Baromètre Meilleurs Agents – Immobilier en Ile-de-France : 3ème mois consécutif de baisse, le marché corrige ses excès

Meilleurs Agents publie la 31ème édition de son baromètre mensuel des prix de l’immobilier résidentiel à Paris et en Ile-de-France. « La baisse que nous avions annoncée a bien lieu. A Paris, en seulement 3 mois, les prix sont revenus au niveau de février 2011 et le mouvement continue. Selon nos estimations, les prix auront globalement baissé à Paris en 2011. L’afflux de petites surfaces mises en vente en urgence pour réaliser une plus-value avant les nouvelles dispositions fiscales sur l’investissement locatif n’est pas la seule raison à la baisse. Le recul des prix s’explique avant tout par la diminution du nombre d’acheteurs actifs : envolée des prix, durcissement de la fiscalité, légère hausse des taux, et maintenant resserrement des conditions d’accès au crédit ont eu raison de bon nombre de projets d’achat. Les vendeurs commencent tout juste à comprendre cette nouvelle dynamique du marché et baissent leurs prétentions pour conclure. Pour les acheteurs qui ont la chance de pouvoir financer leur projet, les bonnes affaires seront à nouveau possibles. Les primo-accédants qui le peuvent doivent saisir les opportunités sur les petites surfaces cédées par des investisseurs pressés, » explique Sébastien de Lafond, Président et fondateur de Meilleurs Agents.

La baisse continue et détend le marché

Comme nous l’avions annoncé dans les précédentes éditions du baromètre Meilleurs Agents, les prix continuent de baisser à Paris et sur la majeure partie du marché francilien. Avec -1,2% en septembre, les prix parisiens ont baissé de -4,1% depuis le 1er juillet et sont revenus au niveau de février 2011. Les prix devraient continuer de baisser dans les mois qui viennent et corriger en partie les excès de 27 mois de hausse ininterrompue. Cette évolution est favorable à une meilleure fluidité du marché. Mais la baisse moyenne des prix cache une grande disparité : les biens de qualité médiocre voient leurs prix baisser plus fortement alors que les biens de bonne qualité ou d’exception voient leurs prix se stabiliser ou continuer d’augmenter. Le marché se détend après plus de deux ans de hausse qui ont progressivement bloqué les projets immobiliers de nombreux ménages. Nous pouvons donc nous attendre à un rééquilibrage salutaire du rapport de force entre les acheteurs et les vendeurs.

Mais les conditions structurelles restent difficiles

Pour autant, les conditions d’accès au marché restent difficiles pour les particuliers. Si les taux d’intérêt restent peu élevés malgré les récentes hausses, le climat général de défiance qui s’est instauré pendant l’été limite les possibilités d’emprunt. De plus en plus sélectives, les banques exigent des dossiers d’excellente qualité et imposent des règles strictes aux emprunteurs. Les remboursements ne devront pas dépasser un tiers des revenus et les durées de crédit auront tendance à se réduire. Les banques lanceront de moins en moins d’opérations marketing ou de promotions visant à séduire de nouveaux clients grâce à des prêts immobiliers avantageux. Ces conditions limitent l’accès au marché à un moment où celui-ci pourrait redevenir favorable aux acheteurs en particulier sur les petites surfaces traditionnellement réservées aux primo-accédants. En effet, les biens de moins de 3 pièces (studios et deux pièces) affluent sur le marché. De nombreux particuliers qui avaient investi dans ces biens souhaitent réaliser leur plus-value à la fois à cause du retournement de tendance du marché et pour éviter les nouvelles dispositions fiscales sur l’investissement immobilier locatif. Certains acheteurs pourront bénéficier de l’aubaine très conjoncturelle mais il ne reste que quelques semaines pour en profiter car les actes authentiques doivent être signés avant le 1er février 2012.

Le point sur le marché francilien

En dehors de Paris, seul le 92 (Hauts de Seine) résiste à la baisse des prix avec une hausse limitée (+0,5%) en septembre. Sur 6 mois les prix sont stables dans ce département. Partout ailleurs, les prix poursuivent le mouvement commencé pendant l’été et sont orientés à la baisse. C’est le cas du 93 (Seine Saint Denis) où les prix sont nettement en baisse (-2,5% en septembre). Dans le 94 (Val de Marne), la baisse est moins sensible (-0,1% en septembre) mais les prix ne progressent plus depuis environ 6 mois. En grande couronne, le reflux des prix se généralise (-1,1% en septembre) en particulier dans les Yvelines (78) où les prix ont chuté de -1,5% le mois dernier. Dans ces départements, nous constatons un fort attentisme des acheteurs et des vendeurs et une baisse significative des volumes de transactions.

L’avis des experts Meilleurs Agents

Le marché se détend et l’équilibre des forces entre acheteurs et vendeurs est mieux réparti. La baisse des prix compense et corrige partiellement les excès enregistrés pendant 27 mois de hausse. Mais les prix ne chutent pas trop rapidement, la baisse est saine. Les vendeurs peuvent encore réaliser de belles plus-values et les acheteurs commencent ça et là à trouver des produits abordables. Mais tout repose sur l’accès au crédit qui risque de devenir rapidement la clef du puzzle immobilier. Le marché immobilier est donc encore limité à un nombre restreint d’acheteurs capables de présenter des dossiers de très bon niveau à des banques de plus en plus sélectives. Dans ces conditions les volumes de transactions devraient continuer de baisser. Les vendeurs doivent donc être très prudents et vérifier la solvabilité des acheteurs potentiels avant de signer une promesse de vente. Ils doivent aussi réévaluer en permanence la valeur de marché de leur bien pour ne pas décourager les acheteurs et réaliser rapidement une belle transaction. Contrairement à 2010, le marché ne pardonne plus une surestimation de 10% ou plus lors de la mise en vente. Les acheteurs doivent vérifier l’engagement de leur banque à leurs côtés avant de se lancer. Ils peuvent être exigeants sur un marché qui leur est plus favorable mais ils ne doivent pas pour autant s’attendre à court terme à pouvoir négocier des rabais importants sur les biens de bonne qualité. Acheteurs et vendeurs doivent se tenir informés de l’évolution des prix dans leurs quartiers et pour les types de bien qui les intéressent. Il est donc important d’être accompagné par des professionnels qui maîtrisent en temps réel l’évolution des prix et les tendances du marché.