Baromètre Meilleurs Agents – Immobilier en Ile-de-France : les prix parisiens remontent en octobre, conséquence inattendue et temporaire de la réforme fiscale

Meilleurs Agents publie la 32ème édition de son baromètre mensuel des prix de l’immobilier résidentiel à Paris et en Ile-de-France. « Le marché parisien a été soumis ces dernières semaines à l’impact de la réforme fiscale sur l’immobilier d’investissement et les résidences secondaires. Pressés de vendre avant l’échéance du 1er février 2012, et donc de signer une promesse avant la fin octobre, de nombreux propriétaires ont décidé de mettre leurs studios et deux pièces sur le marché. Après trois mois consécutifs de baisse des prix à Paris (-4,1% sur les promesses de vente signées entre juillet et septembre 2011), cet afflux de biens aurait logiquement dû poursuivre, voire accélérer la tendance baissière. Au contraire, nous constatons une surprenante remontée des prix, essentiellement tirée par les petites surfaces (+2,2% en octobre) qui ont représenté 63% des transactions (contre 53% en moyenne). Cette hausse surprise s’explique par l’arrivée sur le marché de petites surfaces de bonne qualité dans les quartiers les plus recherchés de la capitale (arrondissements centraux) où l’offre est presque toujours inférieure à la demande. Ces biens se sont vendus chers et rapidement, correspondant parfaitement à la recherche de valeurs refuge dans un contexte général d’incertitude. Cet « effet qualité » a donc fait monter les prix. Mais il est temporaire et ne devrait pas remettre en cause la tendance générale à la baisse constatée depuis cet été et que l’on retrouve pratiquement partout en Île-de-France, » explique Sébastien de Lafond, Président et fondateur de Meilleurs Agents.

Une hausse des prix alimentée par les petites surfaces dans certains arrondissements de Paris

A Paris, après trois mois de baisse, les prix ont augmenté de 1,5% en moyenne en octobre. La hausse a été modérée sur les grandes surfaces (3 pièces et plus) avec +0,5%. En revanche, avec une augmentation de 2,2%, les petites surfaces ont fait grimper la moyenne des prix qui retrouve son niveau d’avril 2011 à 7 975 €. Cette hausse s’explique avant tout par la mise en vente de nombreux biens d’investissement, essentiellement des studios et deux pièces de bonne qualité dans des quartiers recherchés. Leurs propriétaires ont voulu échapper à la réforme fiscale qui s’appliquera pour les ventes conclues après le 1er février 2012 et dont les promesses de vente devaient donc être signées avant fin octobre 2011. À Paris, les transactions de petites surfaces ont ainsi représenté 63% du total en octobre, soit 10 points de plus que la moyenne. La qualité de ces biens situés majoritairement dans le centre de Paris ont fait monter les prix de 3,5 à 4% dans les Ier, IIe, IIIe, IVe, Ve, VIe, VIIe et VIIIe arrondissements. Ces biens mis en vente ont trouvé acquéreur auprès de particuliers cherchant des placements sûrs à défaut d’être particulièrement rentables. Les aléas boursiers et les incertitudes économiques et politiques renforcent la valeur refuge de la pierre à long terme.

Ces événements purement conjoncturels et limités ne remettent pas en cause notre anticipation d’une stabilité ou d’une baisse des prix à Paris

En revanche, les arrondissements moins cotés comme les XVIIIe, XIXe et XXe ont vu leurs prix stagner en octobre. La banlieue n’a pas bénéficié des mêmes conditions conjoncturelles que Paris. La baisse des prix s’est poursuivie pendant le mois d’octobre (92 : -0,6% ; 93 : -1,7% ; 78 : -0,7% et Grande Couronne : -1,1%) à l’exception du Val-de-Marne augmentent de +1,2%, probablement sous l’influence des transactions parisiennes.

Un contexte toujours difficile et orienté à la baisse

Le marché francilien devrait poursuivre la tendance à une baisse mesurée mais durable des prix. Globalement, le marché immobilier reste soumis aux incertitudes de la conjoncture économique et aux prochaines échéances électorales. Même si les taux d’intérêt restent bas, les conditions d’accès au crédit se resserrent de plus en plus pour les particuliers qui doivent présenter des conditions de solvabilité toujours plus grandes. Alors que les PTZ+ (Prêts à Taux Zéro +) vont contribuer au financement de 40% des achats dans l’ancien, leur limitation à l’achat dans le neuf va limiter encore plus les possibilités de financement de nombreux ménages et peser fortement sur la demande dans les départements de banlieue où les prix sont inférieurs à 4 000€ du m². Dans ces conditions, les acheteurs sont moins nombreux, attentistes et exigeants. Ils négocient systématiquement et les délais de commercialisation s’allongent. Les volumes de transactions, hormis l’épiphénomène parisien du mois d’octobre, baissent. En conséquence, les stocks de produits à vendre augmentent sur un marché qui se stratifie de plus en plus entre des biens de très bonne qualité et très bien situés qui se vendent, et les autres qui restent de plus en plus longtemps en vitrine.