Baromètre Meilleurs Agents : Le prix du m2 à Paris a baissé de 7,1% au 1er trimestre 2009

La baisse des prix de l'immobilier à Paris se poursuit

Selon la sixième édition du baromètre Meilleurs Agents, premier courtier en agences immobilières, le prix moyen du m2 à Paris s’établit à 6.016 euros en mars 2009 contre 6.173 euros pour le mois de février 2009, affichant une baisse de -2,54%. Sur l’ensemble du premier trimestre, la baisse est de 7,1%. En moyenne, le m2 parisien est donc 460 € moins cher qu’il y a trois mois. Ces chiffres sont calculés en temps réel sur la base des promesses de vente signées par les 150 agences immobilières partenaires de Meilleurs Agents.

La rive droite est la plus touchée

Au cours du 1er trimestre, les « grands » arrondissements de la rive droite ont connu les baisses les plus marquées. Les prix ont ainsi chuté de 8% dans le 17ème arrondissement, de 7,9% dans le 20ème, 7,8% dans le 16ème, 7,6% dans les 18 et 19ème et de 7,3% dans le 12ème. Les arrondissements qui ont le mieux résisté sont de plus petits marchés situés majoritairement rive gauche. Le 6ème arrondissement limite la baisse à 2,8%, suivi des 5ème (-2,9%), 2ème (-3,7%) et 7ème (-4,3%) arrondissements.

L’analyse de Meilleurs Agents

La chute des prix enregistrée depuis le début de l’année est donc très substantielle. Comment l’analyser par rapport aux prévisions publiées la semaine dernière par la Chambre des Notaires de Paris Ile de France ? Pourquoi tant d’observateurs continuent d’affirmer que la baisse des prix parisiens est encore très modérée et n’affecte pas tous les quartiers ? Bien que les notaires envisagent un recul des prix de l’ordre de 5% en 2009, le baromètre Meilleurs Agents indique déjà un repli de plus de 7% dès le premier trimestre. La correction serait-elle terminée ? Nous ne le pensons pas et confirmons notre hypothèse d’une chute de l’ordre de 15% en 2009. Deux raisons majeures nous paraissent justifier un scénario plus pessimiste que les notaires : 1. L’environnement économique continue de se détériorer. Les prix ne peuvent pas monter en période de croissance négative et de forte hausse du chômage. 2. Les volumes de transactions sont actuellement 30 à 40% inférieurs aux années précédentes. C’est a priori un signe que la baisse des prix n’est pas terminée. Pourquoi de nombreux observateurs parlent-ils encore aujourd’hui de baisse modérée, de stabilisation, voire de quartiers épargnés par la baisse ? Nous y voyons deux raisons principales : 1. Un décalage des informations dans le temps Les notaires ont communiqué une baisse des prix de 1,9% à Paris au 4ème trimestre 2008. Ce chiffre, comme l’ensemble des données historiques communiquées par les notaires, est le plus fiable disponible car il repose sur la quasi-totalité des ventes. Mais il reflète les prix de marché formés au 3ème trimestre 2008 lors de la signature des promesses de vente. La baisse était encore modérée et n’affectait pas tous les quartiers de la capitale. Six mois plus tard, comme le reflète notre baromètre, la situation a changé, la baisse est forte et générale. 2. Un décalage entre les prix affichés et le prix réel des ventes Les prix affichés dans les annonces, sur les sites Internet spécialisés ou dans les vitrines des agences ne semblent pas avoir baissé dans les proportions que nous constatons. C’est vrai et c’est même le fond du problème. Les attentes des vendeurs sont encore en décalage avec la réalité du marché. Conséquence : les délais de vente s’allongent à 150 jours et les vendeurs consentent des rabais moyens de 14 % ! (source FNAIM sur l’ensemble du marché français). La situation est-elle pour autant catastrophique et quel comportement doit-on recommander aux vendeurs et aux acheteurs d’immobilier parisien ? La forte chute des prix au premier trimestre est paradoxalement porteuse de bonnes nouvelles. Plus la correction des prix sera rapide, plus vite le marché reprendra des couleurs en terme de volume et de rapidité des transactions. Si les prix continuent de baisser au rythme actuel au cours des trois prochains mois, les prix pourraient se stabiliser dès le troisième trimestre 2009. Le mois de mars a montré quelques signes encourageants, avec des ventes réussies en moins d’un mois et avec peu ou pas du tout de négociation. Les vendeurs proposaient le « juste prix » et les acheteurs ne se sont pas fait prier. Les vendeurs n’ont rien à gagner à ignorer les nouveaux prix de marché ou à repousser leur projet de vente. Les acheteurs doivent guetter les opportunités dès maintenant car il est presque impossible d’acheter « au plus bas » du marché. Les taux d’emprunt sont attrayants et les vendeurs « réalistes » plus nombreux. Cet ajustement des comportements semble être en train de se produire, c’est une très bonne nouvelle !