Du jamais-vu pour un mois de février...

Après un mois de janvier déjà sensationnel, février poursuit sur la même lancée avec un nouveau rebond des prix particulièrement remarquable pour cette période. Alors que le marché traverse traditionnellement une accalmie au cœur de l’hiver, l’heure est aujourd’hui à un dynamisme digne des plus grands mois de l’immobilier (avril-mai). En un mois, les dix plus grandes villes de l’Hexagone (hors Paris) ont en effet vu leurs prix grimper de 0,7%. Un chiffre d’autant plus incroyable que la progression mensuelle habituellement constatée par notre baromètre pour ces communes excède rarement les 0,5%. Fait plus notable encore : quatre des principales métropoles françaises ont enregistré une hausse de plus de 1% au cours du mois (+1,3% à Lyon, Lille, Paris et Rennes). Et une cinquième en était toute proche (+0,9% à Nantes). Quant aux autres, si l’augmentation de leurs prix semble en comparaison beaucoup plus limitée, elles ne sont néanmoins pas en reste avec + 0,5% à Marseille et Montpellier et +0,4% à Toulouse.  Comme nous l’avions anticipé, les tensions autour du crédit tant en termes de remontée éventuelle des taux que de durcissement des conditions d’octroi n’ont pour l’heure aucune incidence sur les prix. Bien au contraire… Cette nouvelle pression haussière conforte en effet notre position quant à la bonne santé du marché laissant de fait augurer de fortes augmentations dans les mois à venir.

Mais où Paris va-t-elle s’arrêter ? Moins de sept mois après avoir franchi la barre des 10 000 € le m², la capitale dépasse désormais celle des 10 500 €. Du jamais vu dans la Ville Lumière ! En seulement un an, les prix de la pierre y ont littéralement explosé (+10,2%). Et aucun type de produit a été épargné. Pendant que les petites surfaces enregistraient une augmentation de 10,3% au cours de cette période, les grandes surfaces, elles, voyaient leurs tarifs s’envoler de 10%. Une progression d’autant plus spectaculaire qu’elle tend même à s’accélérer au fil des mois avec une poussée des prix de 2,3% depuis le début de l’année. Conséquence : si rien ne vient enrayer le rythme actuel, Paris devrait, selon nos analyses, atteindre les 11 000 € le m² dès cet été. Corollaire de ce nouveau rebond, la capitale ne compte aujourd’hui plus que cinq arrondissements à moins de 10 000 € le m² (12e, 13e, 18e, 19e et 20e). Mais pour combien de temps ? Car si le 19e (8 501 €/m²) et le 20e (8 880 €/m²) affichent encore des prix inférieurs à 9 000 € le m², le 12e, le 13e et le 18e ont quant à eux déjà passé ce seuil. Et, s’ils pointent certes encore loin derrière les prestigieux 6e (14 638 €/m²), 7e (14 119 €/m²) ou 4e (13 334 €/m²), ce sont précisément ces arrondissements en transition qui connaissent à l’heure actuelle les plus fortes hausses de prix, mus par un phénomène de rattrapage. Ainsi, alors qu’en un an, le 6e a pris seulement 2,8%, le 20e a pour sa part grimpé de 11,6%. Quant au 13e et au 19e, ils ont progressé de 10,5% et 9,3%.

Evolution des prix en Région parisienne

                                          Pour le 2ème mois consécutif, l'Essonne stagne

Prix Parisiens par arrondissements

                                             Le 20ème arrondissement, bientôt à 9000€/m²

Indices des Prix immobiliers (IPI)

+21.4% pour les 10 grandes villes en 5 ans

La nouvelle hausse des prix n’enlève en rien à l’enthousiasme des candidats à la propriété. Notre Indicateur de Tension Immobilière (ITI) l’atteste : à Paris comme dans la quasi-totalité des dix plus grandes villes de France, la demande reste particulièrement dynamique avec un nombre d’acheteurs potentiels beaucoup plus important qu’en février 2019. Alors qu’il y a un an, Strasbourg et Rennes comptaient respectivement 16% et 18% d’acquéreurs de plus que de vendeurs, cette proportion atteint aujourd’hui les 30% et les 27%. Et, même les communes où la demande semble aujourd’hui faible comme Bordeaux, ont vu leur demande s’accroître fortement (actuellement 11% d’acheteurs en plus que de vendeurs contre seulement 2% il y a un an). Seules exceptions à ce regain de demande : Toulouse et surtout Lyon où, contrairement à la plupart des autres grandes métropoles françaises, le pouvoir d’achat immobilier tend à se réduire. Plus nombreux, les candidats à l’achat sont aussi plus rapides à se décider comme en témoigne notre indicateur de Délai de Vente Médian (DVM). Alors qu’il y a tout juste un an, il fallait 75 jours à Marseille pour trouver un acheteur, seuls 64 jours sont désormais nécessaires. De manière générale, deux mois ou moins suffisent aujourd’hui pour réussir à vendre dans presque toute les grandes villes de l’Hexagone (50 jours à Paris et Lille, 54 à Nantes ou encore 56 à Strasbourg).

De Paris à Bordeaux en passant par Lyon et jusqu’aux plus petites communes françaises, la question de l’immobilier anime la campagne des prochaines municipales. Pourtant, depuis 2014 et les dernières élections, le marché de l’immobilier a évolué différemment selon les secteurs. Si les prix ont certes monté en moyenne de 4,1% dans l’ensemble du pays au cours des six années écoulées, la hausse a principalement concerné la capitale et les dix plus grandes métropoles françaises (+19,4%) tandis que les villes rurales, pour leur part, enregistrent un recul de l’ordre de 1,7%. Toutefois, et contrairement à ce que cette pression haussière sur les prix pourrait laisser supposer, le pouvoir d’achat immobilier des ménages est loin d’avoir reculé durant cette période soutenue en cela par les niveaux extrêmement bas des taux de crédit ainsi que l’évolution des revenus des Français. A Aix-en-Provence, par exemple, où les tarifs ont augmenté de 7,5% entre 2014 et 2020, le pouvoir d’achat a grimpé de 9 m² (40 m² en 2014 contre 49 m² aujourd’hui). Plus impressionnant encore, à Lille (+17,9%) et Villeurbanne (+18,7%), les ménages peuvent aujourd’hui s’offrir respectivement 5 m²  et 4m² de plus qu’à l’époque. Quant aux communes dont les prix ont littéralement explosé depuis les élections de 2014 à l’image de Paris (+29%), Rennes (+32,9%), Bordeaux (+37,3%) et Lyon (+38,6%), le pouvoir d’achat immobilier y est resté globalement identique (variation de +1 m² à -3 m²).