, montant de l’apport, etc.). Dans ces conditions, la baisse des taux ne profite qu’au petit nombre d’acheteurs capables de démontrer leur excellente solvabilité.

Ce qui se vend et ce qui ne se vend pas

Le niveau de stock de biens à vendre est aujourd’hui sensiblement plus élevé qu’il y a un an. La diminution du volume de transactions et l’allongement des délais de commercialisation ont mécaniquement fait augmenter le stock de biens en vente depuis plusieurs mois. Les acheteurs qui surveillent le marché ont repéré ces biens et les délaissent au profit des nouveaux produits. À Paris et dans la plupart des départements de petite couronne, le marché se concentre sur les biens de qualité nouvellement mis en vente. Ces deniers trouvent preneurs relativement rapidement et à des prix assez élevés pour expliquer les hausses constatées par notre baromètre. En grande couronne, la situation est plus contrastée entre les centres-villes bien desservis dont les prix restent soutenus, et les zones moins urbaines dont les prix sont nettement orientés à la baisse ce qui explique une baisse de presque -1%.

¹ Etude Guy Hoquet/IFOP, mars 2012. ² Source : Empruntis.com