Le marché immobilier après le 11 mai : les acheteurs devraient tirer les prix vers le bas

Face au besoin de comprendre les impacts de cette crise inédite, et à l’impossibilité d’utiliser les données de transactions habituelles,  l'équipe scientifique de Meilleurs Agents s’est attachée pour la première fois à construire son baromètre à partir de données inédites issues de l’activité des utilisateurs sur sa plateforme et de l’état d’esprit des acteurs du marché résidentiel : vendeurs, acheteurs et agents immobiliers.  En s’appuyant sur ses deux millions de visiteurs uniques par mois et ses 12 000 agences immobilières partenaires, l’équipe scientifique de Meilleurs Agents a développé des nouveaux indicateurs permettant de comprendre en temps réel et d’anticiper les changements de comportements des vendeurs et des acquéreurs.

1 Un marché toujours en pause

Le constat est sans appel. Après un mois et demi de confinement, le marché immobilier est toujours à l’arrêt. Preuve s’il en est de cet état de fait : le nombre de promesses de vente signées durant cette période a baissé de 75%. Or, le printemps est habituellement l’une des saisons les plus actives en termes de volume de transaction avec 15% des opérations annuelles réalisées entre mi-mars et fin avril. Au regard du dynamisme du marché avant le début de la crise du coronavirus et des 1,068 million de transactions enregistrées en 2019, c’est donc 120 000 ventes qui n’ont pas été réalisées avec le confinement.

Quant au nombre de nouveaux biens mis sur le marché, il recule également. Selon les indicateurs de la plateforme Meilleurs Agents, au cours des 45 jours qui viennent de s’écouler, l’ajout de nouvelles annonces de mise en vente a diminué de près de 66% au niveau national par rapport au rythme habituel. Corollaire de ce marché au ralenti : 50% des agences immobilières interrogées déclarent avoir cessé totalement leur activité; seul leur directeur assure encore le suivi quotidien des dossiers.

2 Des vendeurs et des acheteurs confiants mais des incertitudes menacent la reprise

 

Bonne nouvelle ! ⅔ des vendeurs et acheteurs sont sereins face à l’avenir (67%). D’ailleurs, plus de 80% des agences immobilières interrogées affirment qu’aucune ou très peu des promesses de vente signées avant le 17 mars ont été annulées. Ces éléments confirment le rebond technique annoncé par les Notaires de France, à l’issue du 11 mai.  Pour autant, ce sursaut d’activité ne saurait être que de courte durée. Au-delà en effet de ce rebond technique, la reprise du marché pendant les mois de mai et de juin s’annonce beaucoup moins dynamique. En effet, l'équipe scientifique de Meilleurs Agents observe un recul d’environ 50% du nombre de nouveaux projets de vente déclarés sur sa plateforme depuis le début du confinement. Cette baisse témoigne du certain attentisme dont devraient faire preuve les vendeurs et les acheteurs durant cette période. Car, si 9 particuliers sur 10 n’abandonnent pas leur projet immobilier, plus de 40% d’entre eux préfèrent attendre quelques semaines, voire quelques mois avant de le reprendre. Parmi les raisons évoquées pour expliquer leur frilosité, 74% des vendeurs craignent une éventuelle baisse des prix et près de 58% redoutent une diminution du nombre d’acquéreurs. Cependant : ce problème de confiance auquel les vendeurs font face, pourrait rapidement s’estomper. En effet, leurs inquiétudes sont davantage liées aux incertitudes relatives à l’évolution du marché (84%) qu’à leurs situations personnelles (23%). 

