Baromètre : Bilan 2020 et perspectives 2021

Thomas Lefebvre, Directeur scientifique de Meilleurs Agents, revient sur l’année 2020 et détaille les perspectives du marché de l’immobilier pour 2021.

Il y a un an, personne n’aurait pu imaginer que le marché immobilier serait stoppé net dans son élan. Quel bilan tirez-vous de cette année si particulière ?

Avec un début d’année en fanfare, une mise à l’arrêt total au moment du premier confinement, un regain de dynamisme à la sortie de celui-ci et un nouveau coup de frein durant le deuxième, le marché immobilier est passé en 2020 par tous les états. Pour autant, celui-ci a plutôt résisté cette année, notamment, en termes de volume de transactions. Si le nombre de ventes a fortement chuté au printemps avec environ 270 000 ventes non réalisées, le regain d’activité qui s’en est suivi a permis de rattraper en grande partie le retard. Selon les anticipations du Conseil supérieur du notariat, l’année devrait donc se conclure sur un total de 960 à 990 000 ventes. Un chiffre certes en recul par rapport aux 1,065 millions de transactions enregistrées en 2019, mais qui placerait malgré tout 2020 à un niveau comparable à celui de 2017. À savoir, la 3e meilleure année en matière de nombre de ventes. Côté prix, là aussi, le marché a bien résisté avec 2,1% d’augmentation dans l’ensemble de l’Hexagone. Si l'ensemble des segments du marché de l'immobilier ne montre pas de baisse de prix sur les 12 derniers mois, il serait trompeur d'analyser uniquement cette évolution. En effet, le confinement de mars a marqué un changement de dynamique avec une inflexion de la courbe des prix. Ce ralentissement est particulièrement visible à Paris et dans les dix plus grandes villes de France. Alors que les prix dans la capitale avaient bondi de 8% en 2019, ils n’ont grimpé « que » de 1,8% cette année. Même constat dans les grandes métropoles dont la hausse s’est limitée à 2,6% contre 5,2% en 2019.

À quoi peut-on s’attendre pour 2021 ?

Bien sûr, le marché immobilier ne sortira pas indemne de la crise économique qui s’annonce. Depuis septembre, il est déjà entré dans une nouvelle phase de repli dont l’ampleur reste encore inconnue. Toutefois, il ne devrait pas non plus s’effondrer notamment grâce au maintien de la confiance des ménages et des taux d'emprunt qui resteront exceptionnellement bas.  En effet, l’annonce récente par la Banque Centrale Européenne de la prolongation, au moins jusqu’en 2022, de sa politique accommodante en matière de taux devrait effectivement permettre le maintien des taux d’intérêts bas. Cette nouvelle s’avère d’autant plus encourageante pour le marché que le robinet du crédit devrait rester ouvert. Malgré le durcissement actuel des conditions d’octroi de prêt, les banques semblent prêtes à jouer pleinement leur rôle de financeur en 2021, poussées par les recommandations mi-décembre du Haut Conseil de Stabilité Financière. Ce dernier a notamment décidé d’assouplir les règles liées au taux d’endettement maximum, désormais plafonné à 35% contre 33% auparavant. Malgré les incertitudes relatives à l’évolution du chômage dans les mois à venir, 2021 pourrait continuer à offrir des conditions exceptionnelles d’achat. De plus, la confiance des ménages dans la pierre semble être au rendez-vous malgré la baisse significative de la demande mesurée par notre Indice de Tension Immobilière (ITI). La majorité des particuliers (62% de vendeurs et 56% d’acquéreurs*) pensent même finaliser leurs projets dans moins de six mois. De quoi éloigner le spectre d'un krach immobilier. Au regard de ces éléments et de nos différents indicateurs, nous anticipons donc à ce jour une baisse limitée des prix de 1% au niveau national en 2021. Mais, cette prévision est à prendre avec prudence tant l’évolution du marché et de ses fondamentaux dépendra de celle de l’épidémie de coronavirus.

