Baromètre Meilleurs Agents au 1er avril 2015 - Immobilier parisien et francilien : Paris déjà en dessous des 7 800€/m²

Meilleurs Agents publie la 69ème édition de son baromètre mensuel des prix de l’immobilier à Paris et en Île-de-France. "L’érosion progressive des prix se poursuit dans la continuité de février. En mars, le prix moyen des appartements à Paris a baissé de -0,4% fixant d’ores et déjà le prix du m² à 7.795€, en dessous de la barre des 7.800€. C’est ce prix qu’observeront les Notaires début septembre sur les actes définitifs signés au 2e trimestre. Le marché souffre toujours de l’absence des investisseurs qui se sont détournés des petites surfaces (studio ou deux pièces) pour les raisons d’incertitude que l’on connait (encadrement des loyers, fiscalité, traitement des plus-values…). Sur ce segment, les prix ont baissé plus fortement que la moyenne : -0,5%. Les familles qui cherchent un logement pour emménager avant l’été et inscrire leurs enfants à l’école avant la rentrée scolaire permettent aux prix des grandes surfaces (3 pièces et plus) de résister un peu mieux à l’érosion : -0,3%. Cette demande saisonnière s’atténuera après le printemps," commente Sébastien de Lafond, Président et cofondateur de MeilleursAgents. "Les taux d’intérêt poursuivent leur chute. Ils ont perdu en moyenne -0,1% en mars, il est ainsi possible aujourd’hui d’emprunter à 2,4% sur 20 ans alors que le taux moyen était 2,6% au 1er janvier 2015. Baisse des taux et baisse des prix continuent de stimuler le pouvoir d’achat qui a progressé au total de +2,5% depuis le 1er janvier. Si les volumes de transactions restent limités (15 à 20% en deçà des plus hauts), nous observons les prémisses d’un changement de comportement : si le nombre d’acheteurs en recherche active n’a pas augmenté, ceux qui sont présents semblent un peu moins frileux. Les vendeurs paraissent, quant à eux, plus réalistes sur les prix, mais cela ne suffira pas à fluidifier le marché à court terme. Avec seulement 1,1 acheteur pour 1 vendeur à Paris, l’ITI (Indicateur de Tension Immobilière) confirme que la tendance du marché reste fondamentalement baissière. Deux facteurs clefs sont de nature à redynamiser le marché. Le premier est de nature psychologique et lié à la confiance dans l’avenir et les perspectives économiques. Sur ce plan, beaucoup d’éléments se cumulent permettant d’espérer une amélioration de la conjoncture et donc du moral des acheteurs (amélioration de la balance commerciale grâce à la baisse de l’euro et des prix de l’énergie, relance de la croissance et de l’investissement via la politique très volontariste de la BCE). Le deuxième facteur est plus mécanique, il s’agit du chômage. Il a un effet direct sur le nombre d’acheteurs actifs (et donc l’ITI). Les banques ne prêtent pas aux chômeurs ni à ceux qui risquent de perdre leur emploi. Or la baisse du chômage risque de se faire attendre, pour n’intervenir au mieux qu’à la fin 2015. La tendance restera donc durablement à une baisse progressive des prix, avant une éventuelle embellie que nous ne voyons pas arriver avant l’année prochaine voire en 2017," conclut Sébastien de Lafond. La baisse des prix se poursuit à Paris : -0,4% en moyenne sur le mois de mars ; -1,2% sur les deux derniers mois ; -0,9% depuis le 1er janvier et -9,7% depuis le plus haut de juin 2011. La baisse est particulièrement sensible dans les arrondissements les plus cotés (1er, 2ème, 3ème, 4ème, 5ème, 6ème, 7ème, 8ème, 16ème) dont le cadre de vie n’évolue pas. A la différence d’arrondissements comme les 9ème, 10ème ou 17ème nord qui voient leur population se modifier profondément par la gentrification. Ces arrondissements moins chers et plus demandés souffrent ainsi relativement moins de la baisse des prix amorcée en 2011. Ils offrent également les meilleures perspectives de hausse à long terme. Beaucoup d’investisseurs ont déserté l’immobilier. Fiscalité, plus-values et encadrement des loyers sont autant d’incertitudes ou de menaces qui ont fait chuter drastiquement la demande pour les studios ou les petits deux pièces. Le retour des investisseurs particuliers ou institutionnels sera long, le temps de restaurer une confiance et un appétit bien entamés. Quelques familles à la recherche de grands appartements (3 pièces et plus) soutiennent légèrement la demande pour ces biens afin de trouver un logement avant l’été et la rentrée scolaire de septembre. La baisse de l’euro face au dollar et l’écart de prix entre Paris et Londres va progressivement stimuler le retour des investisseurs étrangers dans l’immobilier haut de gamme et les arrondissements centraux.

