Baromètre national des prix de l’immobilier au 1er avril 2016 - Marché immobilier : C'est le moment d'acheter

80ème Baromètre Meilleurs Agents - Points clés :

• Le marché immobilier retrouve mois après mois un certain dynamisme.
• Cette reprise est entièrement due au niveau historiquement bas des taux d’intérêt qui booste le pouvoir d’achat des ménages solvables.
• La demande reste cependant faible par rapport à l’offre.
• Dans ces conditions de marché, les prix augmentent dans les villes les plus demandées et continuent de s’éroder dans les zones moins dynamiques.
• Est-ce le moment d’acheter ? Oui, mais pour un projet de vie et sans espérer de plus-value élevée à court ou moyen terme.
• La meilleure fluidité du marché bénéficie également au vendeur, à condition de demander un prix raisonnable et sans anticiper d’augmentation importante des prix.
• La croissance des volumes constatée en 2015 doit être relativisée.

L’analyse de Sébastien de Lafond

La baisse des taux est si puissante et le coût du crédit tellement faible que ce régime réveillerait un mort… Or ce traitement s’applique à un marché immobilier convalescent, donc rien d’étonnant à ce qu’il s’anime ! Tout le monde parle désormais de reprise, c’est vrai les transactions se font plus facilement et les prix remontent dans la capitale, en première couronne et dans plusieurs grandes villes en régions. Pourtant, le retour d’un nombre suffisant d’acheteurs dans le marché, seul moteur d’une reprise saine et durable, n’est toujours pas présent. C’est pourquoi nous avons du mal à entonner le refrain général de reprise. Et pourtant, tout bien pesé, et pour la première fois de manière aussi claire en 8 ans, nous affirmons que c’est un bon moment pour acheter. Prenons l’exemple de Paris. Les prix ont baissé de 11% depuis le plus haut de juillet 2011. À l’époque, le prix moyen du m2 était de 8,640€, il est aujourd’hui de 7,790€… Les taux d’intérêt à 20 ans sont passés de 4,3% en juillet 2011 à 2,15% aujourd’hui. Cela représente un gain de pouvoir d’achat de 21%. Ajouté à la baisse des prix, cela signifie que les acheteurs ont vu leur pouvoir d’achat augmenter de 32% en 5 ans, c’est considérable ! Nous recommandons d’acheter aujourd’hui car nous pensons que les prix peuvent baisser mais faiblement et que le niveau actuel des taux rend l’achat très attractif… pour les heureux élus à qui les banques veulent bien prêter. Nous ne voyons plus les prix baisser beaucoup, c’est pourquoi nous recommandons d’acheter même si les prix ne seront pas nécessairement beaucoup plus élevés dans 10 ans. En effet, il n’est pas nécessaire d’espérer une plus-value pour justifier l’achat de sa résidence principale et se constituer un patrimoine aux conditions actuelles de prix et de financement. Nous détaillons plus bas plusieurs scénarios plausibles d’évolution des taux et de la conjoncture pour justifier notre recommandation. Le marché immobilier est plus fluide, c’est certain… mais cette dynamique ne repose que sur la faiblesse des taux d’intérêt qui augmente très sensiblement le pouvoir d’achat des ménages. Les taux ont encore baissé en mars. En moyenne, les Français peuvent emprunter à 2,15% sur 20 ans alors que le taux moyen était de 2,5% en janvier. Il est même possible, avec un très bon dossier, de négocier un taux inférieur à 2%. La diminution des taux d’emprunt est à l’origine d’une hausse de +3,5% du pouvoir d’achat en seulement trois mois. Par rapport à juillet 2011, où les taux moyens étaient de 4,3%, le pouvoir d’achat a augmenté de +21% uniquement par l’évolution des conditions d’emprunt. Cette situation exceptionnelle masque le déséquilibre du rapport demande/offre. Notre Indicateur de Tension Immobilière (ITI) reste faible à Paris (1,3 acheteur pour un vendeur, contre 4,4 acheteurs pour un vendeur en 2011 !), en Petite Couronne (0,8 acheteur pour un vendeur) et en Grande Couronne (0,5 acheteur pour un vendeur). La situation est identique dans les grandes villes de province avec un ITI de 1,3 à Bordeaux et 0,8 à Strasbourg et Lille, voire 0,7 à Marseille. Pour que le marché redémarre vraiment et que les prix soient à nouveau durablement orientés à la hausse, il faudrait compter au moins 2 acheteurs pour un vendeur. Nous en sommes encore loin. Pourtant, l’ensemble de la profession chante à l’unisson l’hymne de la reprise. Fidèle à notre habitude, nous demeurons un peu plus mesurés. La reprise est là, nous la constatons : les prix ont augmenté à Paris, en proche banlieue et dans les grandes villes de province dynamiques, l’activité progresse, les candidats à l’achat visitent et des transactions se réalisent. Mais, car il y a un mais, il ne faut pas croire que les prix grimperont dans les prochains mois comme au plus fort de l’activité sur un marché réellement fluide.