La démocratisation du télétravail va t-elle conduire à un changement structurel de la demande ?

Au printemps, le télétravail est passé en quelques jours de phénomène marginal à une pratique de masse, ouvrant la possibilité d’une décorrélation entre le domicile et le lieu de travail. À l'issue du premier confinement, nombreux étaient les habitants des grandes métropoles à affirmer vouloir quitter la ville au profit de la campagne. Plusieurs mois après, peu d’entre eux ont réellement sauté le pas. La raison tient au fonctionnement même du monde du travail actuel. Le télétravail est aujourd’hui plus subi par les entreprises qu’il n’est accepté. Dans les faits, cette nouvelle façon de travailler n’est pas encore entrée dans leur ADN. Et, même si un nouvel équilibre entre distanciel et présentiel se dessinera à l’issue de la crise sanitaire, je ne pense pas qu’elle le soit avant un certain temps. Or, concernant leur projet de vie, la majorité des ménages réfléchissent principalement en termes d’emploi. Si changement structurel de la demande il y a, il faudra donc plusieurs années avant qu’il émerge et surtout que ses effets se fassent concrètement ressentir sur l'évolution des prix.  De plus, cet hypothétique exode urbain ne devrait pas concerner les zones les plus rurales de l’Hexagone mais au contraire se focaliser sur les villes moyennes. Et, même à cet égard, toutes ne semblent pas capables d’attirer dans les mêmes proportions cette future demande. Seuls les territoires plébiscités pour leur qualité de vie, leur dynamisme économique, leurs infrastructures de transport, leurs services publics de qualité, leur connexion aux grands pôles d’emploi et au pouvoir d’achat immobilier attractif pourraient en effet tirer leur épingle du jeu. Un phénomène à suivre sur le long-terme.  

* L’étude Meilleurs Agents a été menée en novembre 2020 sur un échantillon de 1532 particuliers ayant fait une estimation en ligne sur la plateforme et qui ont déclaré un projet d’achat ou de vente imminent ou dans les 6 mois

Si Paris ni aucune des dix plus grandes villes de France ne semblent pouvoir échapper à la phase de stabilisation des prix constatée depuis la rentrée, certaines villes résistent néanmoins mieux que d’autres et devraient continuer à le faire en 2021. À l’image de Lille (+3,7% en un an), Strasbourg (+4,2%) et Nantes (+5,5%). Fortes d’une demande toujours soutenue (12 acheteurs pour 10 vendeurs à Lille et Strasbourg et 11 pour 10 à Nantes), ces trois métropoles présentent pour Meilleurs Agents la capacité de résilience la plus forte du marché immobilier. À commencer par Lille dont le tissu économique, avec la présence du 3e quartier d’affaires français, apparaît encore préservé de la crise. « Lille est au cœur de l'économie européenne, beaucoup de Parisiens en quête d'espace viennent s'y installer », explique Sébastien Fauqueux de l’agence LogeHome. Plus attractif encore pour les particuliers : la capitale des Flandres est la seule grande ville de France où la surface à l’achat est comparable à la location (52 m²). Autrement dit où, à mensualité égale, passer du statut de locataire à celui de propriétaire ne fait pas perdre de mètre carré. Même constat à Strasbourg où le pouvoir de séduction de la commune, à seulement 2h40 de train de Paris et au centre de l’Europe, ne se dément pas. « Cette résistance, on la doit avant tout à l'importance de son bassin d'emploi, à la présence des institutions européennes, mais aussi à l'attractivité de l'Allemagne », analyse Pierre Louis Guerin d’Ethiq'Immo. Sans compter une durée de seulement 4 ans pour amortir l’achat de son logement. Quant à Nantes, la demande résiste. Avec un taux de chômage parmi les plus faibles des dix plus grandes villes de France et en recul depuis 2019 (6,2%) et une activité diversifiée dans le secteur secondaire comme tertiaire, la ville bénéficie d’un dynamisme à toute épreuve.