Baromètre Meilleurs Agents - Immobilier : la « bulle anxieuse » du marché parisien

Meilleurs Agents publie la 22ème édition de son baromètre mensuel des prix de l’immobilier résidentiel à Paris et en Ile-de-France. « Les prix du marché parisien poursuivent leur hausse à un rythme déraisonnable. Ils ont augmenté en moyenne de 2,4% en octobre soit 19% en un an (1er novembre 2009 au 1er novembre 2010). Il faut remonter à la fin des années 80, en pleine bulle spéculative, pour retrouver un tel rythme de hausse. Aujourd’hui, il n’est plus question de spéculation car on n’achète pas pour revendre à court terme. Il s’agit plutôt de la formation d’une « bulle anxieuse » où la peur de l’avenir alimente un repli sécuritaire sur la pierre. Cette bulle ne se dégonflera pas tant que les taux d’emprunt resteront bas » commente Sébastien de Lafond, Président et fondateur de Meilleurs Agents.

Qui peut encore acheter à Paris ?

Seules quatre catégories d’acheteurs peuvent encore prétendre suivre les hausses des prix parisiens :

• Les jeunes couples primo-accédants avec aide familiale : à condition de limiter leurs prétentions à un studio ou un deux pièces de moins de 40 m² dans les quartiers les moins recherchés et surtout sous réserve de disposer d’un apport familial conséquent en capital, ces jeunes couples peuvent bénéficier de taux très bas pour s’endetter à long terme.
• Les couples à hauts revenus : deux très bons salaires, deux bonnes situations professionnelles stables, une épargne solide comme apport … à 30/40 ans ces couples peuvent s’endetter pour 20 ou 25 ans aux meilleurs taux pour acheter l’appartement de 60 à 100 m² de leurs rêves.
• Les secundo-accédants : ces familles ont acheté leur premier appartement il y a plus de 5 ans et peuvent aujourd’hui réaliser une belle plus-value et bénéficier de la baisse des taux. Leur seul problème : trouver un appartement qui leur convienne sur un marché de pénurie. Cette partie du marché est plus dynamique qu’il y a un an, avec une nette reprise des transactions d’achat revente. En témoigne la hausse des prix des grandes surfaces, qui a rattrapé celle des studios et deux-pièces.
• Les investisseurs : ceux qui cherchent une rentabilité assurée à court ou moyen terme fuient Paris et investissent dans du « Scellier » en banlieue ou en province. Ceux qui privilégient la protection de leur patrimoine à moyen et long terme sans se préoccuper de rentabilité à court terme, continuent d’acquérir des petites et moyennes surfaces à Paris. La hausse des prix d’acquisition aura un effet inflationniste mais a priori plus modéré sur les loyers.

Sont donc exclus du marché la majorité des franciliens : les jeunes sans aide, les personnes vivant seules et les familles monoparentales (une famille sur 4 à Paris - Source INSEE), ainsi que les couples et familles ne disposant que d’un revenu ou de revenus faibles ou dans la moyenne.

Paris progresse plus vite que les autres capitales

Les prix parisiens ont augmenté de 19% au cours des 12 derniers mois. Soit près du double de la progression des prix à Londres (+11%, source Halifax Price Index) et sans comparaison par rapport à New York (+0,1% en un an, source Standard & Poor’s-Case Shiller). Et sur deux ans, la montée des prix parisiens (+15,8%) va à l’inverse de ceux de Londres et de New-York, qui baissent respectivement de 2,7% et de 9,4%.

Les baisses de taux n’augmentent pas le pouvoir d’achat

La hausse des prix parisiens s’explique par la faiblesse de l’offre face à une demande toujours très forte. Mais les facteurs d’augmentation du pouvoir d’achat (baisse des taux, prêts aidés, prêts à taux zéro …) se traduisent en réalité par des augmentations de prix et donc par des gains pour les vendeurs. Comme nous l’avions envisagé dans nos baromètres précédents, même s’ils ont atteint des niveaux historiquement bas, les taux d’intérêt continuent à diminuer. Les banques se font concurrence sur les meilleurs dossiers. Comme seuls les clients parfaitement solvables peuvent encore acheter, ceux-ci font pleinement jouer la concurrence et baisser un peu les taux…au profit des vendeurs.

Cela peut-il durer ?

Oui, cette situation devrait durer … tant que les taux resteront bas. La situation économique, avec un chômage élevé et une croissance faible, commande le maintien de taux bas pour stimuler la reprise. La probabilité d’une hausse des taux dans l’année qui vient ne paraît donc pas très élevée. Sauf si les difficultés financières des petits pays de l’euro (Grèce, Irlande, Portugal) finissaient par ébranler les plus grands (Espagne, France ?). Une crise de l’euro pourrait se traduire par une hausse brutale des taux, déclenchant alors une baisse des prix immobiliers.

Les conseils des experts Meilleurs Agents

Nous réitérons donc nos conseils :

• n’acheter que de très bons produits (état, situation, transports…) et négocier pour obtenir les meilleurs financements.
• pour les investisseurs, ne rien espérer à court et moyen terme, ne viser que la préservation du patrimoine à long terme.

Pendant ce temps là en banlieue

La situation en banlieue reste contrastée. Les communes qui sont reliées à Paris par le métro (et dans une moindre mesure par le RER) ont été contaminées par la hausse des prix parisiens. En grande couronne, les prix ont augmenté de 6,8% en un an et de 1,1% le mois dernier. Ces chiffres moyens ne traduisent pas la grande disparité entre les centres villes de l’ouest bien desservis (Versailles, Saint Germain en Laye…) dont les petites surfaces commencent à connaître la fièvre parisienne et le reste de ces départements dont les prix stagnent ou baissent légèrement. En petite couronne, les Hauts de Seine (92) connaissent une hausse intermédiaire entre Paris et les banlieues plus éloignées. Ce marché de report traditionnel reste peu attractif pour les investisseurs. En ce qui concerne le 93 et le 94, le mouvement de report est encore récent et a provoqué un rattrapage des prix et donc des hausses plus importantes en particulier dans les communes limitrophes à Paris.

	92	93	94	Grande couronne
Evolution octobre 2010	+1,3%	+0,8%	+1,4%	+1,1%
Depuis janvier 2010	+9,4%	+14,5%	+21,2%	+5,6%
Depuis 12 mois	+11,9%	+16,1%	+18,1%	+6,8%