Immobilier : bienvenue dans une nouvelle ère

L'immobilier rentre dans une nouvelle ère. Le marché immobilier, va-t-il se stabiliser ? Les acheteurs, sont-ils encore présents ? Quelles sont les villes qui baissent ? Voici les réponses de l'équipe scientifique de Meilleurs Agents.

Traditionnellement plus calme sur le plan des transactions, le mois de septembre a, sans surprise, vu le marché marquer le pas en termes de prix. Au ralentissement saisonnier habituel est néanmoins venu se greffer le contexte sanitaire et économique actuel particulièrement trouble. Ainsi, malgré une légère hausse des prix en France (+0,2%), les dix plus grandes villes de France poursuivent leur phase de stabilisation (-0,1%). Ces chiffres attestent bien d’un nouveau cycle pour le marché immobilier tel que l’équipe scientifique de Meilleurs Agents l’annonçait le mois dernier. En effet, le marché rentre dans une phase de rééquilibrage, sans pour autant parler d'effondrement des prix !  Ainsi, six des principales métropoles de l’Hexagone basculent en effet dans le rouge (-0,2% à Lyon, -0,3% à Toulouse, -0,4% à Lille, -0,5% à Nice). Mais pour autant, pas de quoi s’alarmer.  Motif ? Ce recul, non seulement modéré et accentué par le phénomène de saisonnalité, touche principalement des communes dont le manque de dynamisme était déjà visible depuis plusieurs mois. A l’image de Bordeaux  (-0,6%) plombé par une érosion lente de la demande et de Montpellier (-0,6%) où le taux de chômage est nettement supérieur à la moyenne nationale. À l’inverse, gare à ne pas se réjouir trop vite de la bonne tenue de Nantes, Strasbourg et Rennes dont les prix font pour le moment mieux que résister (+0,5%) grâce notamment à la bonne santé de l’emploi avant la crise et à une démographie au beau fixe. Si ces agglomérations tirent certes encore aujourd’hui leur épingle du jeu, rien parmi les indicateurs avancés de l’équipe scientifique de Meilleurs Agents ne laisse à penser qu’elles pourront échapper à terme à cette phase d’atterrissage des prix de l’ordre de -1% au national que nous projetons d’ici septembre 2021.

La demande, qui portait jusque-là le marché, commence en effet à baisser dans tout l’Hexagone augurant de fait d’un rééquilibrage des échanges dans les mois à venir. Alors que la sortie du confinement avait vu un retour en masse des acheteurs sur le marché pressés de mener à bien leur projet immobilier, la fièvre acheteuse du printemps et de l’été apparaît bel et bien terminée. Quatre mois après le déconfinement et tandis qu’une deuxième vague de l’épidémie de coronavirus semble s’amorcer, les particuliers ont en effet de plus en plus de mal à se projeter dans l’avenir. La multiplication des annonces de plans sociaux (Bridgestone, Renault, Auchan, Airbus, Nokia…), la hausse du chômage avec la destruction d’emploi due à la pandémie et l’incertitude quant aux conditions du chômage partiel de longue durée poussent d’ores et déjà une majorité des candidats à la propriété à repousser leur entrée sur le marché. D’après nos indicateurs avancés, la tension immobilière entre acquéreurs et vendeurs se relâche sur tout le territoire. À Rennes et Toulouse, par exemple, on ne compte respectivement plus que 3% et 12% d’acheteurs de plus que de vendeurs contre 27% et 23% en février dernier. Quant à Lyon, où la demande s’était déjà contractée fortement à cause d’un pouvoir d’achat immobilier parmi les plus bas de France après Paris, cette proportion est désormais tombée à 5%.  Seule exception à cette morosité actuelle, Lille affiche toujours un ratio de l’ordre de 12 acheteurs pour 10 vendeurs. La raison ? Avec ses loyers élevés, la Capitale des Flandres est l’une des dix plus grandes villes de France où, à mensualités égales, on perd le moins de mètres carrés en basculant de la location à l’achat (2 m²).

Considéré depuis toujours comme un marché à part, Paris n’est pas épargné par ce changement d’ère immobilière. Alors qu’en janvier, tous les signaux donnaient à croire que la capitale dépasserait le seuil des 11 000 € du mètre carré au plus tard à la fin de l’année, cette perspective semble s’éloigner davantage de jour en jour. Touchée, comme les autres grandes métropoles françaises, par la crise du coronavirus et les conséquences économiques qui y sont liées, la Ville Lumière enregistre en effet une véritable chute de la demande. À cet égard, notre Indicateur de Tension Immobilière (ITI) est sans appel : il ne reste aujourd’hui plus que 6% d’acheteurs de plus que de vendeurs dans la commune. Du jamais-vu depuis des années ! Corollaire de cet état de fait, si les prix se maintiennent à des niveaux malgré tout exceptionnels (10 540 €/m²), ils ont légèrement fléchi depuis notre dernier baromètre (-0,5%). Ce tassement doit cependant être regardé avec prudence car il ne touche pas tous les types de biens de la même manière. À la différence des petites surfaces dont les tarifs n’ont quasiment pas bougé au cours du mois écoulé (-0,1%), les grandes surfaces, elles, ont vu leur prix reculer de 0,9%. Une baisse notable qui s'explique par la conjonction de deux facteurs. D'abord, le mois de septembre est la période de l'année où ces biens sont moins recherchés par les familles. Mais cette année, cet effet est d'autant plus accentué par la situation économique et sanitaire. Pour autant, de telles contre-performances ne devraient pas s'enchaîner dans les mois à venir, avec le retour saisonnier des familles sur le marché.