Baromètre national des prix de l’immobilier au 1er avril 2017 – Marché immobilier : dans un marché globalement dynamique, risque de surchauffe à Bordeaux

90ème Baromètre Meilleurs Agents - Points clés :

• La dynamique du marché demeure dominée par des taux qui restent faibles malgré une légère hausse en début d’année et incitent les ménages solvables à agir alors que les vendeurs potentiels restent dans l’attente des prochaines élections.
• Demande soutenue et offre limitée : la hausse des prix se poursuit donc mécaniquement à Paris, en banlieue et dans la plupart des grandes villes de France avec quelques excès (Bordeaux : +5,9% depuis le début de l’année !) et quelques baisses sensibles (Montpellier : - 0,5% en mars).
• Les ventes s’accélèrent : le délai moyen entre la mise en vente et la signature du compromis se réduit autour de 35 jours contre près de 70 fin 2014.
• Les stocks de biens à vendre s’amenuisent et atteignent les niveaux les plus bas depuis 2010, ce qui laisse présager une poursuite de la hausse alors que les taux ne devraient pas bouger sensiblement dans les prochaines semaines.

L’analyse de Sébastien de Lafond, Président et co-fondateur de Meilleurs Agents

Le marché immobilier reste conditionné par la situation des taux stabilisés à un 1,75% sur 20 ans depuis près de 2 mois après une très légère hausse de +0,1% en janvier. La hausse des prix se poursuit mais ralentit légèrement par rapport aux derniers mois. Les prix retrouvent en moyenne les niveaux des plus hauts de 2011 sans pour autant que l’on puisse parler de surchauffe et encore moins de bulle. La mécanique est simple : les taux bas encouragent les ménages solvables à passer rapidement à l’action pour profiter de conditions de financement qu’ils risquent de ne pas revoir avant longtemps. Cet afflux de demande rencontre une offre relativement faible. Suite à l’augmentation du nombre de transactions, l’offre peine à se renouveler alors que certains vendeurs attendent les élections à venir pour se décider. Les stocks s’amenuisent rapidement et sont proches du niveau minimum de 2010. Le retour des primo-accédants se confirme en particulier sur le marché parisien qui voit augmenter sensiblement les prix des petites surfaces (studios et deux-pièces) : +6,8% depuis un an, +3,1% depuis le début de l’année et +0,3% pour le seul mois de mars. Les hausses de prix se retrouvent de façon homogène à Paris et en Petite Couronne (+0,3% en mars). La situation est moins linéaire en Grande Couronne où les prix moyens restent stables avec des augmentations en Seine-et Marne (+0,2%) et dans les Yvelines (+0,3%) et des baisses dans l’Essonne et le Val d’Oise (-0,3%). En province, la plupart des grandes villes voient leurs prix continuer à augmenter. Lyon (+1,1% en mars) rattrape la petite baisse de février. Nantes (+0,6%) et Strasbourg (+0,4%) montrent le dynamisme de leurs marchés. Il faut noter le cas particulier de Bordeaux qui avec +1,5% sur le seul mois de mars a vu ses prix augmenter de +5,9% depuis le début de l’année et de +10,0% sur les 12 derniers mois. Attention, la surchauffe guette ! L’attractivité de la ville ne se dément pas mais elle devient de moins en moins accessible. Lille (-0,1%), Toulouse (-0,1%) et Nice (+0,0%) restent en queue de peloton.

Quelle évolution ?

L’évolution des taux reste le facteur majeur qui conditionne le marché immobilier. Plusieurs éléments peuvent laisser anticiper une hausse des taux :

• Pour la deuxième fois depuis la crise financière de 2008, la FED (banque centrale américaine) vient d’augmenter ses taux directeurs de 0,25%, comme elle l’avait déjà fait en décembre dernier. La hausse des taux américains marque le début d’un nouveau cycle et aura tôt ou tard un impact sur les taux européens.
• L’inflation est de retour en Europe et en France (+2% sur un an en février, retombée à +1,5% sur un an en mars). Si elle reste encore limitée et alimentée essentiellement par une hausse des prix du pétrole, ce changement de tendance pourrait lui aussi infléchir la politique monétaire européenne, mais probablement pas à court terme.
• La Banque Centrale Européenne a mené fin mars sa dernière opération de financement direct des banques. Ces opérations anti-déflation (TLTRO I et II) avaient été lancées en septembre 2014 pour financer les banques qui s’engageaient à faire crédit à l’économie. Cette dernière opération a même été réalisée avec des taux négatifs permettant aux banques de disposer de fonds dans les meilleures conditions. La fin de ces opérations (à ne pas confondre avec la politique de Quantitative Easing) tarit, pour les banques, une source d’argent aux meilleures conditions.
• Enfin les incertitudes liées aux prochaines élections françaises et l’éventualité de l’arrivée au pouvoir d’un Président de la République europhobe maintiennent une inquiétude limitée mais bien présente sur les marchés.

Cependant et sauf accident, la BCE va maintenir sa politique monétaire dans les prochains trimestres. La croissance européenne reste faible et a besoin de soutien. De plus, personne n’a intérêt à voir remonter les taux d’intérêt au risque de mettre à mal les finances des principaux pays européens. Les taux d’emprunt de la France (OAT à 10 ans) restent stables à 0,9% en léger retrait par rapport à fin 2016 et leur écart avec ceux de l’Allemagne reste faible. Cette situation prouve que les marchés restent confiants et ne parient pas sur une sortie de la France de l’Euro. Si un scénario contraire devait se réaliser, les taux imposés à la France et donc les taux bancaires pourraient fortement augmenter. Dans ces conditions, nous constatons que le scénario que nous avons élaboré en début d’année se déroule comme prévu : maintien des taux à un niveau faible au premier semestre et augmentation sensible mais raisonnable des prix à Paris et dans les grandes villes. La prévisibilité du marché est beaucoup plus réduite pour le deuxième semestre : élections présidentielles et législatives, premières décisions du nouveau gouvernement, évolution des taux, état du stock… autant d’incertitudes qui rendront l’analyse du marché toujours plus passionnante dans les prochains mois.