Baromètre : Paris détonne dans un marché qui tient le choc

Après une année 2020 en dents de scie où phases d’euphorie et périodes de ralentissement n’ont cessé de se succéder, 2021 commence beaucoup plus calmement. Sans pour autant parler d’atonie, le marché immobilier continue sur son rythme de fin d’année... Exception faite pour la capitale.

1. Un début d'année en douceur

Alors que le déconfinement au printemps dernier avait vu repartir le marché immobilier sur les chapeaux de roues tant en termes de volume de transactions que de prix, celui de l’automne n’a pas entraîné le même sursaut. L’heure est aujourd’hui à l’équilibre. Preuve en est : la stabilisation des tarifs enregistrée depuis la fin octobre tend à se poursuivre, avec seulement 0,1% de hausse dans l’Hexagone au cours du mois écoulé. Les villes qui ont le plus augmenté sur les 12 derniers mois, Nantes, Lille et Strasbourg font d’ailleurs mieux que résister en janvier avec une performance au-delà de 0.5%.

Quant aux autres métropoles, leur stabilisation se poursuit en ce premier mois de l’année, excepté pour Montpellier et Lyon qui voient leurs prix en repli (-0,3%). Confirmant, notamment pour la capitale de la région Auvergne-Rhône-Alpes, une tendance baissière déjà observée depuis deux mois (-0,7%). Loin d’être inquiétant, ce phénomène d’atterrissage tarifaire atteste au contraire de la solidité actuelle du marché et surtout de sa capacité de résilience.

L’absence de réaction épidermique tant dans un sens (rebond des prix artificiellement porté par un rattrapage des transactions) que dans l’autre (effondrement consécutif à une perte totale de confiance des ménages) va dans le sens d’un marché serein où la pierre continue à jouer à plein son rôle de valeur refuge. Et ce, dans un contexte toujours marqué par les incertitudes économiques et sanitaires liées à l’évolution et à la gestion de l’épidémie de coronavirus.

2. Un rapport offre/ demande à l’équilibre

Si, de manière générale, les ménages restent confiants dans l’avenir et sont une majorité à considérer l’immobilier comme un investissement solide, la menace d’une crise économique consécutive à la crise sanitaire actuelle semble rabattre de plus en plus les cartes. Or, si l’emploi apparaît aujourd’hui comme relativement épargné, les incertitudes grandissent quant au développement de la situation une fois levés les filets de sécurité mis en place par l’Etat. En effet, selon les dernières projections de la Banque de France publiées mi-décembre, la détérioration du marché du travail encore limitée devrait intervenir courant 2021. Le taux de chômage pourrait atteindre un pic proche des 11% au premier semestre. Outre les incertitudes qui pèsent sur l’emploi, se pose la question de l’accès aux crédits. Le Haut Conseil de Stabilité Financière a annoncé mi-décembre l’assouplissement des règles liées au taux maximal d’endettement (désormais plafonné à 35%), l’allongement de la durée d'endettement et l’autorisation des établissements bancaires à déroger à ces critères à hauteur de 20% des dossiers (contre 15% auparavant). Pour autant, les incertitudes économiques auxquelles les banques sont confrontées pourraient les inciter à ne porter leur choix de financement que sur les meilleurs dossiers. Conséquence, les acquéreurs se font toujours discrets et le rapport entre l’offre et la demande se rapproche de l’équilibre dans la quasi-totalité des dix plus grandes métropoles françaises ainsi que dans la capitale. Ainsi, selon l’Indice de Tension Immobilière de Meilleurs Agents, Nantes, Toulouse et Marseille ne comptent plus respectivement que 8%, 7% et 6% d’acheteurs de plus que de vendeurs. Soit, à peine plus que Paris (5% de plus), Rennes et Nice (4% de plus) ou encore Bordeaux et Lyon (3% de plus).

3. Paris recule, la banlieue grimpe

Pour la première fois depuis août 2015, les prix à Paris intra-muros ont reculé au cours des douze derniers mois (-0,1%), plombés par la baisse marquée des tarifs des grandes surfaces (-1%). Bilan : alors qu’en février dernier, la ville atteignait les 10 500 € le m² et semblait en route pour atteindre les 11 000 € le m², elle est aujourd’hui retombée à 10 350 € le m². Un niveau néanmoins toujours particulièrement élevé par rapport au reste de l’Hexagone. Ce coup de frein tarifaire est toutefois encore plus surprenant au regard de l’évolution des prix dans le reste de l’Île-de-France au cours de la même période. Si, traditionnellement, les prix en banlieue suivent l’impulsion parisienne, les derniers mois font figure d’exception. En un an, le prix de la pierre a en effet grimpé de 2,5% en petite couronne et de 2,7% en grande couronne. Ainsi, la banlieue, considérée de tout temps comme le marché de report des Parisiens en quête de superficies plus importantes, semble aujourd’hui gagner son indépendance. Parmi les principales explications à cet état de fait : la crise du coronavirus qui pourrait avoir légèrement modifié le regard des acquéreurs sur les attraits de la vie parisienne. Vie culturelle en berne, bars et restaurants fermés, offre de transports réduite… L’intérêt immédiat d’habiter intra-muros est moins évident qu’il y a encore quelques mois. Sans compter le déploiement du télétravail qui pousse nombre d’acheteurs à s’interroger sur l’opportunité, à budget égal, de disposer d’une pièce supplémentaire transformable, si besoin, en bureau. Quant au développement du Grand Paris avec la création de 200 kilomètres de lignes automatiques et 68 nouvelles gares, il contribue lui aussi à changer le regard des ménages sur la banlieue avec la perspective de passer moins de temps dans les transports grâce à un réseau optimisé. Aux portes de la capitale, Saint-Ouen est un parfait exemple. Reliée depuis peu à Paris avec la ligne 14, Saint-Ouen voit ses prix grimper de 10% en 2020 (6 593€ le m2). Autre exemple, à Alfortville (94), desservi par la ligne 15 du Grand Paris Express à l’horizon 2025 et qui voit ses prix progresser de 9,4% en un an (5 402€).

Baromètre : Paris détonne dans un marché qui tient le choc

1. Un début d'année en douceur

2. Un rapport offre/ demande à l’équilibre

3. Paris recule, la banlieue grimpe

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