Baromètre Meilleurs Agents au 1er mars 2015 - Les prix retrouvent le chemin de la baisse, la crainte de l’encadrement des loyers fait fuir les investisseurs

Meilleurs Agents publie la 68ème édition de son baromètre mensuel des prix de l’immobilier à Paris et en Île-de-France. "Les Notaires viennent de confirmer avec les actes authentiques la baisse des prix que nous observons à Paris depuis 6 mois (-2,2% selon les Notaires, -2,0% sur la même période d’après nos chiffres publiés en septembre 2014). Depuis, nous avons annoncé que les prix se sont stabilisés et ont même progressé de +0,6% entre novembre et janvier. L’analyse des promesses de vente signées en février 2015 montre que le marché a retrouvé sa tendance de fond et a même rattrapé ces dernières hausses avec à Paris une baisse significative de -0,8% allant même jusqu’à -1,3% sur les petites surfaces. L’explication en est simple. Sans amélioration durable du chômage, l’ITI (Indicateur de Tension Immobilière) qui mesure le rapport entre le nombre d’acheteurs et de vendeurs reste proche de 1. Avec trop peu d’acheteurs, les prix resteront globalement orientés à la baisse. Bien que les taux continuent de baisser et donc de « booster » le pouvoir d’achat des acquéreurs solvables, les banques restent prudentes et ne permettent qu’à un nombre réduit de nouveaux acheteurs d’entrer dans le marché. La psychologie des vendeurs évolue, ces derniers acceptant mieux la situation réelle du marché et ajustant plus vite les prix à la demande. Comme les Notaires viennent de le confirmer, les transactions restent peu nombreuses (-15% à -20% par rapport aux périodes les plus actives) et les prix s’orientent durablement à la baisse, " commente Sébastien de Lafond, Président et cofondateur de Meilleurs Agents. "La baisse est particulièrement sensible sur les petits appartement parisiens (studio ou 2 pièces). Le marché est en effet totalement déserté par les investisseurs qui non seulement n’espèrent plus de plus-value mais fuient surtout les risques d’encadrement des loyers et d’impayés. Les mesures fiscales et législatives successives de ces dernières années ont durablement découragé cette catégorie d’acheteurs. La désertion des investisseurs n’est pas compensée par des primo-accédants trop rares et trop peu financés pour acquérir des studios ou des deux pièces dont les prix restent encore élevés. Sous l’effet de la saisonnalité, les grandes surfaces (3 pièces et plus) arrivent à maintenir leurs prix avec seulement -0,1% de baisse en février. La baisse moyenne est un peu moins forte en banlieue : -0,5% dans les Hauts-de-Seine, -0,8% en Seine-Saint-Denis, voire +0,5% dans le Val-de-Marne. En moyenne, les prix ont baissé de -0,3% en Petite et Grande Couronne. Il faut noter une meilleure attractivité de l’immobilier neuf, en particulier en banlieue. Les incitations fiscales de la loi Pinel (possibilité de louer à des membres de sa famille) participent à relancer le neuf. Par ailleurs, le stock actuel de logements neufs à vendre est proche de 18 mois de production, une situation qui incite les promoteurs à modérer les prix pour accélérer les ventes, " conclut Sébastien de Lafond.

Le logement ancien grand oublié des politiques publiques

Le problème du logement en France reste critique. Depuis plus de vingt ans, les politiques publiques tentent sans succès de relancer la construction de logements neufs pour répondre aux besoins des Français et doper une activité créatrice d’emploi. Malgré ces encouragements, l’objectif des 500.000 logements n’est jamais atteint. En moyenne, moins de 350.000 logements sont construits chaque année en France. En concentrant tous leurs efforts sur le neuf, les gouvernements successifs ont non seulement négligé l’importance de l’ancien mais semblent même avoir tout mis en œuvre pour freiner ce marché. Les dispositions fiscales et réglementaires de la loi ALUR ont, nous le constatons mois après mois, fait fuir les investisseurs et les acheteurs étrangers. Les menaces d’encadrement des loyers à Paris et l’incertitude sur la fiscalité des plus-values ont condamné les espoirs de rentabilité déjà bien mis à mal par l’évolution des prix. Primo ou secondo-accédants peinent à financer leurs acquisitions malgré des taux d’intérêts historiquement bas. Pourtant, l’immobilier ancien est, comme le logement neuf, créateur d’activités, d’emploi et donc de rentrées fiscales pour les collectivités locales et l’Etat. Dans un marché fluide (années 2000 à 2007), 3,2% des ménages français achètent dans l’ancien. En 2014, seuls 2,5% des ménages français ont acheté un logement ancien. Cela représente un déficit de 200,000 transactions, soit un manque à gagner de plus de 3 milliards d’euros en recettes fiscales (droits de mutation et TVA), et de 3,5 milliards d’euros de revenus d’activité pour les professionnels du secteur (déménageurs, décorateurs, équipement de la maison, agents immobiliers…). Il serait donc utile que les pouvoirs publics s’intéressent à la dynamique du marché de l’ancien pour en faire une locomotive de la reprise économique.

Acheteurs et vendeurs peuvent pourtant s’entendre

Vendre aujourd’hui est tout à fait possible à condition de proposer un bien de bonne qualité à un prix conforme à ceux du marché. Nous constatons que les vendeurs sont de plus en plus raisonnables, qu’ils s’informent sur les prix réels des transactions récentes et adoptent des stratégies de vente compatibles avec les attentes des acheteurs. Dans ces conditions, des ventes se concluent rapidement après plusieurs visites d’acheteurs motivés. Les ménages disposant d’un financement solide et donc d’une réelle capacité d’achat sont aujourd’hui en position de force. Sans abuser de leur avantage, ils peuvent facilement négocier des prix raisonnables et trouver de biens de grande qualité qu’ils ne regretteront pas d’avoir acquis pour y habiter. Les investisseurs, en revanche, doivent, sauf exception, considérer d’autres types d’investissement s’ils visent un minimum de rentabilité et un peu de sérénité.