3 Et pour le reste de 2020 ?

Selon l’analyse de l’équipe scientifique de Meilleurs Agents, le marché immobilier ne devrait pas s’effondrer à moyen terme. Dans ce contexte d’incertitudes sur le plan sanitaire et économique, 68% des particuliers ayant un projet immobilier pensent que la pierre constitue encore aujourd’hui l’investissement le plus sûr. Signal supplémentaire de la résistance du marché, l'équipe scientifique de Meilleurs Agents observe une reprise progressive de l’activité des vendeurs quant au nombre d’estimations depuis l’annonce de la date de fin du confinement. Toutefois, certaines transactions pourraient être amenées à souffrir davantage que d’autres dans les mois à venir. C’est en effet le cas des investissements locatifs. Ils ont 40% plus de chances d’être abandonnés au cours de l’année par rapport à l’achat d’une résidence principale. Déjà malmenés suite au durcissement des conditions d’octroi des crédits immobiliers consécutives aux recommandations du Haut Conseil de Stabilité Financière (HCSF), les investisseurs apparaissent encore plus découragés.  Reste néanmoins la question de l’évolution des prix qui pourrait contribuer à gripper le marché.  Les indicateurs avancés de l’équipe scientifique de Meilleurs Agents suggèrent que les acheteurs anticipent dès maintenant une baisse des prix de l’ordre de 10%. Dès la sortie du confinement, des négociations plus rudes et plus longues sont à attendre pour concilier les vendeurs et les acheteurs. En effet, afin d’anticiper l’évolution des prix de l’immobilier,  l'équipe scientifique de Meilleurs Agents mesure la perception qu’ont ses utilisateurs des prix affichés sur sa plateforme. Ainsi, les acheteurs ont l’habitude de trouver les prix trop élevés alors que les vendeurs ont l’habitude de trouver les prix trop bas. Mais, traditionnellement, cet écart de perception se tient dans une fourchette acceptable de l’ordre de 10 points. Les acheteurs pensent que les prix sont 5% plus bas alors que les vendeurs pensent que les prix sont 5% plus élevés. Ce biais classique n’empêche pas l’offre et la demande de se mettre d’accord sur un prix de vente final. Les agents immobiliers les aident d’ailleurs dans ce processus.    Aujourd’hui, avec cette crise,  l'équipe de Meilleurs Agents observe que cet écart de perception entre les vendeurs et les acheteurs se creuse. En effet, celle des vendeurs reste stable tandis que les acheteurs tablent sur un recul de prix allant jusqu’à 10%. Ainsi, l’écart atteint 19 points au 20 avril.  Ce fossé va inévitablement ralentir les négociations entre les acteurs aux positions difficilement conciliables.  Cependant, nos indicateurs suggèrent que 53% des vendeurs et 49% des acheteurs devraient reprendre leur projet immobilier dès la levée du confinement. Ce  statu quo sur l'équilibre entre offre et demande par rapport à l'avant crise empêchera les acheteurs d'imposer un tel rabais. Seuls les vendeurs les plus pressés ou avec des contraintes personnelles pourraient être amenés à accepter des offres en-dessous de leurs attentes. Ce qui pourrait se traduire d’ici la fin 2020 par un recul modéré des prix et surtout une baisse sévère du volume de transactions.  

L’impact à plus long terme est aujourd’hui difficilement quantifiable car de nombreuses questions portant sur les fondamentaux du marché de l’immobilier restent sans réponse.  Quelle sera la situation de l’emploi après cette crise sanitaire ? Face aux nombreux pans de notre économie en souffrance, arrivera-t-on à empêcher la faillite de nombreuses entreprises ? Au-delà de l’emploi, l’accès au crédit sera déterminant pour la reprise du marché de l’immobilier. Quelles seront les politiques des banques après le confinement ? Est-ce que les banques vont ouvrir le robinet du crédit ? Des réponses trop tardives ne feraient qu’éroder la confiance des acheteurs et des vendeurs et plongeraient le marché de l’immobilier dans une phase de repli de plusieurs mois.  En revanche, si les incertitudes liées à la reprise économique sont levées rapidement, que les mesures annoncées par le gouvernement et la BCE portent leurs fruits et que de nouveaux épisodes de confinement ne viennent pas perturber la donne, le marché de l’immobilier devrait progressivement retrouver son dynamisme.  

Sources :  L’étude Meilleurs Agents a été menée en avril 2020 sur un échantillon de 2270 particuliers ayant fait une estimation en ligne sur la plateforme entre le 27 décembre 2019  et le 27 mars 2020 et qui ont déclaré un projet d'achat ou de vente imminent ou dans les 6 mois ainsi qu’auprès de 296 d’agents immobiliers partenaires de Meilleurs Agents.