Meilleurs Agents livre le Carnet de santé immobilier des 10 plus grandes villes de France et annonce ses prévisions 2015

Meilleurs Agents revient sur ses estimations 2014, annonce ses prévisions 2015 et propose une nouvelle grille de lecture du marché immobilier français à travers son "Carnet de santé".

2014 : nos prévisions confirmées

Retour succinct sur les prévisions de marché de Meilleurs Agents – qui se sont révélées juste - pour l’année 2014. Il y a un an et grâce au nouvel Indicateur de Tension Immobilière (ITI) basé sur le rapport de force entre l’offre (vendeurs) et la demande (acheteurs), Meilleurs Agents anticipait un marché en baisse de 3 à 5% à Paris (-3 à -5% à Lyon et -5 à -7% à Marseille). La tendance de fond identifiée par l’ITI est aujourd’hui avérée et la baisse est finalement de 2,8% à Paris (-2.1% à Lyon et -3,8% à Marseille). La faible différence s’explique par la baisse des taux (-0, 9% en 2014) qui a redonné du pouvoir d’achat aux acheteurs et limité la baisse des prix.

2015 devrait suivre le même chemin

Dans le prolongement de la tendance 2014 et partant d’un déficit d’acheteurs généralisé, Meilleurs Agents anticipe pour 2015 une nouvelle année de baisse modérée des prix pour l’ensemble du territoire, avec toutefois des disparités entre les grandes villes de France. Parmi les arguments qui militent pour une baisse : Parmi les arguments relevés en faveur d’un statut quo ou d’une hausse des prix : la mécanique d’augmentation du pouvoir d’achat par la baisse des taux devrait perdurer sur les prochains trimestres, le prix des petites surfaces parisiennes qui a fortement augmenté en fin d’année 2014 et la faiblesse de la construction neuve dans les zones dynamiques. "Cette année encore, il s’agit d’analyser des signaux contradictoires et c’est un exercice complexe. Toutefois, notre indicateur de tension immobilière, ITI, penche clairement en faveur des acheteurs. Aussi nous pouvons déterminer que, sans changement majeur du contexte macroéconomique, le marché devrait continuer à baisser en 2015 de façon plutôt modérée," explique Sébastien de Lafond, Président de Meilleurs Agents.

Le carnet de santé immobilier : une nouvelle grille de lecture du marché immobilier

Pour ce point de rentrée, Meilleurs Agents a souhaité aller plus loin. "L’analyse du marché immobilier et ses conséquences pour les Français est complexe : avec 58 % de propriétaires en France, peut-on réellement dire, par exemple, que la baisse des prix est une "bonne nouvelle" pour tout le monde ? Ce postulat ne s’adresse en effet qu’aux acheteurs, et même plus précisément aux acheteurs qui n’ont pas besoin de vendre un bien pour acheter…" "Aujourd’hui, le véritable enjeu est d’avoir un marché gagnant-gagnant pour tous, acheteur comme vendeur. C’est-à-dire un marché où les acheteurs et vendeurs parviennent à acquérir et céder des biens dans des conditions satisfaisantes. Cependant la bonne santé du marché ne peut se mesurer sur la seule base des prix mais selon une combinaison de plusieurs critères complémentaires. In fine, il s’agit d’un nouvel outil visant à permettre aux Français de faire les bons choix au bon moment," précise Sébastien De Lafond. Le carnet de santé d’un marché basée sur 3 principaux critères :  

I. La fluidité (délai de vente moyen en jours)

Principe : un marché sain est un marché avec des délais de vente raisonnables qui permet à l’acheteur et au vendeur d’effectuer leurs transactions immobilières sur une durée inférieure à 60 jours. Plus de 2 mois d’écart entre les deux extrêmes : Paris avec 58 jours en moyenne et Marseille avec 129 jours… Force est de constater que les délais de vente sont particulièrement long sur une ligne grand sud allant de Toulouse à Nice en passant par Montpellier et donc Marseille. Bordeaux est a contrario la ville la plus fluide juste derrière Paris en matière de délai de vente.

II. L’équilibre entre l’offre et la demande (Indicateur de Tension Immobilière*)

Principe : un marché où l’offre et la demande sont en équilibre est un marché où il y a 2 à 3 fois plus d’acheteurs actifs que de vendeurs. Cela tient au fait que les acheteurs mettent généralement deux à trois fois plus longtemps à acheter un bien qu’à le vendre. Un marché équilibré correspond donc à un ITI (indice de tension immobilière) compris entre 2 et 3. En janvier 2015, aucun marché immobilier en France ne connaît un tel équilibre entre l’offre et la demande. Il y a un déficit d’acheteurs sur l’ensemble du territoire (moins de 2 acheteurs actifs pour 1 vendeur) plus ou moins prononcé. Cela indique que les prix sont orientés à la baisse partout, d’autant plus marquée que l’ITI est faible. * « ITI = 2 » signifie 2 acheteurs pour 1 vendeur

III. L’accessibilité (part des ménages pouvant acheter 60m²)

Principe : un marché sain est un marché accessible, où une part majoritaire des résidents peut devenir propriétaire d’un logement adapté à son foyer. Afin de matérialiser cette accessibilité avec un indicateur simple, le parti pris est de mesurer le pourcentage de ménages suivant les données de l’INSEE (2,2 personnes en moyenne) pouvant s’offrir un logement de 60m² dans leur ville. En haut de classement, on retrouve Marseille où plus de la moitié des foyers peuvent s’offrir 60 m², c’est presque 3 fois plus qu’à Paris, en queue de classement avec Nice.

IV. Synthèse des facteurs de fluidité, d’équilibre offre/demande et d’accessibilité

Dans la synthèse issue des facteurs d’accessibilité, de fluidité et d’équilibre offre/demande, c’est la ville de Nantes qui occupe la première position et dispose du meilleur diagnostic… A l’autre extrémité, Lille, Marseille, Montpellier. Nice est bon dernier.