Marché immobilier : une euphorie en trompe-l’œil

+35% de transactions par rapport à l’année dernière 

Ça continue ! L’augmentation sans précédent du volume de transactions observée dans les premières semaines suivant le déconfinement s’est poursuivie tout au long du mois de juin. Au point, en ce début d’été, d’afficher un niveau d’activité en hausse de 35% par rapport à la même période l'année dernière qui était déjà exceptionnelle en termes de volume de ventes.  Ce redémarrage en trombe des transactions se révèle d’autant plus significatif car il ne s'explique plus seulement par un phénomène de rattrapage du marché lié à la signature définitive des opérations initiées avant le 17 mars. En effet, l’équipe scientifique de Meilleurs Agents constate aujourd’hui l’arrivée de nouveaux projets avec un nombre important de nouvelles annonces mises en ligne qui est d’ailleurs nettement plus élevé pour cette époque de l’année qu’en 2019. Qu’il s’agisse donc pour les particuliers de concrétiser rapidement une envie de changement mûrement réfléchie ou de réussir, comme à chaque fin de printemps, à boucler leur transaction afin de déménager pour la rentrée scolaire, cet empressement à mener à bien leur projet témoigne d’un regain de confiance. Ainsi, 72%* des vendeurs et des acheteurs interrogés courant juin se déclarent sereins face à l’avenir, soit 7%* de plus qu’au plus fort de la crise sanitaire.

Une poussée des prix inattendue

C’est LA surprise post-confinement. Alors qu’il y a un mois et demi les acheteurs anticipaient une baisse des prix de l’ordre de 10%*dès la remise en marche du marché, il n’en est rien. Si entre le 17 mars et le 11 mai, les perceptions des prix des vendeurs et acheteurs divergeaient fortement, ce gouffre s’est rapidement refermé. Ainsi, poussés par l’envie de reprendre immédiatement leur projet immobilier, les candidats à l’achat n’ont pas attendu un hypothétique recul des tarifs de la pierre pour se lancer.

Le marché repart en avant sur les mêmes bases tarifaires qu’avant la crise du coronavirus. Ce retour à la normale témoigne encore une fois de la confiance retrouvée des particuliers. Conséquence, contrairement aux attentes, les prix sont orientés à la hausse. Et ce, dans tout l’Hexagone. Si Paris et les dix plus grandes villes de France font toujours la course en tête (+0,4% en un mois), les zones rurales, d’habitude moins sujettes aux variations, les talonnent de près (+0,3%). 

À raison de 0,8% de hausse, Lille enregistre la plus forte augmentation du mois suivie de près par Lyon et Nice (+0,7% chacune). Seules exceptions à cette nouvelle poussée tarifaire, Montpellier et Strasbourg dont les prix n’ont pas bougé depuis notre dernier baromètre.

La prudence s’impose

Impressionnant, ce rebond du marché tant en termes de volume de transactions que d’évolution des prix doit cependant être regardé avec prudence. Il est légitime de s’interroger quant au développement de la situation économique une fois levés les filets de sécurité mis en place au plus fort de la crise du Covid-19. De fait, de nombreuses entreprises annoncent d’ores et déjà des plans sociaux alors que les prêts garantis par l’Etat et le chômage partiel sont toujours d’actualité. La Banque de France elle-même ne cache pas sa préoccupation quant aux contrecoups de ce choc sans précédent. Selon ses dernières projections publiées courant juin, le taux de chômage dans l’Hexagone pourrait rapidement augmenter dans les trimestres à venir pour atteindre la barre des 11,5% à la mi-2021, soit environ 1 million de chômeurs en plus. Il est fort à craindre que, combinée à un resserrement des conditions de crédit, cette envolée du chômage entraîne dans un futur proche une baisse de la demande solvable. Laquelle devrait à son tour affecter durablement le marché immobilier car aucune catégorie professionnelle ne sera épargnée par ce phénomène. Si le dynamisme actuel du marché atteste donc pour le moment d’une certaine fluidité des échanges avec un rapport acquéreurs/vendeurs encore équilibré, des résistances pourraient en revanche survenir dès l’automne. En effet, on constate que les  vendeurs déclarent une intention de reprise plus rapide de leur projet de vente (42% dans les deux mois à venir) comparés aux projets des acquéreurs (24% d’ici deux mois). À cet égard, notre Indicateur de Tension Immobilière (ITI) indique déjà une contraction du nombre d’acheteurs dont les effets devraient se faire sentir dans les mois à venir. Ainsi, Lyon et Rennes ne comptent plus respectivement que 7% et 9% d’acquéreurs de plus que de vendeurs contre 16% et 27% avant le confinement. Même chose à Paris où cette proportion a chuté de 23% à 14% en seulement quatre mois.

Une augmentation homogène sur l’ensemble des territoires

 

Sans pour autant parler de retournement du marché immobilier, ces différentes alertes sur les fondamentaux du marché immobilier devraient mécaniquement tasser l’euphorie actuelle. L’automne nous apportera quelques éléments de réponse sur l’orientation du marché tant sur les volumes que sur les prix selon les territoires.

Méthodologie : * L’étude Meilleurs Agents a été menée entre le 12 et 15 juin 2020 sur un échantillon de 1083 particuliers ayant fait une estimation en ligne sur la plateforme entre le 27 décembre 2019 et le 27 mars 2020 et ayant déclaré un projet d’achat ou de vente imminent ou dans les 6 mois.

1 Projections macroéconomiques - Banque de France - Juin 2020