Baromètre : 1 an après la crise, où en est le marché immobilier ?

Parti sur un rythme euphorique début 2020, le marché a été mis totalement à l’arrêt pendant le premier confinement. Fermeture des agences, annulation des visites, impossibilité de signer des promesses de ventes… Pendant deux mois, l’activité s’est retrouvée au point mort. Conséquence, le nombre de promesses de vente a chuté de 75%. Mais c’était sans compter le rebond technique qui s’en est suivi. Loin de céder à la morosité, le marché est au contraire reparti de plus belle connaissant, dès la seconde quinzaine de mai, un phénomène de rattrapage particulièrement brusque et rapide avec +370% de promesses de vente signées. Au point, à la mi-juillet, d’enregistrer +15% de transactions supplémentaires par rapport aux projections annuelles de Meilleurs Agents. Si l’annonce du second confinement aurait pu faire craindre un nouveau passage à vide du marché, il en a finalement été tout autrement avec un impact très modéré et une absence de rebond technique. Le déploiement des outils numériques développés par les agences au terme de la première vague de l’épidémie (signature électronique, dispositifs de prospection à distance, visites virtuelles…) a en effet permis la concrétisation des projets les plus aboutis.

Globalement, les prix ont continué à augmenter au niveau national depuis le début de la crise sanitaire, il y a tout juste un an (+2%). Pour autant, Meilleurs Agents note depuis la rentrée un changement de tendance orientée vers une stabilisation des prix. Alors que la hausse des prix observée début 2020 s’est poursuivie sur tout le territoire à la sortie du premier confinement et tout au long de l’été (+0,7% à Paris, +1,9% dans les dix plus grandes agglomérations, +1,5% dans les cinquante plus grandes villes et +0,7% en zone rurale entre le 1er mars et le 1er septembre 2020), elle connaît en effet depuis septembre un net ralentissement. Si les zones rurales semblent pour le moment épargnées par ce phénomène de tassement des prix, c’est loin d’être le cas du reste de l’Hexagone. Entre le 1er septembre 2020 et le 1er mars de cette année, Paris a ainsi enregistré un recul de ses tarifs de 2,5%. Même constat du côté des dix plus grandes métropoles qui ont elles aussi vu leurs prix se stabiliser (-0,1%). Quant au marché des cinquante plus grandes villes de France, si les prix sont encore au vert depuis la rentrée, leur rythme de croissance a nettement diminué (0,3% depuis septembre, soit 1,2 points de moins qu’au cours des six mois précédents). Mais pas de quoi néanmoins en tirer des conclusions trop hâtives quant à un hypothétique retournement de marché !

Plus ou moins marqué selon les communes, cet essoufflement des prix constaté au cours des six derniers mois s’explique par l’érosion progressive de la demande depuis un an. En mars dernier, avant l’annonce du premier confinement, le marché faisait en effet face à un véritable engouement de la part des candidats à la propriété. À Paris, tout comme dans les dix plus grandes villes de France, l’Indice de Tension Immobilière (ITI) de Meilleurs Agents attestait d’un nombre d’acquéreurs largement supérieur à celui des vendeurs. Strasbourg ou Lille, par exemple, comptaient respectivement 33% et 30% d’acheteurs de plus que de vendeurs. Quant à Rennes, Nantes, Toulouse, Paris et Montpellier, leur ITI dépassait à toutes les 20%. Même Bordeaux et Marseille, où la demande avait fléchi au cours des dernières années, avaient à ce moment-là connu un regain d’intérêt (10% d’acheteurs en plus que de vendeurs). Si cet excédent de la demande avec notamment la reprise des projets mis en attente pendant le premier confinement a permis au marché de connaître un sursaut d’activité dès mai et, par là même, une pression haussière sur les prix, le stock d’acquéreurs s’est peu à peu amenuisé. Au point aujourd’hui d’assister à un rééquilibrage du rapport de force entre acheteurs et vendeurs. Concrètement, dans la plupart des grandes métropoles, Paris en tête, la tension immobilière atteint à l’heure actuelle un ratio proche d’un acheteur pour un vendeur.

À l’approche du printemps, saison traditionnellement extrêmement dynamique pour l’immobilier, la perspective d’un marché un peu plus morose qu’à l’accoutumée devrait donc se confirmer. Pour autant, l’activité devrait se maintenir à des niveaux relativement élevés aidés en cela par des taux de crédit toujours très bas (moins d’un 1% en moyenne sur 15 ans) et une augmentation de l’épargne des ménages en 2020 (200 milliards d’euros au cours de l’année) qui pourrait accroître leur apport personnel.