Baromètre Meilleurs Agents- Record historique atteint pour Paris, avec plus de 7000€ le m2

Meilleurs Agents publie la 20ème édition de son baromètre mensuel des prix de l’immobilier résidentiel à Paris et en Ile-de-France. « Pendant l’été, le marché immobilier parisien a poursuivi sa hausse et atteint des sommets historiques (7 031€ du m² soit +1,6% en 2 mois et +18,2% sur un an de août 2009 à fin août 2010). A Paris, la progression des petites surfaces ralentit (+0,4% en deux mois par rapport à +1,9% sur le seul mois de juin) alors que les grandes surfaces prennent le relais (+3,3% en deux mois). En Ile de France, la situation est plus contrastée entre les départements de grande couronne qui stagnent depuis des mois (-0,1% en 2 mois et +2,0% en un an) et les villes de la petite couronne mieux desservies par les transports en commun dont les prix sont toujours orientés à la hausse (+0,9% en 2 mois et +7,9% en un an). Globalement, nous guettons les signes d’une accalmie salutaire pour le marché, mais ils sont encore rares » commente Sébastien de Lafond, Président et fondateur de Meilleurs Agents.

Réconcilier les chiffres des Notaires et ceux de Meilleurs Agents

Les chiffres publiés le 9 septembre dernier par la Chambre des Notaires de Paris Ile de France mesurent la hausse des prix à Paris et en Ile de France arrêtée à fin juin 2010. Ces données sont fondées sur les actes authentiques signés jusqu’à fin juin 2010 et correspondent donc aux prix des promesses de vente signées jusqu’à la fin mars 2010. Les chiffres Meilleurs Agents, alimentés par les promesses de vente signées à fin août 2010, prolongent cette hausse de cinq mois. D’après Meilleurs Agents, les prix ont augmenté de +5,5% sur 5 mois (de fin mars à fin août). Ceci explique la différence entre le prix du m² à Paris tel que calculé par les Notaires (6 680€) et le chiffre de 7 031€ mesuré par Meilleurs Agents.

Hausse des appartements familiaux à Paris

Pendant les deux mois d’été (juillet et août), les prix du marché parisien ont augmenté en moyenne de 1,6% et ont franchi la barre symbolique des 7 000€, un record historique jamais atteint. Pourtant, les prix des petites surfaces (2 pièces et moins) qui comptent pour environ 60% des transactions se sont quasiment stabilisés sur cette période (+0,4%) après avoir flambé ces derniers mois. Les grandes surfaces (appartements familiaux de 3 pièces et plus) ont pris le relais. Leurs prix ont augmenté en moyenne de 3,3% cet été. Cette hausse des grandes surfaces s’explique par la contagion de la hausse des prix des petites surfaces à l’occasion des transactions d’achat-revente ; un facteur saisonnier a également pu jouer un rôle poussant les familles à conclure à tout prix une transaction au cours de l’été pour emménager avant la fin de l’année. Dans un marché où l’offre est toujours réduite, l’ajustement s’est fait par les prix. La hausse des prix du marché a été initiée par les petites surfaces à compter de mars 2009 (+21,9%). La contagion est aujourd’hui complète puisque les grandes surfaces ont rattrapé la hausse des prix des petites surfaces (+20,4% depuis mars 2009).

Des signes d’accalmie ?

Après la chute des prix amorcée en 2008 avec la crise économique et financière, le marché parisien s’est globalement stabilisé à partir de février 2009 avant de repartir durablement à la hausse depuis l’été 2009 (+21,1% depuis le plus bas constaté en mars 2009). Depuis le marché conserve cette tendance à la hausse initiée par les petites surfaces très demandées alors que le marché manque toujours de biens à vendre. Cette hausse a progressivement contaminé les départements de la petite couronne (en particulier les villes du 93 et du 94 bien desservies par les transports en commun). Cette contagion atteint maintenant les grandes surfaces parisiennes.

Le marché poursuivra-t-il cette phase d’augmentation des prix beaucoup trop rapide ou connaîtra-t-il un palier salutaire ?

Alors que la rentrée est assez agitée sur le plan économique et social, les volumes de transactions sont en forte progression par rapport au plus bas de l’hiver 2009 mais toujours en-deçà d’environ 20% des volumes de la période 2000-2008. La pénurie de l’offre continue de faire la loi sur les prix. Pourtant, la pause relative des prix des petites surfaces en juillet et en août pourrait, si elle se confirme dans les prochains mois, annoncer la fin d’une dangereuse flambée des prix.

Les dynamiques plus contrastées de l’Ile de France

En Ile de France, la situation est très contrastée. Les Hauts de Seine (92) suivent globalement la tendance parisienne depuis plusieurs mois. Cet été (juillet-août), les prix y ont augmenté en moyenne de 1,7% (à comparer à la hausse de +1,6% à Paris intra muros sur la même période). A noter, le léger recul de la Seine Saint Denis (93) avec -0,4% cet été après des mois de hausse des prix soutenue (+7,1% depuis le 1er janvier 2010). Les populations du Val de Marne et de la Seine Saint Denis évoluent. Ces deux départements accueillent des familles qui, ne pouvant pas acheter à Paris ou dans les Hauts de Seine, cherchent de belles opportunités, proches de la capitale et bien desservies par les transports en commun (métro et dans une moindre mesure RER). Même concentrées dans quelques villes ou quartiers, ces évolutions contribuent à orienter les prix à la hausse. Cependant, à force d’augmenter, les prix de certaines villes de proche banlieue (Les Lilas, Montreuil…) se rapprochent de ceux des arrondissements parisiens les plus proches (XIX° ou XX°) et pourraient rendre ces banlieues moins attractives. En grande couronne, l’évolution des prix a été beaucoup plus sage. En un an les prix ont augmenté seulement de 2,3%, et ont même légèrement baissé de 0,2% en juillet et août 2010.