Plusieurs scénarios

L’évolution du marché immobilier dans les prochains trimestres est donc directement liée à celle des taux d’intérêt. Hors improbable reprise de l’inflation à court terme, deux scénarios sont possibles, et confortent notre recommandation à l’achat aux conditions de prix et de taux actuelles.

Hausse des taux d’intérêt

La hausse des taux pourrait être provoquée soit par une reprise économique soit par un accident monétaire. Une hausse des taux est généralement synonyme de baisse des prix immobiliers. Mais… En cas de reprise économique, la baisse du chômage viendrait augmenter la demande solvable, l’ITI augmenterait et les prix devraient se stabiliser. En cas d’accident monétaire, la valeur de l’ensemble des actifs serait revue à la baisse. Sans échapper à cette baisse, l’immobilier ne devrait pas subir une correction plus forte que les autres classes d’actifs et resterait donc une relative valeur refuge. Dans les deux cas, acheter ou vendre aujourd’hui est une décision raisonnable.

Stagnation ou baisse des taux

Scénario le plus plausible, au moins pour les prochains mois, les taux devraient rester bas et pourraient même encore diminuer légèrement, augmentant d’autant plus le pouvoir d’achat des ménages. Ces conditions sont idéales pour acheter son logement en particulier pour les primo-accédants. Si les taux venaient à remonter plus tard, l’emprunt resterait bon marché, si les taux venaient encore à baisser, il serait toujours temps de renégocier les conditions. La situation actuelle est donc propice à l’achat, ce qui contribue au sentiment de reprise constaté sur le marché. Cependant, compte tenu de la faiblesse structurelle de la demande solvable, il ne faut pas attendre de hausse de prix soutenue et donc de plus-value à court ou moyen terme. Il ne faut pas non plus se précipiter pour éviter la hausse des prix. Celle-ci est largement compensée par la faiblesse des taux.

Reprise : un terme trompeur

Acheter aujourd’hui est donc un acte raisonnable pour se constituer un patrimoine ou trouver sa résidence principale. La psychologie des acheteurs et des vendeurs s’est beaucoup améliorée depuis un an. Les acheteurs sont plus confiants et voient leur pouvoir d’achat augmenter. Les vendeurs sont, pour l’instant, restés raisonnables et n’ont pas trop augmenté leurs prix. Malgré tout, une mauvaise interprétation du mot «reprise» serait un grand risque pour le marché. Reprise n’est pas synonyme de plus-value facile ou rapide pour l’acheteur. Pour le vendeur, cela ne veut pas dire que tout se vend, surtout pas à n’importe quel prix. Nous voyons encore nombre d’appartements en rez-de-chaussée ou au premier étage, de grandes surfaces ou de logements excentrés qui peinent à trouver preneurs alors que dans les périodes de reprise réelle (2010-2011), tout se vendait. Il est vrai qu’à l’époque, l’ITI atteignait des sommets : 5 acheteurs pour un vendeur à Paris (1,3 aujourd’hui). Même la reprise des volumes de transactions constatée depuis 2015 est discutable. Le creux mesuré en 2014 (692.000 transactions) a été suivi d’une augmentation de +15,5% en 2015 (800.000 transactions). Dans la réalité, le creux de 2014 s’explique en grande partie par la mise en œuvre de la loi ALUR qui a ralenti considérablement les transactions au point de reporter l’équivalent d’un mois (50 à 60.000 transactions) sur l’année suivante. En valeurs corrigées des effets de la loi ALUR, les transactions de 2015 seraient alors proches de celles de 2014 : 750 à 760.000. Pouvons-nous encore parler de croissance des volumes ? Il est encore trop tôt pour mesurer correctement l’évolution des volumes sur l’année 2016. Dans les conditions actuelles du marché, il ne faut pas attendre de croissance forte qui prolongerait une augmentation artificielle des volumes en 2015.

Evolution des prix

À Paris, les prix de l’immobilier résidentiel ancien ont augmenté en moyenne de +0,2% au mois de mars 2016. Au total, la hausse est de +0,9% depuis le début de l’année. En mars, les studios et 2 pièces ont augmenté de +0,1% (+0,9% depuis janvier) et les grandes surfaces de +0,3% (+0,8% depuis janvier). En Petite Couronne, les prix ont augmenté en moyenne de +0,3% en mars et +0,6% depuis janvier. La hausse la plus forte est dans le Val de Marne (+0,5%). Elle se limite à +0,2% dans les Hauts-de-Seine et +0,1% en Seine-Saint-Denis. La Grande Couronne reste orientée à la baisse : -0,4% en moyenne en mars. En régions, Bordeaux a connu la plus forte augmentation des prix en mars (+0,6%). Nantes a vu ses prix augmenter de +1,6% depuis janvier (+0,2% en mars). À l’inverse, Strasbourg (-0,8%) et Nice (-0,9%) sont en queue de peloton avec les plus fortes baisses en un mois. L’écart d’évolution des prix depuis le début de l’année entre une ville en difficulté comme Lille et une cité attractive comme Nantes atteint 2,3%.