La diversité des banlieues

L’évolution des prix en banlieue en mars est disparate. En Petite Couronne (92, 93, 94), les prix moyens sont restés globalement stables. Mais, dans le détail, ils ont baissé de -0,2% dans les Hauts-de-Seine et de -0,1% dans le Val-de-Marne. En revanche, ils ont augmenté de +0,5% en Seine-Saint-Denis. Au total, les prix ont quand même baissé de -0,4% en Petite Couronne depuis le début de l’année. Les prix moyens de la Grande Couronne sont eux aussi stables en mars avec une baisse totale de -0,5% sur le premier trimestre 2015.

Comment interpréter les prémisses d’amélioration de la situation économique ?

Le marché immobilier souffre d’une crise économique qui ralentit l’activité, augmente le chômage et la défiance de l’avenir. Les banques restent prudentes et n’accordent leur crédit qu’aux ménages aux situations professionnelles les plus solides. L’ensemble de ces facteurs tend à contracter la demande et à freiner le marché tant en prix qu’en volume. Plusieurs débuts d’amélioration de la situation commencent à apparaître en ce début d’année 2015. La baisse de l’euro par rapport au dollar facilite les exportations des entreprises européennes avec un impact certain sur l’activité. La baisse du coût du pétrole permet aux entreprises de restaurer leurs marges, avec un effet bénéfique sur le pouvoir d’achat des ménages. L’amélioration surprise du déficit public de la France pourrait signifier une relative trêve fiscale jusqu’en 2017. Enfin, la politique mise en œuvre par la BCE vise à abaisser encore le coût du crédit en particulier pour stimuler l’activité des entreprises. Par ailleurs, l’économie américaine est repartie avec un rythme de croissance soutenu. L’ensemble de ces éléments plaide en faveur d’une sortie progressive de la crise. Mais la France, comme à son habitude, sortira lentement de son marasme après être entrée moins sévèrement dans la crise que ses voisins européens. Le marché immobilier français sera donc lent à retrouver une dynamique forte. Nous n’anticipons pas de reprise sensible avant 18 mois à deux ans, moment où le marché aura probablement touché un nouveau plus bas pour amorcer une reprise en pente douce.

Conseils aux acteurs du marché

Le marché reste fragile. Les acheteurs sont souvent fébriles entre les difficultés d’obtention d’un crédit et la crainte d’acheter trop tôt ou de passer à côté d’une bonne affaire. Les vendeurs retrouvent un peu plus de réalisme et optent pour des stratégies de prix de plus en plus adaptées aux réalités du marché. Dans ce contexte, les acheteurs doivent analyser froidement le marché sans précipitation mais tout en sachant distinguer les opportunités. C’est particulièrement vrai pour les ménages à la recherche d’un logement. Leur pouvoir d’achat est fortement accru par la baisse des prix et des taux. Ils peuvent aujourd’hui acheter pour y vivre en famille des biens de qualité à des prix qu’ils ne regretteront pas. Les vendeurs doivent être patients et très ancrés dans la réalité.

Acheteurs et vendeurs peuvent pourtant s’entendre

Vendre aujourd’hui est tout à fait possible à condition de proposer un bien de bonne qualité à un prix conforme à ceux du marché. Nous constatons que les vendeurs sont de plus en plus raisonnables, qu’ils s’informent sur les prix réels des transactions récentes et adoptent des stratégies de vente compatibles avec les attentes des acheteurs. Dans ces conditions, des ventes se concluent rapidement après plusieurs visites d’acheteurs motivés. Les ménages disposant d’un financement solide et donc d’une réelle capacité d’achat sont aujourd’hui en position de force. Sans abuser de leur avantage, ils peuvent facilement négocier des prix raisonnables et trouver de biens de grande qualité qu’ils ne regretteront pas d’avoir acquis pour y habiter. Les investisseurs, en revanche, doivent (sauf exception) considérer d’autres types de placements s’ils visent un minimum de rentabilité et un peu de sérénité.