Baromètre Meilleurs Agents – Immobilier en Ile-de-France : les prix parisiens ont baissé en juillet et août. Le ciel s’assombrit sur le marché à la rentrée.

Meilleurs Agents publie la 30ème édition de son baromètre mensuel des prix de l’immobilier résidentiel à Paris et en Ile-de-France. « L’évolution du marché francilien pendant l’été confirme nos analyses précédentes : la baisse des volumes de transactions observée depuis ce printemps annonçait une future baisse de prix. Cette baisse s’est produite à Paris cet été, probablement accélérée par la tempête boursière de ces dernières semaines. Compte tenu de la situation macro-économique, du manque généralisé de confiance, de la fébrilité des marchés et de l’augmentation de la pression fiscale à court et moyen terme, nous croyons de plus en plus en un scénario d’atterrissage du marché qui se traduira par la poursuite de la baisse des volumes initiée depuis plusieurs mois et qui s’étalera probablement jusqu’au printemps 2012. La prudence impose d’attendre la confirmation de cette tendance à la rentrée, mais les prix devraient progressivement baisser de 5 à 15% pour les biens courants ou de qualité médiocre et se maintenir à des prix élevés pour les biens de grande qualité et bien situés. Le marché sera dans tous les cas plus compliqué pour les acheteurs comme pour les vendeurs qui devront disposer des meilleures informations et des meilleurs conseils pour éviter de nombreux pièges. L’amateurisme peut coûter très cher !  » prévient Sébastien de Lafond, Président et fondateur de Meilleurs Agents.

Un marché sous influence macro-économique

Le marché immobilier francilien est avant tout sous l’influence d’une situation macro-économique difficile dont personne n’anticipe une amélioration à court et moyen terme. La crise financière a fait fortement souffrir les marchés boursiers et a amputé le capital de nombreux épargnants qui ont vu s’envoler leurs mises de fonds personnelles ou familiales. Le règlement imparfait du problème de la dette en Europe comme aux États-Unis n’a pas redonné confiance à des acteurs fébriles et inquiets. Les banques européennes et françaises devront relever leurs niveaux de fonds propres et seront encore plus sélectives avant d’accorder des crédits, ce qui aura pour conséquence de réduire encore le nombre d’acheteurs potentiels et leur pouvoir d’achat, exerçant donc une pression à la baisse sur les prix. Le chômage reste élevé dans tous les pays développés. Les prévisions de croissance ne sont pas tenues, mais revues à la baisse.

Une pression fiscale décourageante

Le marché se fige aussi depuis l‘annonce de nouvelles mesures fiscales. La remise en cause –suppression pure et simple ou forte diminution- des abattements pour durée de détention sur les plus-values immobilières hors résidence principale impactera la demande. L’attrait de l’immobilier locatif, dont la rentabilité est déjà faible (à peine 3% à Paris), se voit réduit. C’est particulièrement vrai pour les studios et deux pièces en centre ville, objets traditionnels de ces investissements. Dans le neuf, alors que les ventes des promoteurs ont diminué de 19% au cours du premier semestre 2011 et que les ventes en Scellier ont diminué de 32% sur la même période, le nouveau coup de rabot de 10% sur les niches fiscales impacte un marché déjà difficile. Nous assisterons donc probablement à une forte baisse d’activité de la promotion immobilière alors que la France manque de logements. La situation économique et les prochaines élections présidentielles de 2012 laissent présager de nouveaux tours de vis fiscaux. Toutes les conditions sont réunies pour décourager les investisseurs immobiliers, diminuer l’offre et réduire la fluidité du marché. La perspective d’un nouveau tour de vis budgétaire après les élections présidentielles de 2012 ne peut que bloquer un peu plus la situation même si elle peut accélérer quelques ventes marginales de propriétaires anxieux. Le marché immobilier manque de bonnes nouvelles pour changer d’orientation. Pour autant plusieurs facteurs contribuent à soutenir le marché.

Les rares facteurs de soutien du marché

Contrairement à certains pays européens comme l’Espagne, le marché français ne souffre pas d’une suroffre. Pour de multiples raisons historiques ou conjoncturelles, nous manquons de logements et la mauvaise santé de la promotion immobilière ne changera pas la situation à court terme. Le marché est donc soutenu par une demande relativement forte par rapport au niveau de l’offre. Cette situation sera encore renforcée à court et moyen terme par le renoncement de certains vendeurs frileux et ne voulant pas se risquer sur un marché peu lisible. Dans ce contexte d’incertitude, la pierre conserve sa qualité de valeur refuge mais pas de façon homogène. Seuls les biens de qualité et les centres villes relativement faciles à vendre conserveront leur liquidité. Dernier élément, et non des moindres, de soutien des marchés, la conjoncture économique internationale commande le maintien des taux d’intérêt à un niveau toujours historiquement bas.

Les conseils des experts de Meilleurs Agents

Sur un marché compliqué, mouvant et peu lisible, les particuliers -vendeurs et acheteurs- doivent disposer des meilleures informations et des meilleurs conseils. Il est de plus en plus difficile de s’aventurer seul dans sur ce marché sans risquer de graves déconvenues. « Nous encourageons les particuliers à consulter le site Meilleurs Agents où ils trouveront gratuitement tous les outils pour éviter le pire. Mais pour gagner le meilleur, nous les invitons à nous contacter avant toute transaction, » conclut Sébastien de Lafond.