Baromètre : les prévisions de Meilleurs Agents sur les prix immobiliers pour 2020

Après une bonne année 2019, le marché immobilier 2020 va-t-il continuer sur une bonne lancée ? Sachant que les prix immobiliers ont augmenté dans certaines métropoles régionales, la dynamique va-t-elle perdurer ? Voici les réponses de Thomas Lefebvre, Directeur scientifique de Meilleurs Agents.

Quel bilan dressez-vous de l’année écoulée ?

Thomas Lefebvre, Directeur scientifique de Meilleurs Agents : 2019 constitue une très belle année notamment en volume de transactions. Le contexte social particulier avec la crise des gilets jaunes n’a en effet pas empêché les particuliers de concrétiser leurs projets d’achat. Avec 1,063 million de transactions depuis le 1er janvier dernier*, 2019 enregistre une hausse de près de 10% du nombre de ventes par rapport à 2018. Pour autant, si le seuil du million de transactions a de quoi marquer les esprits, il n’a rien d’étonnant dès lors qu’il est rapporté à l’augmentation du nombre de ménages français depuis une décennie. Concernant les prix, 2019 marque la quatrième année d’augmentation consécutive. Ce nouveau rebond a néanmoins dépassé nos attentes avec une augmentation de 1,9% au niveau national et de 5,2% dans les dix plus grandes villes de l’Hexagone. L’un des événements les plus marquants du marché 2019 restera cependant la barre des 10 000 € le m² franchi à Paris. Ce niveau record des prix a focalisé tous les regards sur la capitale poussant certains à parler de bulle spéculative. Or, depuis le 1er janvier 2016, date à laquelle les tarifs sont repartis vers le haut, Paris n’a vu ses prix grimper que de 28,6% contre 39% à Lyon et 31,2% à Nantes ou encore 29,8% à Bordeaux. La hausse dans la capitale s’inscrit donc dans le même ordre de grandeur que celle des autres grandes agglomérations françaises.

* CGEDD d’après DGFiP (MEDOC) et bases notariales

Depuis plusieurs années, les taux extrêmement favorables du crédit immobilier ont absorbé la hausse des prix. Ce système a-t-il aujourd’hui atteint ses limites ?

Thomas Lefebvre, Directeur scientifique de Meilleurs Agents : Contrairement aux idées reçues, le niveau des taux n’est pas le seul facteur à avoir permis de compenser l’augmentation des tarifs immobiliers depuis quatre ans. Le marché a été soutenu par l’évolution des revenus des ménages français ainsi que par l’allongement des durées d’emprunt. Tout cela, combiné à la baisse continue des taux depuis 2016, a joué et joue toujours sur la capacité d’achat des Français qui a, de fait, augmenté de 27% en l’espace de 4 ans. Or, même si le Haut Conseil de Stabilité Financière a récemment recommandé aux banques de limiter les durées de crédit à 25 ans et de ne pas dépasser le taux d’endettement de 33% pour les ménages les plus fragiles, les dernières annonces de la Banque Centrale Européenne fin novembre semblent repousser toute idée d’une remontée des taux à court terme. Conséquence, la capacité d’achat des ménages ne devrait pas s’effondrer dans les mois à venir. Toutefois, selon les territoires, la situation peut commencer à se tendre.

Thomas Lefebvre, Directeur scientifique de Meilleurs Agents : À Toulouse, Nantes ou Paris, la marge devient de plus en plus restreinte. Seuls les fondamentaux de ces communes, au premier rang desquels leur attractivité en termes d’emplois et leur démographie, tirent encore leurs prix vers le haut. A Nice, Lille ou Strasbourg par exemple, l’évolution de la capacité de financement des candidats à l’achat a plus que compensé celle des prix laissant de fait de la place pour de nouvelles hausses.Enfin, tous les regards se tournent vers Lyon où le pouvoir d’achat immobilier (38m²) a commencé à se gripper.La question pour 2020 est de savoir si les autres fondamentaux prendront le relais pour maintenir ce rythme. Le seul risque qui, à nos yeux, pourrait donc perturber légèrement le marché début 2020 serait celui d’un mouvement de grève dur sur la retraite qui paralyserait le pays et ralentirait la machine économique. Un scénario catastrophe qui nous semble néanmoins peu crédible.

Quelles sont vos prévisions pour 2020 ?

Thomas Lefebvre, Directeur scientifique de Meilleurs Agents : Je suis confiant quant à la bonne santé du marché dans les mois à venir. Les taux d’intérêts devraient en effet rester bas et le chômage continuer à diminuer. Au regard de ces paramètres et de nos indicateurs, notamment de tension immobilière, nous anticipons une hausse de 1,5% des prix dans l’Hexagone en 2020. Selon nos analyses, les 10 plus grandes villes françaises devraient enregistrer une augmentation de l’ordre de 5% et Paris intra-muros pourrait quant à elle voir ses prix flamber à nouveau de 6%. Les premiers effets du développement du Grand Paris pourraient également doper d’ici les prochains mois quelques communes de la petite couronne comme celles de la grande couronne. A l’image de Saint-Ouen, située sur le prolongement de ligne 14 du métro dont la mise en service est prévue à l’été 2020. A contrario, les zones rurales devraient connaître une stabilisation de leurs tarifs (+0,5%).L’année qui vient s’annonce donc tout aussi dynamique que celle qui s’achève avec un volume de transactions qui devrait rester au-delà du million. Le seul grain de sable qui pourrait venir gripper le marché serait la décision des banques de fermer le robinet du crédit. Mais ce scénario ne me semble pas d’actualité.

Lyon, Nantes et Villeurbanne, tel est le podium des villes ayant connu les plus fortes augmentations de prix au cours de l’année écoulée. Largement en tête avec 11% de hausse, la préfecture du Rhône (4 596 €/m²) confirme ainsi son attractivité. Économique d’abord avec un taux de chômage parmi les plus faibles de France (7,5%) et un statut de pôle d’innovation international dans des secteurs de pointe (biotechnologies, digital, industrie de la chimie…) mais aussi démographique avec une croissance de sa population de l’ordre de 5% entre 2011 et 2016 selon l’Insee. Même constat à Nantes (+9,5% à 3 315€/m²) où le développement d’une activité diversifiée dans le secteur secondaire (construction navale, agroalimentaire…) comme tertiaire (biotechnologie, santé, banque,…) attire près de 3 500 nouveaux habitants par an depuis 2011.

Quant à Villeurbanne (+8,1% à 3 297 €/m²) qui réalise la troisième meilleure performance de 2019, elle profite de sa proximité immédiate avec Lyon. Cette commune est un véritable marché de report pour les candidats à la propriété n’ayant pas trouvé leur bonheur dans la capitale des Gaules. A l’opposé de ce trio de tête, Mulhouse (1 193 €/m²), Le Havre (1 772 €/m²) et Calais (1 302 €/m²) ont vécu une année 2019 difficile en enregistrant les plus fortes baisses de prix de l’Hexagone avec respectivement 5,1%, 4,3% et 2,8% de recul. Principales explications à ces mauvais résultats dans un contexte immobilier national pourtant positif : un taux de chômage dans ces communes particulièrement élevé (12,7% à Calais et à 10,5% au Havre au 2e trimestre 2019) et une démographie en berne (-1,2% à Mulhouse entre 2011 et 2016).