Incroyable, mais vrai : 1 emprunteur sur 2 est un primo-accédant

Le secteur du crédit immobilier fait face à une mutation historique concernant le profil des emprunteurs. Selon les récentes analyses du Haut Conseil de stabilité financière (HCSF), la part des primo-accédants – les foyers n’ayant jamais été propriétaires et ceux n'ayant pas été propriétaires depuis 2 ans – a atteint un sommet inédit. Ainsi, au dernier trimestre 2025, près d'un crédit sur deux (47 à 48 %) leur a été attribué, ce qui marque une progression spectaculaire par rapport au début de la décennie, où ce taux stagnait autour de 31 %.

Ce basculement structurel s'explique principalement par une amélioration notable des conditions de financement. La baisse rapide des taux d'intérêt, passés de 4,2 % fin 2023 à environ 3,06 % à la mi-2025, selon l’Observatoire Crédit Logement, a mécaniquement restauré la capacité d'emprunt de nombreux ménages. Cette dynamique se traduit par une explosion de la production de crédits, qui a presque doublé pour atteindre 13 milliards d'euros mensuels, selon la Banque de France.

Au-delà de l'érosion des taux d'intérêt, l'omniprésence actuelle des primo-accédants parmi les emprunteurs résulte d'une volonté politique et bancaire délibérée. « Depuis plus d’un an, la reprise des crédits immobiliers est dirigée vers les primo-accédants. Cela correspond à ce que souhaite le HCSF, qui avait réservé une partie de la marge de flexibilité aux primo-accédants », précise l'institution.

Cette dernière se veut d'ailleurs rassurante quant à la solidité financière de ces profils, jugeant que cette tendance ne fragilise pas l'équilibre économique global. « Il n’y a pas de risque spécifique associé à cette part des primo-accédants », soutient l'organisme de régulation.

Rappelons que, sur le plan réglementaire, les primo-accédants sont soumis aux normes usuelles : un taux d’endettement limité à 35 % des revenus disponibles et une durée d’emprunt maximale de 25 ans. Ils bénéficient toutefois de dispositifs dérogatoires. En effet, les banques peuvent déroger à ces règles pour 20 % de leur production, à condition que ces exceptions concernent à 70 % l’acquisition d’une résidence principale et à 30 % des primo-accédants.

En dehors des leviers bancaires, l'accès à la propriété des primo-accédants est également soutenu par des politiques publiques stratégiques.

Le Prêt à taux zéro (PTZ) constitue l’un des principaux dispositifs de soutien à l’accession des ménages. Depuis avril 2025, ce crédit sans intérêts, soumis à des plafonds de ressources, a vu son champ d'application s'étendre considérablement. Il peut désormais financer en partie l'achat de logements neufs, aussi bien les appartements que les maisons individuelles, sur tout le territoire. Les biens anciens exigeant une rénovation énergétique d'au moins 25 % sont également concernés.

Le second levier majeur concerne la fiscalité. Alors que la majorité des départements français ont relevé les droits de mutation à titre onéreux (DMTO) – couramment appelés « frais de notaire » – de 4,5 % à 5 % en 2025, les primo-accédants bénéficient d'une dérogation spécifique. En étant exonérés de cette hausse de 0,5 point, ils conservent l'ancien taux réduit, ce qui diminue de façon concrète l'apport personnel nécessaire lors de la signature. La combinaison de ce PTZ élargi et d'une taxation immobilière allégée permet ainsi de compenser les obstacles financiers auxquels font face les ménages pour leur première acquisition.