Baromètre Meilleurs Agents – Immobilier : la hausse des taux coupe l’Ile de France en deux

Meilleurs Agents publie la 24ème édition de son baromètre mensuel des prix de l’immobilier résidentiel à Paris et en Ile-de-France. « Le marché immobilier francilien n’est plus le même qu’il y a trois mois. La hausse des taux (passés depuis octobre 2010 de 3,55% à 4% sur 20 ans) a coupé l’Île de France en deux. Les départements les plus riches (Paris, Hauts de Seine et l’est des Yvelines) continuent à progresser comme en 2010 avec des hausses de prix de l’ordre de 2% en janvier. Dans ces départements, des acheteurs peuvent encore absorber la hausse des taux et des prix historiquement hauts, mais les volumes de transactions sont en train de diminuer. Partout ailleurs en Île de France, le marché ralentit, et le fossé se creuse entre des acheteurs à la peine et des vendeurs qui n’ont pas encore intégré que les prix étaient orientés à la baisse. La fracture est consommée entre l’ouest parisien riche et l’est et la grande couronne que la hausse des taux pénalise en premier. 2011 sera certainement une année charnière pour l’immobilier francilien » commente Sébastien de Lafond, Président et fondateur de Meilleurs Agents.

Paris et l’ouest parisien : pourvu que ça dure !

Dans les zones les plus riches d’Île de France (Paris, 92 et l’ouest des Yvelines) où le revenu annuel médian est 30% plus élevé que le reste de la région (source Insee), les prix continuent à progresser très fortement (+2,4% à Paris, +1,8% dans le 92 et +1,4% dans le 78 en Janvier). A Paris, les ventes de grandes surfaces (3 pièces et plus) sont surreprésentées, constituant la moitié des transactions alors que le marché était jusqu’ici dominé par les petites surfaces. De nombreux propriétaires cherchent à profiter des prix élevés pour réaliser de belles plus-values. Bien que les taux d’intérêt augmentent sensiblement (+0,45 % sur 20 ans depuis octobre 2010) on ne mesure pas encore d’infléchissement de la demande, toujours solvable à Paris et excédentaire par rapport à l’offre.

Grande Couronne : la décrue est amorcée

Dans les départements 91, 93, 94,95 et la majorité des villes de grande couronne, l’ambiance est très différente. Les prix ne montent plus et baissent même fortement dans le 93 (-2,6% en janvier 2011) et dans une moindre mesure dans le 94 (-0,4% en janvier 2011). Le renchérissement du crédit se fait donc sentir plus durement dans les zones d’Ile de France où le revenu médian est plus faible (le revenu médian dans le 93 est moitié moindre qu’à Paris, source Insee). Le pouvoir d’achat des particuliers a été mis à mal par les fortes hausses enregistrées depuis le printemps 2009 et plus récemment par la hausse des taux qui met « hors jeu » en premier les acquéreurs les plus modestes. En conséquence, les prix baissent, les délais de commercialisation s’allongent et les acheteurs négocient de plus en plus durement. Comme toujours dans les périodes de retournement des prix à la baisse, les vendeurs mettront plus longtemps que les acheteurs à ajuster les prix. Le marché devrait donc marquer un ralentissement en volume.

Les conseils de Meilleurs Agents aux vendeurs

A Paris, dans le 92 et à l’ouest du 78 : vendez à des prix élevés mais sans anticiper une hypothétique hausse future des prix. Estimez la valeur réelle de votre bien aujourd’hui pour le proposer au prix du marché et le vendre rapidement avec une faible négociation. Vérifiez soigneusement la solvabilité des acheteurs potentiels et la solidité de leurs dossiers de crédit. Dans le 93 et le 94 et la majeure partie de la grande couronne : les vendeurs doivent prendre conscience des réalités d’un marché maintenant déconnecté du marché parisien. Il faut être réaliste sur les prix pour éviter des délais à rallonge et des négociations sans fin.

Les conseils de Meilleurs Agents aux acheteurs

Dans les zones où les prix continuent à monter, le déséquilibre entre une offre rare et une demande encore importante joue toujours en faveur des vendeurs. Il est difficile à Paris, dans le 92 et dans l’ouest des Yvelines de trouver des biens de qualité à des prix raisonnables. Les acheteurs doivent garder la tête froide et ne pas précipiter leur décision sous la pression de la hausse des taux. Il faut revenir aux fondamentaux pour analyser l’attractivité d’un bien à 10 ans. En grande couronne, les acheteurs solvables peuvent encore profiter des taux bas pour faire de belles affaires sur des marchés dont les prix baissent. Il reste indispensable d’être très sélectif et exigeant sur la qualité (bâti, état général, environnement, proximité des transports…).