Baromètre Meilleurs Agents : Hausse de 1% du prix du m² à Paris en avril après 6 mois de baisse

Le marché parisien a repris des couleurs en avril 2009

Selon la septième édition du baromètre Meilleurs Agents, premier courtier en agences immobilières, le prix moyen du m2 à Paris s’établit à 6.073 euros en avril 2009 contre 6.016 euros pour le mois de mars 2009, affichant une hausse de 0,94% soit 60€ en moyenne. Il s’agit de la première hausse depuis le lancement du baromètre en octobre 2008. La part des grandes surfaces (3 pièces et plus) dans l’ensemble des ventes conclues a beaucoup augmenté. Les grandes surfaces ont représenté près d’une vente sur deux (47%) en avril, contre une vente sur trois (34%) il y a seulement six mois. Toutefois, les prix restent en retrait de 5,4% ou 350 euros de moins par m² par rapport au 1er janvier 2009. D’une manière générale, les arrondissements de la rive gauche résistent mieux que ceux de la rive droite. Le 6ème arrondissement qui affiche les prix moyens les plus élevés de Paris (9.924 euros le m²), est le seul dont les prix ont augmenté (+0,2%) ces trois derniers mois. Ces chiffres sont calculés en temps réel sur la base des promesses de vente signées par les 150 agences immobilières partenaires de Meilleurs Agents.

L’analyse de Meilleurs Agents : « hirondelle ou printemps ? »

Après la chute des prix de 7,1% au premier trimestre 2009, que signifie la hausse d’avril ? S’agit-il d’un sursaut momentané qui n’inversera pas une tendance fondamentalement baissière ? Ou bien doit-on envisager un arrêt durable de la baisse des prix ?

« Juste une hirondelle ?»

Comme lors de la dernière crise immobilière amorcée en 1991, les prix peuvent remonter pendant un ou deux mois consécutifs (comme au 2ème trimestre 1992) sans que la tendance baissière soit inversée. Ces hausses sont souvent la conséquence de phénomènes de rattrapage, ou d’acheteurs qui après avoir repoussé plusieurs fois leur décision ne peuvent plus attendre. Le troisième enfant arrive, il faut emménager avant l’été, plus moyen de retarder à nouveau. Autre argument en faveur d’une hausse sans lendemain, les volumes de transactions de ces quatre premiers mois de l’année restent à des niveaux 30 à 40% inférieurs à ceux des quatre premiers mois de 2008. Le volume de transactions avait augmenté sensiblement en mars 2009, mais a de nouveau chuté en avril. Enfin, tant que l’environnement économique général se détériore sur fond de hausse du chômage et croissance négative, toute hausse durable des prix immobiliers paraît improbable.

« C’est le printemps ? »

Il ne serait pas sérieux d’annoncer un retournement du marché immobilier parisien sur la base d’une seule hausse mensuelle. Pourtant, le rebond d’avril pourrait marquer une étape dans l’évolution du marché. Les prix ont déjà perdu près de 7,5% par rapport aux plus hauts de juin 2008, les ramenant à leur niveau du premier trimestre 2007. Cette moyenne masque l’importante baisse de certains quartiers de Paris qui ont vu leur prix reculer de près de 10% par rapport aux plus hauts. Pour certains biens avec défauts, les prix ont dû être baissés de 15 à 20% pour trouver preneur. Ces éléments militent pour un scénario d’un marché assaini, purgé de ses excès. Combinée à la baisse des prix, la baisse des taux d’emprunts immobiliers a redonné du pouvoir d’achat aux acheteurs. Sur 15 ans, le taux fixe moyen est ramené à 4,20%, contre plus de 5% il y a six mois. Par rapport au plus haut des prix et des taux de la fin de l’été 2008, l’acheteur parisien a gagné 15 à 20% de pouvoir d’achat. C’est considérable. Enfin, la prépondérance des petites surfaces (studio et 2 pièces) qui ont représenté les deux tiers des ventes était un signe de marché bloqué. Le rééquilibrage à 50/50 entre les grandes et les petites surfaces peut être interprété comme un signe annonciateur d’un déblocage du marché.

« A suivre »

Il est difficile de trancher entre ces deux scénarios. Nous avons à plusieurs reprises annoncé une hypothèse de baisse des prix de l’ordre de 15% par rapport au plus haut de juin 2008. La moitié du chemin a été faite au premier trimestre (-7,1% de janvier à mars 2009) et voilà qu’avril en reprend une partie. Nous continuons de privilégier un scénario plutôt baissier sur le reste de l’année, mais à un rythme plus lent et plus chaotique. La purge a eu lieu, au moins en partie, et a rétabli un meilleur équilibre entre l’offre et la demande. La meilleure nouvelle, celle d’une augmentation du volume des transactions, se fait encore attendre… d’ici là, il y aura des hauts et des bas !